開業ノウハウ｜【居抜き物件】の落とし穴＜そのままは危険＞

物件を選ぶ際、居抜き物件を探す方は多いです。

うまくハマればスピーディーに低コストで開業できるのが魅力です。

今回は居抜きを物件を活用することで発生するリスクについてです。

｜問題がないケース

居抜き物件を検討する際は、徹底的に［退店した理由］を調べることが必須となります。

まずリスクが低いと思われる［問題がない］ケースです。

＞高齢（後継者不足）や闘病による引退
＞営業とは直接的な原因ではない場合（身内の介護、離婚等）

上記の状況は、リスクを引き継ぐことは少ないと思われます。

続いて前の物件がもつリスクを、引き継ぐ可能性のある場合です。

｜経営不振

前の店舗が経営不振で閉店した場合、その理由を知ることが重要です。
どんなお店で、どのようなサービスを展開していたのか？
どのような顧客層が指示していたのか？
考えられるあらゆる手段（飲食なら食べログ・ぐるなび・ヒトサラ等、サロンならホットペーパー等、グーグルマップで過去の画像を見るなど）で徹底的に調べることが重要です。

｜地域需要の不一致

上記同様に、前の店舗が地域の需要に合わなかった可能性があります。
提供するサービスの内容が地域の嗜好と合わない場合、集客不足が問題となるでしょう。

前回の投稿した［商圏調査］のレポートやグーグルマップからポジショニングマップを作成し分析するのも指標になります。

ポジショニングマップ：市場における自社商品の立ち位置(ポジション)を可視化し、競合との差別化を図るときに作成する図

｜法的問題を抱えている

前の店舗が法的な問題に巻き込まれていた場合では同業種や同業態のままだと、問題も一緒に引き継ぐ可能性があります。

例えば消防法の基準を満たしていない、衛生基準の違反や税務上のトラブルなどです。

問題を発見した場合には、クリアするためのコストと期間を調べることが重要です。

｜施設の老朽化や不備

前の店舗が施設の老朽化や設備の不備によって経営に支障をきたしていた場合、同様の問題が引き継がれる可能性があります。

上記の法的問題と同様に、コストと期間がかかる老朽化や不備がないか調査が必要です。

｜競合店の増加

前の店舗が競合店の増加によって経営が難しくなった場合、その競合状況を見極める必要があります。

継続的に競合店の増加が続くのか？一過性の流行りか？いつ頃から？どの程度？などを確認する必要があります。

またそれらの動きが、全国的な動向と照らし合わせ予測を立てることも重要です。

さらにポジショニングマップを作成すると可視化できます。

｜圧倒的カリスマ性で成り立っていた

最後のケースは、圧倒的カリスマ性でお店が成り立っていた場合です。

限られた超常連客が継続の原動力。
この場合ビジネスでの集客より、コミュニティーとして成立していることが多く、物件の本来持っている問題が見えない場合があります。

新築の物件以外は、空きテナントは退店跡地です。
そこには必ず継続しなかった理由があります。

【居抜き物件】は

［使いやすい＝継承しやすい］

です。

それが魅力ですが、リスクまで継承することがないように徹底的に調べることが大切です。

最後まで読んでいただき、ありがとうございます。

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