15.はじめてのJ-REIT　完全ガイドブック

今回はREIT（不動産投資信託）についての本の要約を書いていく。

はじめてのJ-REIT完全ガイドブック

REITとは

「Real Estate Investment Trust」の略称で、不動産投資信託のことである。

建物を組み入れて運用していく。

特徴

・高い配当利回り（「利益の90%を配当しなければならない」というルールがあるため）

・中長期的に運用するのに向いている

・運用成績の善し悪しは不動産市況に左右される

REITが投資信託に含まれている投資信託を購入、間接的にREITを購入することになる。

大家さんで資産運用するのは難しい

ローンを組んだりして、ワンルームマンション投資をするのは費用もかかるし、リスクも大きい。

・不動産だけに資産が偏りがち

・投資金額が大きくなる

・優良物件を選ぶのが難しい

不動産の種類

・オフィスビル

賃貸契約期間が短く、景気動向に左右されやすい

・商業施設

賃貸契約期間が長い郊外型は安定性が高い

・物流、ロジスティックス

ネット通販の進化で今後の注目株に

・住宅（レジデンス）

安定性は高いが、収益は低め

・ホテル

収益性の不確定要素が多い分、高リターンに期待

最も多く投資されているのがオフィスビルである。

REITのメリット

・少額投資できる

・個人ではなかなか投資できない優良物件に投資できる（六本木や渋谷のオフィス）

・株式と一緒に投資することで、リスク分散できる

・分配金原資の透明性が高い（分配金原資は組み入れられた不動産物件から得られる賃貸収入が中心になり、分配金の予測がつきやすい）

・インターネット証券を通じて買えば、コスト（運用管理費など）が低い

REITのデメリット

・テナントが抜けてしまうと、配当の支払いに支障がきたす

・稼働率が下がる

・組入物件の値下がりリスク

・景気の影響に伴うリスク

・災害リスク

・財務面のリスク

基本的にREITは、自己資本だけでなく、銀行からの融資などによって調達した他人資本を用いてレバレッジを上げ、物件を取得している。

REITのタイプ

1.特化型

特定の不動産に集中投資するタイプ。

分散効果が少ない。

価格変動リスクあり。

2.複合型

2つの不動産物件を組み合わせて運用する。

オフィスビルと住宅を組み合わせることによって、特化型に比べると収益のブレを抑えることができる

3.総合型

複合型よりも収益のブレを抑えることができる。

その時々の不動産市況に応じて柔軟に組入比率を変える必要がある。

複合型も総合型も、オフィスビルの動向から影響を受ける。

投資プラン

REIT初心者は長期保有を前提にする

長期で保有すれば、分配金によって、投資口価格の価格変動リスクを相殺できる。

①ある程度、配当利回りの高い銘柄に投資すること

②購入後、投資口価格が急騰した場合には一旦売却して、利益を確保すること

③長期保有できる資金で投資すること

複数銘柄の分散投資で定期的な配当を得る

複数銘柄に分散投資して、自分で毎月配当がもらえる仕組みを作る。

REITは銘柄によって配当を出す月が違う。

組み合わせによっては毎月配当金がもらえるようになる。

REITの指数に連動する「ETF」に投資する

インデックス投資なので、銘柄選びにあまり神経質にあんる必要がない。

分散投資が効いているので安定的に分配金が受け取れるという安心感がある。

取得時よりも保有期間中の情報収集が大事。

サイトを見るポイント

JAPAN REIT、Jリートviewなどのサイトで、いろいろな商品を比較する。

・保有物件数

・取得価格や分配金の額

・稼働率（ファンドに組み入れられている物件がどのくらい稼働しているのかを示したもの。）

・スポンサー企業

スポンサー企業の信用力も、REITの投資口価格に大きな影響を及ぼす。

価格変動要因

・金利

・保有不動産の状況

・投資法人の信用力

ファンド・オブ・ファンズ

複数不動産に分散投資しているREITを複数組み入れて運用している。

・分散投資効果が高い

・1万円程度でも投資できる

・500円から積立投資も可能

・購入手数料が高い（長期保有が大前提）

見るポイント

・純資産残高を見る。

長期で運用できるファンドかどうかを確認。

30億がギリギリライン。

純資産残高増減率＜基準価格騰落率＝純資金流出

純資産残高増減率＞基準価格騰落率＝純資金流入

・決算回数の少ないファンドを選んで複利で運用していく。

年齢が若いうちは毎月分配型ではない方がいい。（分配金を運用に回すため）

安全性を重視

・元本割れリスクが少ない

・経営が健全かどうか

スポンサー企業が優良かどうかが大事になってくる。

スポンサー企業の信用力が高いほど、配当利回りが低い。

安全性を重視するなら利回りの低いものを。（預貯金や国債よりは断然高い）

REIT投資に必要なデータの読み取り方

・「LTV」が低い銘柄ほど安全性は高い。

Loan To Value（総資産有利子負債比率）

借金の総額が、総資産に対してどの程度の比率なのかを見る。

LTVが低いほど、財務健全性は高い。

安全性と収益性を両立するのは難しい。どちらをとるかをリスクと相談しながら判断する。

・稼働率が高いものを選ぶ。

過去にさかのぼって、稼働率をチェックするとともに、景気との連動性を把握しておく。

・「格付」はシングルAがあれば十分。

格付に対して盲目的に信用するのはNG。

感想

投資信託を使って資産運用をしていくことが、自分の身を守ることに繋がっていくんだと思う。

「投資＝怖いもの」というイメージが捨てられないのは未知だから。

勉強していけば、何が必要なのかもわかってくるし、無駄金を使って保険などに入ることもなくなっていく。

本、YouTube、note様々な媒体で勉強ができる。

必要な情報を、自分から掴みに行くことが大事。