43日目：不動産の有効活用
43日目は、不動産の有効活用について学んでいきます。
1．土地の有効活用の形態
土地の有効活用とは、土地をただ持っているだけではなく、何らかの方法で収益を得たり、社会的な貢献をしたりすることです。土地の有効活用には、さまざまな形態がありますが、代表的なものを以下に紹介します。
建物を建てる 土地に建物を建てて、賃貸経営や店舗経営などを行う方法です。建物の種類や規模によって、初期投資や収益性、管理負担などが異なります。例えば、アパートやマンションは、高収益を期待できますが、建築費や空室リスクが高いです。一方、駐車場やトランクルームは、初期費用が低く、管理が容易ですが、収益性は低いです。建物を建てる場合は、土地の用途地域や建ぺい率・容積率などの制限に注意する必要があります。
借地にする 土地を他人に貸して、地代を得る方法です。借地にする場合は、建物を建てる必要がないので、初期費用がかかりません。また、借地契約によって、借主に建物の建築や管理を任せることもできます。しかし、借地にする場合は、地代の収益性が低いことや、借地期間が長くなることが多いことに注意が必要です。借地にする場合は、借地権の設定や登記などの手続きが必要です。
売却する 土地を売って、売却資金を得る方法です。売却する場合は、一時的に大きな収入を得ることができますが、土地の所有権を失うことになります。また、売却する場合は、仲介手数料や登録免許税などの諸経費がかかります。さらに、売却益に対しては、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、所有期間や売却価格によって税率が異なります。売却する場合は、売却価格や税金などを事前に計算しておくことが大切です。
太陽光発電をする 土地に太陽光パネルを設置して、発電した電力を売る方法です。太陽光発電をする場合は、固定価格買取制度（FIT）によって、一定期間、一定価格で電力を買い取ってもらえます。太陽光発電をする場合は、太陽光パネルや発電機などの設備費や保守費がかかりますが、ランニングコストは低く、環境に優しいです。太陽光発電をする場合は、土地の日照条件や接続容量などを確認する必要があります。
土地信託にする 土地を信託銀行に信託して、信託報酬を得る方法です。土地信託にする場合は、信託銀行が土地の管理や活用を行ってくれるので、管理負担が軽減されます。また、土地信託にする場合は、相続税や固定資産税などの節税効果が期待できます。しかし、土地信託にする場合は、信託契約によって、土地の処分や利用に制限がかかることがあります。土地信託にする場合は、信託契約の内容や信託報酬などをよく確認する必要があります。
2．土地の有効活用の事業手法
土地の有効活用の事業手法とは、土地をただ持っているだけではなく、何らかの方法で収益を得たり、社会的な貢献をしたりすることです。土地の有効活用の事業手法には、さまざまな形態がありますが、代表的なものを以下に紹介します。
3．不動産投資利回り
不動産投資利回りとは、不動産投資において、投資した金額に対して1年間で得られる収益の割合を表す指標です。不動産投資の収益性やリスクを判断する際に重要な基礎知識です。
不動産投資利回りには、以下の3種類があります。
表面利回り：年間の家賃収入と物件の購入金額で算出する利回りです。物件の情報が少なくても計算できるため、大まかな収益力を判断する際に用いられます。しかし、物件購入にかかる金額以外の出費を考慮していないため、正確な収支計画を立てる際には適していません。
実質利回り：物件の購入費用以外の管理費や運営費用なども含めて算出した利回りです。購入にかかる金額以外の費用を含めるため、表面利回りよりも低くなることが多いです。不動産投資で発生する費用を含めて算出するため、実際に不動産運用をした場合に近い、現実的な利回りとして使われることが多いです。
想定利回り：住居がすべて満室の状態で計算する利回りです。空室が発生しないという理想的な状況を想定しているため、最も高い利回りとなります。しかし、実際には空室が発生する可能性があるため、想定利回りだけで物件を判断するのは危険です。
不動産投資利回りの計算方法は、以下のようになります。
表面利回り＝（年間家賃収入÷物件の購入金額）×100
実質利回り＝（年間家賃収入－年間管理費や運営費用などの出費）÷（物件の購入金額＋物件購入にかかる諸経費）×100
想定利回り＝（年間想定家賃収入÷物件の購入金額）×100
不動産投資利回りの平均的な相場は、物件の種類や地域、投資方法などによって異なりますが、一般的には4％～6％程度と言われています。ただし、利回りが高い物件ほど、築年数が経過していたり、利便性が良くないなどの理由で空室が発生するリスクが高いことが多いため、注意が必要です。
不動産投資利回りの理想は、一概には言えませんが、自身が希望する条件や不動産投資の目的によって、理想の利回りが異なります。自身が投資を希望する物件の種類が明確になれば、投資条件に適した物件・地域の相場を調べることで、利回りの目安や基準を把握しやすくなります。
以上が、不動産投資利回りについての詳細な説明です。ご参考になれば幸いです。
※FP3級試験練習問題
不動産の有効活用の内容のFP3級の試験問題と回答を以下のように作成できます。
問題
次の文章を読んで、(1)～(4)の問いに答えなさい。
Cさんは、令和6年1月1日に、Dさんから土地と建物を購入しました。土地は市街化調整区域内にあり、建物は令和3年1月1日に新築されたものです。Cさんは、令和6年1月31日に所有権移転登記を行いました。また、令和6年2月28日に、購入した土地と建物に抵当権を設定しました。Cさんは、令和6年3月31日に、購入した土地と建物の固定資産税評価額の通知を受け取りました。その内容は以下のとおりです。
表
種類 面積 評価額
土地 400㎡ 4,000万円
建物 200㎡ 2,000万円
(1) Cさんが購入した土地と建物にかかる不動産取得税の税額を求めなさい。ただし、不動産取得税の税率は4%とする。
(2) Cさんが所有権移転登記にかかる登録免許税の税額を求めなさい。ただし、登録免許税の税率は0.4%とする。
(3) Cさんが抵当権設定登記にかかる登録免許税の税額を求めなさい。ただし、抵当権設定登記の税率は0.1%とし、抵当権の債権金額は6,000万円とする。
(4) Cさんが令和6年度に支払う固定資産税と都市計画税の税額を求めなさい。ただし、固定資産税の税率は1.4%、都市計画税の税率は0.3%とする。
回答
(1) 不動産取得税の税額は以下のようになります。
表
種類 課税標準 税率 税額
土地 4,000万円×1/2=2,000万円 4% 80万円
建物 2,000万円-800万円=1,200万円 4% 48万円
合計 128万円
(2) 所有権移転登記にかかる登録免許税の税額は以下のようになります。
表
種類 課税標準 税率 税額
土地 4,000万円 0.4% 16万円
建物 2,000万円 0.4% 8万円
合計 24万円
(3) 抵当権設定登記にかかる登録免許税の税額は以下のようになります。
表
種類 課税標準 税率 税額
抵当権 6,000万円 0.1% 6万円
(4) 固定資産税と都市計画税の税額は以下のようになります。
表
種類 課税標準 税率 税額
固定資産税 土地 4,000万円×1/4=1,000万円 1.4%
建物 2,000万円×1/2=1,000万円 1.4%
合計
都市計画税 土地 4,000万円×1/2=2,000万円 0.3%
建物 2,000万円 0.3%
合計
合計 40万円
これらの内容がFP3級試験に役立つことを願っています！
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