失敗しない物件購入＋リノベーション①

・不動産の探し方に革命が起こった1996年「不動産ポータルサイト」

・インターネットの情報を鵜呑みにすると、良い物件を逃す

中古物件のリノベーションという住まいの選択肢が盛んになったことで、世間では失敗談や後悔なんかも増えているようです。
後悔はしたくない、もちろんさせたくない・・・
家探しも家づくりも冒険のようなもので、思い通りに100点で進んでいくものではなく、どんなことが起こるか分からないものです。
買いたい物件を買えなかった悔しい思いをすることもあるでしょう。
思っていたリノベーションができなかった、と言うこともあるかもしれません。
失敗しない家探し・家づくりとは、
誰と一緒に進めていくか（どこの会社に依頼するか）
と言うことで始まると思います。
ブルースタジオによる物件探し〜リノベーションのサポートでは、
数回の物件のご案内を通して意見交換を重ね、購入する前にできる限り想定しうること（物件の調査やリノベーションの調査）を行い、お客様と共有して進めていきベストな選択できるよう心がけています。→次号で詳しくお届けします。
その大前提として適当な情報に惑わされず、柔軟な考えを持つことも良い物件を見つける近道だと、私は思います。

住まいの選択肢は、こんなにもある。
・新築分譲住宅を購入
・新築を建てる（土地から買う）
・中古物件を購入＋そのまま住む
・中古物件購入＋リノベーション
・相続で取得する＋リノベーション
・所有している不動産をリノベーション
・賃貸物件に住む
・実家に居座る
などなど

ブルースタジオでは、「所有している物件をリノベーションする」や
「中古物件購入＋リノベーション」の事例がやはり大半を占めています。
突飛な発想で言えば、
新築物件＋リノベーション！という事例も。

家探し、家づくりを失敗しないために

中古物件を購入するところから検討いただいている方や、すでに探しているけど、なかなか決めることができない方に向けて。
後悔のない家探しについて書いていきますね。

不動産の探し方に革命が起こった1996年「不動産ポータルサイト」

今や当たり前のように、インターネットで物件情報を探せる現代ですが、
約25年前は不動産屋さんの紙の情報でしか物件情報を知ることしかできませんでした。
そこからインターネットの普及とともに、suumoやathome、homesなど不動産の物件を自らの手で探すことができるポータルサイトが、改良に改良を重ね、今もなおアップデートされ続けています。
雑誌や記事でも家にまつわる情報や事例を気軽に手に取ることができる時代になりました。

それと同時に、ネットには鵜呑みにしない方が良いこと、一概にそうとは言えないぞ、が溢れていると感じます。
情報を得ることによって、思い込みが生じて、本来良いはずの物件を見逃してしまっている・・・と言うことです。

インターネットの情報を鵜呑みにすると、良い物件を逃す

思い込みは本当にもったいない、です。
いくつか例に挙げてみましょう。

①「古いマンションは、修繕積立金が高い」
→築浅のマンションは、安すぎるだけです。
果たして自分達の大切な建物を修繕するお金が安くて良いのでしょうか？
本来は長期修繕計画に基づいて、積立金の額も見直さなければ将来的に大規模修繕で不足が生じることも。
新築マンションの販売当時は、修繕積立金を安くすることで、飛びつく人も増えますが、数年もすればすぐに上がるでしょう。
もし安いままだとしたら、それは逆に心配ですよね。
古い物件は、管理組合の皆さんで議論を重ねていまに至る訳で、一概に高いから避けるべきとは決めつけない方が良いです。
（もちろん一般的なファミリー向けの広さで4万円も5万円もするようでは、支払いの負担が上がりますので、それは要検討でしょう。）
長期修繕計画や過去の修繕履歴、年間で積み立てられる額や必要な工事など、
読み解いていくことが大切です。


②「自主管理は、避けた方がいい」
→「自主管理」だから良くない訳ではない。
もし、総戸数が10世帯前後で自主管理ならば、諸々検討した上でその物件に大きなメリットがない限りは、あえてそこにしなくても良いかもしれません。
ただし、マンションの管理組合(住人)の意識が高く、しっかり管理ができている「自主管理」ならば、それはむしろ余計な管理費がかからず、そして管理組合の安心感＝住む人にとって安心である、と言うことです。
銀行によっては自主管理NGにしているところも稀にありますが、
40世帯を超えるような規模の自主管理であれば、検討から外してはもったいないんですよね。

③「古いマンションは、住宅ローンが組みにくい」
→銀行によって考え方が異なり、そして銀行の審査は総合的判断であると言うことです。
旧耐震基準の建物でも住宅ローンを承認していた銀行が、
築年数の制限を設けるようになった例はあります。ただし
銀行の審査は、物件所在、築年数、戸数、組む方個人のお勤め状況、資金計画等総合して最終的な判断がなされますので、一概には言えないことと、
都市銀行、地方銀行、信金、ネットバンク等様々な銀行があり、
当然のことながら、旧耐震のマンションがなくなることはないでしょうから
全ての金融機関がそのような考えにシフトしていくとは、考えにくいことだと思います。住宅ローンは奥が深いのです。

④「北側向きの部屋は、避けた方がいい」
→北向きの部屋は、明るく優しい陽が長時間にわたる場合がある
どの向きでも周りの建物が密集していたら、暗くなりますが
北向きだから悪い訳ではありません。
前面に建っている建物に太陽の陽が当たり、その反射で明るくなり
特に白い建物の場合は、その恩恵を受けることも意外とあるのです。
間取り図や情報だけでは期待できなかった物件が「なかなか良いぞ」となることもあります。やはり見ることが大切なのです。

⑤「駅から徒歩15分以上の物件は、資産価値が下がる」
→主要路線の駅まで、バスの利便性が優れている地域もある
中途半端に駅から徒歩10〜13分で背伸びをして高い物件を買うよりも、
バス停が近い物件を予算内で買うことのメリットを想像してみる。
雨の日のバスは快適です。
他にも多々ありますが今回はこの辺で。

次号「失敗しない物件購入＋リノベーション②」では、
実際の流れを交えながらお伝えしたいと思います。
そう言えば忘れかけていた、
「箪笥貯金を引っ張り出せ！〜生前贈与と相続の制度が新しくなる〜」
こちらはまたの機会に、
本多でした。