【保存版】絶対やめとけ！！医者や高年収サラリーマンが「カモ」になる不動産投資

最近あちこちで宣伝されている不動産投資ですが、そのリスクについては、あまり知られていません。私の非常に個人的な意見ですが、不動産投資は非常に難しいので、一部の方を除いて安易に手を出さない方が無難だと思います。不動産業者は甘い言葉で勧誘してきますが、決して信じてはいけません。一人でも不幸な人を減らしたいという思いで記事を書きます。

不動産投資とは何か？

簡単な例で説明します。神戸にある間取り1Kのマンション（家賃：7万円）を不動産会社が1500万円で購入しました。その物件を、個人投資家Aさんに1800万円で販売するとします（この時点で不動産会社は300万円の利益があります。）。Aさんは一括で購入できる資金がないですので、銀行から45年ローンで融資を受けました。

不動産投資の問題点は何なのか？

1. 1500万円のマンションにいくら払うのか？

不動産会社は転売することで利益を獲得しています。よって、仕入れ値よりも200～500万円高い末端価格で投資家は購入することになります。投資の基本は「安く買い、高く売る」です。つまり、この時点で投資の基本には反しているのです。また、現金一括で購入できるなら良いのですが、多くの場合、35～45年ローンを組みます。1800万円を、年利2%の45年ローンで借り入れた場合の支払総額は、約2700万円になります。つまり、1500万円の物件に2700万円の支払いをしているということです。この時点で、投資家が得することはほぼないのはおわかりいただけるかと思います。
さらに悪質なのは、新築物件です。新築物件は、割高なプレミアム価格がついておりますので、結果的に超割高物件になります。「新築を投資目的で買うのは問題外」です。
理想は、中古割安物件の購入ですが、このような物件は市場に出回っていないため、個人投資家に回ってくることはほぼないと考えてください。

2. 不動産の維持に費用が掛かる。

不動産の維持には費用が掛かります。代表的なものは以下の通りです。
管理費＋修繕積立金（月1～2万円）
固定資産税（年5万円程度）
これらの費用が継続的にお財布から出ていきます。
Aさんの年間のキャッシュフローですが、サブリース手数料を10%として、
・収入
家賃：(70000-7000)×12=756000
・支出
管理費＋修繕積立金：10000×12=120000
ローン返済額：60000×12=720000（35年ローン、2%として計算）
固定資産税：50000
年間の収支 756000-(120000-720000-50000)=-134000
つまり年間13万円の赤字になります。これが現実です。
「年間75万6千円の不労所得！」などと宣伝している事業主は、家賃収入のことを指しています。確かに所得ではありますが、想定される支出を無視しており、紛らわしい広告といえます。

3. 節税できるのはごく一部の人だけ

不動産投資＝節税といった宣伝文句もよくありますが、ほとんどの方は節税効果なしと思ってもらった方が良いでしょう。高い節税効果が得られるのは課税所得が900万円以上（所得税の税率が33％以上）となる高所得者です。課税所得900万円の目安は、年収1200万円ですので、月に額面で100万円を大きく超える方には多少の節税効果はあります。
年収1000万円以上の割合が5％、1500万円以上の割合が1.5％と言われていますので、96-97%の方については節税対策にはなりません。
ちなみに不動産の節税効果は年々減っていきます。長くても最初の10年程度しか節税効果はないと考えてください。不動産業者の良く分からない計算に騙されないようにしましょう。

不動産の落とし穴はまだまだあります。また次回に続きます！