借主有利な使える法律。借地借家法
家賃交渉の心強い味方
過去のブログで家賃交渉について触れました。
家賃交渉は、交渉が成立すれば可処分所得が増え生活を豊かにできます。
まだ契約した当初の家賃でずっと住み続けている方がいるのであればぜひ家賃交渉をしてほしい。
学園長も過去2回家賃交渉をして契約当初の家賃から5000円下げることができました。
年間6万円可処分所得が増えたと思うと大きいですね。
今回は過去のブログで書ききれなかった家賃交渉に関する知識をお伝えしたいと思います。
今回のブログを書くにあたって参考にした書籍がこちら。
この書籍では、家賃交渉をする上で武器となる【知識】を手に入れることができるので気になる方は是非読んでみてほしい。
この書籍の中でも触れていますが、今回1番伝えたいのが【借地借家法】という法律です。
「法律…。難しそう…。」
ブラウザバックしたい気持ちもわかりますがちょっと待ってください。
この法律は借主を守ってくれる優秀な法律なので、全て理解する必要はないので要点だけ押さえてください。
この法律には借主が不当に退去させられそうになったり、管理者の都合で賃金の値上げを要求された際に拒否することができますよなどという内容が書いてあります。
借主は借地借家法によってかなり守られているんです。
そして家賃交渉は法的にも認められている。
「建物の借賃が，土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により，土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により，又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは，契約の条件にかかわらず，当事者は，将来に向かって建物借賃の額の増減を請求することができる。」借地借家法第32条1項より
時間の経過とともに現在の家賃が契約当初の額と不相応になることはよくあること。
その時に減額請求ができるよう、法律に定められています。
「家賃交渉なんてして良いのかな？大家さん嫌がらないかな？」
こんな風に考えてしまう繊細さんも、法律で認められていると思えば行動しやすいはず。
大家さんもあなたの事を毎月お金を払って住んでくれる赤の他人としか思っていないので、交渉できるタイミングが来たら気にせず交渉しましょう。
使える知識はすべて使う
過去のブログでも紹介した通り、家賃交渉を成功させるポイントとしては３つ。
・現在の物件の空き状況を調べ、空きがあればいくらで募集をかけているかリサーチ
・周辺相場と比較してみる
・交渉に応じてくれなかった場合、安くて条件のいい物件に引っ越すことも視野に入れる
まずはこのポイントを頭に入れてデータを集めます。
ただ単に「家賃が高いから下げてください」と言ったところで、大家さんも収入が減ってしまったら困るので応じてくれないでしょう。
あくまで【交渉】をするのであって【相談】ではありません。
しっかりと理論立ててこちらが有利になるように話をすすめましょう。
リサーチが済んだら具体的に値下げ額を提示して交渉します。
ここでポイントとなるのが、現在の賃貸の家賃や周辺の相場を調べたうえで、最初は大胆な値下げ額を提示することです。
例えば、こちらが「2万円ほど下げてほしい」と交渉すると、向こうも最初は「5000円くらいなら…」と要求額に届かない額で収めようとしてきます。
そこで「では間を取って1万円の値下げならどうですか？」と提案すると、相手も「最初の2万円より安い額で納得してくれるならいいか」と承諾しやすくなります。
これは不動産屋が最初に手の届かないタワマンを内覧させて、その後ボロアパートを見せ、最後に目的の物件を見せることで契約させやすくする手法と同じでとても有効ですので是非試してみてください。
交渉に応じてくれないその時は
ここまで紹介した手順を踏んで交渉しても
「断固値下げには応じない！！！」
そんな頑なな大家さんに対して、こちらの言い分に正当性がある場合の最終手段があります。
・調停に持ち込む
・更新料を払わない
どうしても納得がいかない場合は大家さんに「調停に持ち込みます」と告げて手続きを進めるのも一つの手です。
「法的措置なんてそんな大げさな…。」
と考える方もいると思いますが、調停に必要な資金は数千円程度ですし、調停委員が間に入ってくれることで話がトントン拍子で進む場合があります。
最初に書いたように、借主は借地借家法によって守られているので、調停委員も借主に有利になるよう話を進めてくれます。
そもそもたいていの大家さんは【調停】という言葉を出したとたんに値下げに応じてくれる場合が多い。
そして2つ目の最終手段は更新料を払わないことです。
更新料を払わないと強制的に退去させられちゃうのではと思っている方がいますがそれは誤解です。
契約に納得がいかなければ、契約更新料を払う必要はありませんし、大家さんが強制的に退去させることもできません。
またここでも借地借家法が守ってくれます。
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。 ただし、その期間は、定めがないものとする。借地借家法第26条より
つまり、期間満了を迎えた時に、例外的なケースを除き自動的に以前と同じ契約で更新されたものとみなすということ。
これを【法廷更新】と言います。
更新料を払わずとも法的には更新された状態になっているので住み続けることが可能。
そして更新料は大家さん、管理会社にとって大事な収入源。
これを今後払ってもらえない可能性があるのなら、「値下げに応じるか…」となる場合があります。
こちらに正当性がある場合の最終手段として覚えておきましょう。
悪用厳禁なので正しく活用してください。
泣き寝入りしてしまうのは損なので、しっかりと知識を持ったうえで正しい交渉をしてみてください。
ではまた。
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