不動産購入時のチェックポイント
このたびペアローンで中古マンションを購入したので、不動産を買うときに意識しておいた方が良いと思うポイントや情報をまとめてみました。ここに書いた話は人によっては見解が違うかもしれないので、参考程度に見てください。
項目によっては物件を買うとき特有の話ではなく借りるときにも当てはまるものもありますが、悪しからず。
前提：我らが夫婦の状況
・今現在夫婦両方リモートワークなので、それぞれ仕事部屋がほしい。
・夫婦どちらの所属会社も「フルリモートOK」という話にはなってないので、勤務地の東京から極端に離れたくない。
・職種的に転勤の可能性はほぼない。
・第一子がそろそろ生まれる状況下での物件探し。将来的には第二子（＋第三子？）の可能性も考えたい。
・保育園や学校に入れてしまってから物件を買う（＝引っ越す）となると大変そうなので、1年以内には決めてしまいたい。
・定年退職する頃には完済していたいので、買うなら今。
・子供が巣立って必要な部屋数が変わったりしたら売却するつもり。
前提：きっかけ
ある日新築マンションのチラシが入っていて、「この価格帯でこの広さなら良いかも？」と思ってモデルルーム見学に行ったのがすべての始まりです。最終的にそれとは違う物件を購入しましたが、ここから「物件を買うとはどういうことか」「キャッシュフローはどのようになる想定なのか」を考えることになりました。
前提：買うか、借りるか
結論：買う
・「家賃を払い続けても何も残らない」vs「今の家賃と同程度の支払いになる物件を見つけて住みつつ、不動産資産を残す」と考えたときに、資産が残る方がいい
・どちらかに万が一のことがあった場合、団信（大雑把な説明をすると、就労不能になったり死亡したときに、その人の分の支払いを肩代わりしてくれる）によって家をのこすことができる
・うまくいけば購入時よりも売却時の方が資産価値が上がっていたり、下がり幅が少なく済んで結果的にお得になるかもしれない
・もしずっと住み続けるとしても、ローンの返済が終わってしまえばその先の家賃負担はかなり軽くなる
・賃貸の場合、高齢になると契約できない可能性もある
・必要に応じてリフォームができる
・同じ価格帯の賃貸に比べて、設備が整っていることが多い
・もうすぐ子どもが産まれて保育園、学校で地域が固定されることを考えると、近い将来また引っ越しすることはなさそう（＝流動性を意識して賃貸に固執する理由はなさそう）
前提：新築か、中古か
結論：中古
・新築は高い
・新品未使用の「新築プレミアム」が入っている
・新築だと、1回住んでしまうと新築プレミアム分の価値が一気に下落してしまうので、将来売ることを考えると都合が悪い
・新築の良物件だと物件ができる前に購入しなければならず、イメージが湧きにくい
・中古でもあまり気にしない
・中古の方が、子供が何かやらかしたときのショックが少なそう
前提：戸建てか、マンションか
結論：マンション希望、場合によっては戸建て
・部屋の中だけじゃなくて屋根や外装にも気を使わなきゃいけないのが面倒
・自分たちで計画的にお金を貯めて修繕するというのが面倒くさそう
・ご近所トラブル（ご近所さんが認知症になって徘徊し始める等）があった場合に、管理会社など間に入る人がいた方が良さそう
・防犯面でマンションの方が安全そう
・マンションは買ったときより高い価格で売れることがあるものの、戸建ての場合はそんなことない（一定期間経過すると、建物の資産価値が0に近づき、土地の価格だけになるらしい）
物件
・駅近の方が物件価値が下がりにくい傾向にあるので、売る前提ならできるだけ駅近を狙う
・不動産界隈では買うときに「徒歩7分以内」が一つのボーダーになるらしい
・賃貸とは異なり大きな部屋を壁で仕切ったり（2,30万くらいでできると聞いた）、逆に壁を取っ払って広い部屋にするなどのリフォームはできるので、検索するときは多少間取り条件を緩めても良い
・例：4LDKだけでなく、総面積広めの3DLKも引っかかるようにする
・和室の床をフローリングにするのも20万くらいでできる様子
・ただし床を洋風にしただけだとふすまや押入れとのミスマッチが起きるので、そこも気にするならもっとお金が必要
・リモートワークするなら速いインターネット回線が引けるか確認する
・駐輪場代、駐車場代を管理費等とは別でちゃんと取っているところの方が、管理がしっかりしてることが多い
・定期借地権付きの物件は安いけどいつかは追い出されてしまう
・定期借地権付きの物件は売るときに35年を切っていると、次に買う人はローンを短縮して組まなければならなくなる
地域・土地
・将来最寄り駅が発展しそうだったり、人口が増えそうなところが物件価格が上がるはずなので、売る前提ならそれを加味する
・ハザードマップなどをチェックして、災害に強いところを選ぶ
・子どもを考えている＆共働きなら、認可外、認可両方の保育園が複数ある地域を選ぶ
・「この保育園気に入らない」という可能性もあるので、複数の園がある地域の方がいいと思う
・子どもを考えている＆共働きなら、保育園に入りやすい地域を選んだ方が良いと思う
・自治体が出してる資料を見たり問い合わせたりすればなんとなくわかる
・子どもを考えているなら、行政の子育て支援制度の充実度をチェック
・子どもを考えているなら、街中に授乳室があるか等も意識すると良さそう
・子どもを考えているなら、今まで以上に治安面も意識すると良さそう
不動産会社
・不動産会社と言っても賃貸に強い会社、売買に強い会社など様々なので、店頭に貼ってある売買物件と賃貸物件の割合を見たり、ネットでの掲載割合を見たりして検討を付ける、もしくは実際行って聞いてみる
・事前の情報収集だけで自分に合った会社かどうか見分けるのはまあ難しいので、数社実際に足を運ぶのが一番
・もうそろそろ売りに出そうな物件の情報を提供してくれるところだとありがたい
・宅建業免許番号（「国土交通大臣免許（10）○○号」の10の部分）が大きいほど信頼できる（歴史がある）
・大手の不動産会社でも、実はフランチャイズで本家と方針とかが違うということはあるので注意
物件見学
・中古の場合、まだ入居中だけど内見ができるということもわりとある
・「次の物件を買う資金にしたいからちょっと高めで売りに出してるけど、これで売れなかったらそのまま住み続ける」みたいな人もいる様子
・入居中の場合、実際にどんなものを置いて、どんな部屋割りにしているのかを見ることができるので、単純に勉強になる
管理会社
・修繕積立金をちゃんと積み立てているか確認（計画表を見せてもらえる）
・予定している大規模修繕に対して修繕積立金が足りているのか確認
・急に積立金が値上がりすることもあり得る
・積立金の計画が予算が適切かどうか見るという点では建設されてから10年くらい経った物件の方がいいかも
・ひどいところだと自社の利益を得るために中抜き前提で修繕しまくるところもあるらしい
・お金の使いみちが明示されているところの方が安心
・管理会社がやばい時に住民の総意で変えられると安心
・管理会社の評判を調べておく（サイトは後述）
その他
・購入して長く住むとなると出産などの何らかの大きなイベントが発生する可能性が高いので、できるだけ長く将来を予測して考えると良い
・世の中的に物件価格が上昇している時なのか調べ、今が本当に買い時かどうか見極めるのも良いと思う
・私達は最初の新築モデルルーム見学の時に「とりあえずFPさんにシミュレーションしてもらいますか？」と言われてやったけど、物件買うにしろ買わないにしろ、将来のお金のことについて具体的に考えてみるのは良いと思う
・新築マンションに見学に行った時に紹介されたFPさんと、マネフォの無料相談FPさんとでは意見が違った（「○○万円の物件全然いけると思う」vs「○○万円だとちょっと高いので、△△万円くらいに収められるといいと思う」）ので、FPの相見積もりもすると良いと思う
・やろうと思えば出産予定日前に引っ越しまで済ませられたとは思うけど、今振り返ると生後2ヶ月の今で良かったと思う（できるならもっと育ってからの方がいいと思う）。出産前に大きいイベントは入れない方が安全。
おまけ：便利なツール、コンテンツ
■アプリ
複数サイトを横断して検索することができたり、「○○駅と○○駅から○分以内の物件」のような検索ができたりするので便利です。
■Webサービス
管理会社の評判を調べられるサイトです。
■YouTubu動画
特定のどれってわけでなく、いろんなチャンネルを見ていろんな意見に触れてました。
余談：産休、育休中の住宅ローン
ネット銀行で「2人とも育休取得予定だとちょっと…」と断られているので、買うタイミングを見計らうことも必要かもしれません。メガバンクは通りました。
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