民泊開業のための物件探し 内見前に確認すべき9つのポイント
9つの確認事項を自宅から電話やメールで不動産屋に確認し、その物件が内見すべきかをチェックしましょう。
内見するのは時間や交通費がかかります。故に、無駄な内見はしない方がいいと私が考えるから。
具体的な不動産屋への確認項目は以下です。
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確認項目1 用途地域
用途地域は、都市計画法によって定められた、
いわば「エリア毎のまちづくりのルール」です。
エリアによっては、民泊を開業できません。
用途地域の詳細記事：https://musubite.co.jp/posts/minpaku-youto-chiiki
旅館業での開業を狙っているなら、〇〇住居専用地域の物件では
原則開業できないので内見に行く必要がありません。
民泊新法での開業でも、住居専用地域などでは、
市区町村により「土日だけ営業可能」などの
独自の厳しい規制が設けられていることがあります。
市区町村の独自の厳しい上乗せ規制により、採算が取れないと思ったら、
内見は不要です。
東京23区の上乗せ規制のまとめ記事はこちら：
https://musubite.co.jp/posts/tokyo-23wards-minpaku-permission
確認項目2 建物の広さ
旅館業狙いなら、200平米以下の物件が推奨です。
一般に、用途変更の確認申請を行わなくても済むケースが多いです。
なお建築基準法に基づき、民泊新法による物件は
通常の住宅として扱われます。
このため、もし同一の建物で営業する面積が200平方メートルを超えても、
用途変更は必要ありません。
用途変更を伴う工事にはかなりの投資が必要になるため、
200平方メートル以上で民泊を開業する場合には、
民泊新法を利用することが有利です。
特に、東京や大阪などの都市部では、
200平米以上のマンション全体を一部屋ごとに
民泊新法の届出を得て運営している例も見られます。
一軒の建物を宿泊施設として全面的に利用する場合、
旅館業法では設備投資や用途変更が必要になるため、
民泊新法のもとで許可を得ることに大きなメリットがあります。
民泊新法と用途変更の記事：
https://musubite.co.jp/posts/minpaku-ryokan-license-comparison#toc11
用途変更の参考記事：
https://www.sougou-gfm.co.jp/encyclopedia/?p=506
そもそも、200平米以上の巨大な物件は、初期費用が高額になりやすく、
民泊を実施するには初期費用の面から弊社では非推奨です。
確認事項3 旧耐震物件
市区町村によっては、旧耐震の物件では旅館業や民泊新法の用途では
許可が出ない場合があります。
大阪府の資料：
●建物の耐震措置について（耐震診断の有無、結果の申告）
・昭和 56 年 5 月 31 日以前に建築確認を受けた建物は、
いわゆる「新耐震設計基準」ではない耐震基準での確認を受けて
建築された建物になります（建築基準法施行令）。
・大阪府では、宿泊者に安心安全に滞在していただくために、
新耐震基準によるものか、旧耐震基準の場合、耐震改修を済ませた物件で
あることを確認できることが望ましいと考えております。
出典：
https://www.pref.osaka.lg.jp/attach/27990/00000000/kansyuku-guideline5.pdf
ただ、旧耐震の物件だからといって、すぐに諦める必要はありません。
訪日客に人気の町家などは、そもそも旧耐震であることが多いです。
旧耐震の物件で開業し、収益が出たら耐震補強をして
耐震の物件に転換することを模索するのも可能です。
ただ、弊社は旧耐震物件での民泊開業は安全性の観点から非推奨です。
確認事項4 収支
以下のリンク先の記事と、物件の広さの情報を不動産屋からもらい、
売上などの収支を計算しましょう。
民泊開業者が希望する利益が出ないなら、内見しない。
民泊運営者必見！Airbnbの無料機能でリアルな収入予測を立てる：
https://note.com/beds24japan/n/nc0621084700d
確認事項5 市街化調整区域
市街化調整区域では旅館業は不可です。
民泊新法でも開業が可能かどうかは事前に保健所や役所への確認が必要です。
参考記事：
https://musubite.co.jp/posts/minpaku-howto-get-licence#toc6
確認事項6 接道
旅館業の場合、接道幅が２M以上あるか。東京なら4M以上。
民泊新法には接道の基準はありません。
接道などについて：
https://musubite.co.jp/posts/minpaku-howto-get-licence#toc10
確認事項7 建物の階数
３階建の戸建は避けるほうが効率的。
３階建は、竪穴区画という特殊な建築構造が必要となることが多く、
民泊開業者は避けた方が無難。
竪穴区画が元々されている物件なら、3階建も検討していいが、
基本的に竪穴区画がある物件は少ない。
竪穴区画などについての詳細記事：
https://ryokangyoukyoka.com/archives/3824
確認事項８ オーナーの意向
物件オーナーの民泊開業の許可が出ているか。
物件のオーナーから、民泊開業OKの意向がでる確率は30物件に1件です。
オーナーの意向がokの物件だけを効率よく内見したい場合は、
都内なら以下の不動産会社にお問い合わせしましょう。
ニューオさん：https://newo.co.jp/rent/
アーリーさん：https://twitter.com/toya_realestate
(アーリーさんは、2024年4月26日現在、ぽんこつ鳩子さんのサロン生にのみ物件を配信中。ぽんこつ鳩子さんのサロンの申し込みはこちら。）
いしださん：https://twitter.com/komorebi_ishida
都内以外の地方で民泊を開業するときは、
オーナーの民泊開業意向がokの物件をご自身でを探す必要があります。
その場合は、以下の記事の方法で物件を根気よく探しましょう。
民泊物件を見つけ出す方法：
https://note.com/beds24japan/n/n6a4b6fe81b1c?sub_rt=share_h
また、分譲マンションなどの管理組合がある物件を狙う場合は、
事前に組合の規則に民泊禁止の条項が入っていないか、
内見前にチェックしましょう。
確認事項9 あなたの家からの距離
こちらは、不動産屋に確認することではありませんが、
弊社は、できればあなたのご自宅から徒歩か自転車で
16分以内の物件であることを推奨しています。
どんなに遠い物件でも車か電車で、30分以内を推奨です。
理由は、近い場所に民泊がないと、あなたが細かい管理ができず、
民泊経営に失敗しやすいからです。
出典：
https://note.com/beds24japan/n/n723b03f63df4
最後に
民泊開業は長期戦です。
開業のためのいい物件が見つかるまで時間がかかります。
故に、上記の効率よく民泊開業のための物件を探す方法を参考にしていただければ幸いです。
物件の内見後には、いよいよ詳細な調査に入ります。
建築指導課、保健所、消防署との交渉になります。
以下のブログを参考に、各地区町村の建築指導課（建築課）、
保健所、消防署との交渉を勧めていただければ幸いです。
https://musubite.co.jp/posts/tokyo-23wards-minpaku-permission
こちらの記事は、すずきさん（@munewo_hous）に内容を監修していただきました。
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