リスクを知ってチャンスを掴む

まえがき
【柳に幽霊】
【幽霊の正体見たり枯れ尾花】
二つのことわざ聞いたことありますか?

こわいこわいと思って見ればなんでもない風に揺れる柳や枯れススキが幽霊に見えてしまう。
よく確かめて見れば実は少しも恐れることはないただの柳やススキだった。

人間は生きて行く為に恐怖やリスクに対し本能的に逃げる仕組みになっています。

この事自体は生きて行く為に必要な事ですが、最初から良く見ることなく避けていればせっかくのチャンスを逃がしてしまいます。

リスクを知る事です。
恐れることはあってもまずは落ち着いて良く見る事です。

だって、まだ何もしていないですし、ただ見るだけなら何も被害はありませんから。

恐れ避けていてはチャンスはいつまでもそこに有るとは限りません。

リスクと同時にあるのがメリットです。

リスクを無くすことは出来なくてもマネジメントできれば恐れることはありません。
メリットを享受出来るのです。

ただし、
【アパート経営塾】でお話ししている内容の基本は土地をご自身かご家族で所有されているのが前提です。

不動産投資で失敗したなどネット等で騒がれるワンルームマンションや土地付賃貸住宅物件（中古や新築）の話しではありません。

なぜ違うか解らないと思います。　
そう言った投資案件を扱う業者の多くが質の悪い投資スキームでお客様を騙しているからです。

我々が日々お客様へご案内する内容と質の悪い業者のやり方は一般の方にはどちらも同じに見えてしまいます。

掘り下げていけば明らかに違うのですが、知識のないお客様はもっともらしいセールストークに惑わされ違いに気付くことが出来ません。

それを前提にお話しを聞いて下さい。

ここからが本文です
いつもより長くなりますが大切な事ですのでお付き合い下さい。

アパート事業を恐れるのは一言で言えば
『借金の返済が出来なくなった時に大変な事になる』
『そんな想像もつかない事は出来ない』と言う事でしょう。

これが【幽霊】です。

では本当にこれまでアパート経営をされた方が皆さんの想像通り大変な事になっているでしょうか?

答えはノーです。

他の文章で書いている事は必須です。リスクとメリットを良く理解し信頼のおける会社（ここが難しい）と付合いそして事業をスタートした後は、関係するパートナーと上手にリスクをマネジメントしているのです。

だから借金の返済で苦しい時期が一時的にあってもそれで事業が失敗している訳ではないのです。ちゃんと準備しているのです。

もう少し具体的なお話しをします。

アパート事業のメリットは長期に渡り収入を得られる事です。

リスクは家賃が下がったり空室で収入が減る事、そして返済や修繕などの支出による収益の圧迫から返済に困窮する場合です。

この収入と支出のバランスが崩れてしまった時に【幽霊】が現実のものとなるのです。

すでにアパート経営をしているオーナーはこれまでに酸いも甘いも経験しています。

空室や家賃が下がることが一番のリスクなので計画的にそれまでの蓄えから良いパートナーのアドバイスやご自身が勉強して、リスクを回避する為にメンテナンスや新しい設備に投資しているのです。

だから【幽霊】を見たことはありません。
リスクを知りマネジメントしているのです。

ただ、知らない人経験のない人にそんな話し解りません。

例えば貴方が普通の人がやらない専門職をしていて、やった事の無い人にどうやって伝える事が出来るでしょう。

まして儲かる商売を人に手とり足とり丁寧に教える事はまずないです。

「いやー大変ですよ」
そう言うでしょう。

経験のない人は世間のうわべだけの情報を鵜呑みにしてチャンスを逃がしているのです。
ちゃんと勉強して正しく理解すれば、まともな話しと危ない話は普通の人でも解ります。

ここまでのお話しでは腑に落ちない方もおられるでしょう。

一つだけこれまでの大家さんが抱えているリスクをお話しします。

初めての方や親の代でやってはいたがよく解らないし、現に今大変だと言う方は読んでみてください。

これまでの空室や家賃下落に対して全てのリスクは大家さんが引受ていました。
仲介業者はただ入居者の仲介手数料が欲しいだけです。別に空室になっても困りません。
むしろ空室が多い方が案内出来る物件が多いので助かります。

「最近はどんどんアパートが建って人口減少もあり、なかなか希望者がいないんですよ」って　

実際はリフォームや建物管理をしっかりやっている近くの同じ様な物件は家賃も下げる事なく満室なのに、、、

更に仲介業者は家賃が下がっても痛くも痒くもありません（多少あります）ので下げる事しか言いません。
親身になって助けてくれる業者だと違いますが、、

結果
大家さんは仲介業者が入居者をつれてくるまで待つしかありません。

管理会社（仲介業者と同じ）は毎月入居者と建物管理を大家さんに代わってしてくれます。
当然手数料が発生します。
管理会社は建物管理の一貫で建物や設備の修繕をします。
ここからが表現の難しいところで、
解りやすく
良い管理会社と悪い管理会社に分けて説明します。
表現は少しオーバーであることを了承下さい。

良い管理会社は、大家さんの経営が長期に渡り安定する為に適切なタイミングで修繕やリフォームを提案してくれます。
なので空室や家賃下落もそれ程起こりません。

一方悪い管理会社は、そもそも日々の清掃すらまともにしないで手数料だけしっかり取り、空室になれば家賃を下げることしか言わず修繕費用も高く請求したり必要のないものまでお金を出させます。

管理会社でアパート経営は変わります。

特に人口増加の時代に建てた大家さんは当時兎に角引く手あまたでそれ程アパート経営で困った経験がありませんでした。

なので仲介業者や管理会社もそれ程苦労する事もなく大家さんと仲良くやってこれました。

そして建築会社も将来の受給バランスも考えず沢山の業者が参入し無謀な計画のアパートまで建てたのです。

しかし時代は流れ老朽化が顕在化したころ様々な要因と、良い管理会社と悪い管理会社、そして大家さんが高齢者で経営自体が出来なくなり、その中から「アパート経営は大変だ」と言われるようになったのです。

ですからこれまでの大家さんは正確にお伝えすると、自分でしっかりとしたリスクマネジメントが必要で、それ程苦労していない大家さんと後半から大変苦労した大家さんに別れました。

いずれにしても老朽化が進み今後は大きく捉えれば二巡目の時期になります。

そして
これからのアパート経営は大家さんとしてではなかなか難しい事業です。　

それは今迄の大家さんは大抵幾つも土地を持ち、アパートを複数所有していたから数の原理でリスクマネジメントが出来ていたからです。

ただ、子供への相続や売却などで一人の大家さんの所有物件は減りました。　

今からアパート経営を始める方も親の代からのアパートを建替えされる方も個人経営の大家さんではリスクをマネジメントするのは難しいです。

ですのでこれからは、管理物件を複数所有する一括借上会社に任せる方が得策です。

自分でやる大家さんでは大変ですが、オーナーとして信頼出来る会社と付合えばリスクを最小限に抑えた事業収益を得られることが可能です。

もっと具体的なお話しをしたいところですが、アパート事業は場所や規模・構造・事業の内容・お客様の状況で様々な押さえるポイントが幾つもあります。

これさえ理解すれば【幽霊】を見ることはないと一纏めにお話し出来ません。
正しく理解しないまま業者の言いなりで始めてしまえば後が大変です。
【幽霊】どころか【実害】があります。

もしアパート事業を検討さるのであれば勉強して下さい。

リスクを知り、正しくマネジメント出来れば利益を享受出来ますから。

全国には沢山の大家さんやオーナーさんがいる事が実証しています。

そしてこれからは、高齢者になった大家さんやどうすることも出来ない老朽化物件の多くが消滅します。

代わりが必要なのです。

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今回も長文になりましたが最後まで読んで頂きまして本当にありがとうございました。
また他の文章も読んで貰えれば何かのお役に立つかと思います。是非読んでみてください。