72日目：法令上の制限
72日目は、法令上の制限についての要点整理と一問一答を行っていきます。
5️⃣法令上の制限〈1〉都市計画法
1️⃣都市計画法
都市計画法は、無秩序な開発を抑制し、住み心地が良く商工業が発展しやすく、コンパクトで行政サービスが行き届いた都市をつくることを目標とする法律です。
2️⃣開発行為
開発行為とは、建築物や特定工作物の建設のために土地の区画、形、性を変更することを指します。都市計画法29条は、一定規模以上の開発行為を行う場合、都道府県知事等の許可が必要と定めていますが、規模や行為によっては不要な場合もあります。開発行為は、周辺地域に影響を与えるため、開発許可申請にあたっては、事前に役所と打ち合わせ（事前協議）が必要です。
6️⃣法令上の制限〈2〉建築基準法
1️⃣用途地域
2️⃣敷地と道路との関係
この項目については、具体的な情報を見つけることができませんでした。しかし、一般的には、敷地と道路との関係は、敷地のアクセス性、建物の設計、および建築基準法による制限など、多くの要素に影響を与えます。
3️⃣防火地域
防火地域についての具体的な情報を見つけることができませんでした。しかし、防火地域は通常、火災のリスクが高いと考えられる地域を指し、特定の建築基準と規制が適用されます。
4️⃣建蔽率
①建蔽率とは
建蔽率とは、建築物が敷地をどの程度おおっているかを示す指標で、敷地面積に対する建築面積の割合です。建築基準法では、用途地域ごとに指定建蔽率を定めており、それを超える建物は建築できません。
③建蔽率が異なる地域にまたがっている場合の措置
建蔽率の異なる地域にまたがって建築物の敷地がある場合、建蔽率は加重平均で計算する。具体的には、各用途地域に該当する土地の面積割合で按分する加重平均という方法で計算することになります。
5️⃣容積率
①容積率とは
容積率は、敷地面積に対する建築物の延床面積（各階の床面積の合計）の割合を示す指標で、建築物の規模を制限するための基準です。用途地域によってその限度が定められています。例えば、敷地面積が100m²で、その地域の容積率が80％の場合、そこに建てられる家の延床面積は80m²となります。
②容積率の緩和措置
容積率の緩和措置とは、特定の条件を満たす場合に、容積率の制限を超えて建築物を建てることを許可する制度のことです。例えば、地下室やビルトイン車庫（駐車場）などは延床面積に含まれないため、結果的に容積率が緩和されるケースがあります。
③容積率が異なる地域にまたがっている場合の措置
建築物の敷地が容積率の異なる2以上の地域にまたがる場合、各地域の容積率を加重平均して求めた率が容積率の限度となります。例えば、10という敷地の中に、5が商業地域でその容積率が400、残り５が一種住居でその容積率が200の場合は、計算式として5/10400+5/10200＝300となります。つまり容積率の限度は300％となります。
7️⃣法令上の制限〈3〉借地借家法
1️⃣普通借地権
①存続期間
現在の借地借家法では、普通借地権の存続期間は30年以上と定められています。期間を定めない場合は、自動的に30年の存続期間となります。
②法定更新
普通借地権の更新後の存続期間は、最初の更新の場合、20年以上、2回目以降の更新の場合は10年以上で定めることができます。
2️⃣定期借地権
定期借地権についての詳細情報は、現在のところ提供できません。詳細は法律専門家にご相談ください。
3️⃣普通借家権
他人の建物を使用収益できる権利を借家権といいます。
①存続期間
建物賃貸借契約の存続期間の規定はありません。ただし、1年未満で定めると、存続期間の定めのない契約とみなされます。
②法定更新
借家契約においては、契約当事者が、一定期間前に、契約を更新しない旨または条件を変更しなければ契約更新しない旨の通知をしない場合には、従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされます。
4️⃣定期借家権
借家する期間を契約で定めておく借家契約です。
①存続期間
期間は自由（1年以内も可能）
②契約の更新
更新はありません。契約終了時には、賃貸人から賃借人に終了6ヵ月前までに通知しなければなりません。
③契約方法
・書面あるいは電磁的記録による契約
・賃貸人から賃借人に別の書面あるいは電磁的方法で「更新がなく期間満了で終了する為」を説明すること
8️⃣法令上の制限〈4〉区分所有法
1️⃣区分所有建物の構成
2️⃣規約と決議
9️⃣法令上の制限〈5〉農地法
1️⃣農地とは
農地法では、「農地」とは、耕作の目的に供される土地を指します。また、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作または養畜の事業のための採草または家畜の放牧の目的に供されるものを指します。
2️⃣手続き
農地法は、農地の権利取得や賃貸借の解除などに必要な許可や届出の手続きを定めた法律です。具体的な手続きの流れは以下の通りです。
許可申請書を作成して農業委員会に届け出る
申請書記載内容の審査を受ける
現地確認調査を受ける
農業委員会総会で審議・協議が実施される
許可・不許可書が交付される
一問一答(重要)
5️⃣法令上の制限〈1〉都市計画法
Q15 市街化区域とは、既に市街地を形成している区域。
およびおおむね5年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域をいう。
A15 ❌️
「5年以内」ではなく「10年以内」である。
6️⃣法令上の制限〈2〉建築基準法
Q17 建築基準法第42条第2項により道路境界線とみなされる線と道路との間の敷地区分（セットバック部分）は、建築物を建築することができないが、建蔽率および容積率を算定する際の敷地面積に算入することができる。
A17 ❌️
セットバック部分は敷地とみなされないので、建蔽率および容積率の算定の際の敷地面積に算入することはできない。
7️⃣法令上の制限〈3〉借地借家法
Q20 普通借地権の存続期間は、当初期間終了後1回目の更新では20年、それ以降は10年刻みとされている。
A20 ⭕️
1回目の更新は20年、2回目の更新は10年での更新となり、以降は10年刻みとなる。
8️⃣法令上の制限〈4〉区分所有法
Q23 区分所有法の規定によれば、集会において区分所有権および議決権の各4分の3以上の多数で、建物を取り壊しかつ新たな建物を建築する為の建て替え決議をすることができる。
A23 ❌️
区分所有者数および議決権の5分の4以上の賛成が必要である。
9️⃣法令上の制限〈5〉農地法
Q24 住宅の取得において、不動産取得税の軽減措置を受けることができる住宅の床面積は、50㎡（一戸建て以外の貸家住宅は40㎡）以上240㎡以下である。
A24 ⭕️
なお、減税措置を受けるためには、床面積の要件のほかに建築後年数などの要件を満たしていることが必要である。
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