住宅ローン破綻を防ぐための住宅購入術
前回は、「住宅ローン金利上昇のウソ？ホント？」という内容を紹介しましたよね。
日本の住宅ローン金利は海外と比較すると超低金利状態であり、この流れは中短期的には続いていくというお話でした。
そこで今回は、30年35年と長期に渡る住宅ローン支払いの中で考えられるリスクとその防衛策に関する見解を紹介してきます。
低金利だからといってリスクがない訳ではありませんので、ぜひご一読くださいませ。
適正予算を知る
まず住宅探しをスタートする中で適正な予算（適正な住宅ローン）の範囲を知っておきましょう。
実は、ご自身の適正予算を不動産会社に相談すると、借入可能額を予算として説明されることが多いです。
しかし、借入可能額＝適正予算であると鵜呑みにするのではなく、以下の2つを考えることが大切です。
「いくら借りられるか？」でなく「いくら支払いできるか？」
「今払えるか？」でなく「完済できるか？」
1「いくら借りられるか？」でなく「いくら支払いできるか？」
不動産会社が提案する予算は「いくら借りられるか？」
つまり、「銀行が貸してくれる限度額」のことです。
しかし、本来の適正予算は「あなたがいくら支払いできるか？」です。
2「今払えるか？」でなく「完済できるか？」
「今支払っている家賃」＝「住宅ローン支払い」だがら問題無し、というのはNGです。
完済年齢は何歳なのか？
その時あなたは何しているのか？
ということを考えて完済が可能かを見極めましょう。
昨今は晩婚化が進んでおり、住宅購入年齢が年々上がっています。
当社のお客様でも40歳前後で結婚し出産する、という方が多いと感じています。
40歳前後のタイミングで住宅購入をすると、住宅ローン完済年齢はおのずと75歳～80歳になります。
しかし、よくよく想像してみるとリタイア後に年金収入で生活費を払い、さらに住宅ローンを支払うことは不可能ではないでしょうか。
また、今後少子高齢化による社会保障費問題が深刻化すると、将来的に年金支給スタート年齢は遅れ、65歳での年金支給は難しくなっていきます。
さらに、支給額も減少していくことでしょう。
そういった時代背景から考えると
リタイアの時期をいつにするか？
どうやって住宅ローンを完済するか？
いつまでに住宅ローンを完済するか？
を現役時代に検討しておかないと取り返しがつかない事態になってしまいます。
世帯年収だけでは適正予算は分析できない
一般的に「住宅ローン借入額は世帯年収の6～7倍程度が適切」などと言われています。
しかし、これにはあまり根拠がありません。
その理由は、各世帯においてライフスタイルがそれぞれ違うからです。
例えば、
共働きなのか？
DINKSなのか？
子供は何人なのか？
お子様の進路は公立？私立？文系？理系？
家族旅行は行くのか？
車の所有はするのか？
年齢は？ など
世帯年収は一緒でも同一条件の世帯は存在しません。
ちなみに、お子様の教育においては
オール公立：約1,036万円
オール私立では2,568万円
と進路により大きく負担が異なります。
実際に、当社にて専属FPが住宅購入前のライフシミュレーションを作成すると、各世帯のライフスタイルや価値観によって結果は大きく異なります。
そして、当社の数々のライフプランシミュレーションの実績から、実は「年収が高いから大丈夫」とは言い切れません。
むしろ、年収がそれほど高くない世帯の方がエンゲル係数（支出）が低く抑えられており、健全な家計が保たれているケースも多く見受けられます。
逆に、若くしてそれなりの高収入世帯の方が貯蓄率が低く危険であるというケースが多いです。
そのため、世帯年収だけで適正予算を決めることは簡単には出来ないのです。
住宅ローン破綻を防ぐ必殺技
不動産価値と残債金額の推移を分析！100％ローンは危険!?
将来的に目減りする住宅を購入する際、住宅ローン資金100％（自己資金なし）で購入するのは避けるべきです。
将来的に何かしらの事情により売却をすることになった場合、売却金額が住宅ローン残債額を下回ってしまう可能性があるからです。
売却金額が住宅ローン残債額を下回った場合、最悪、住宅ローン破綻せざるを得ない状況になる恐れがあります。
ですので、住宅購入前にはやるべきこととして、
10年後の残債額を確認する
10年後の売却金額を予測する
この2つをお勧めします。
10年後の残債額は住宅ローンシミュレーションを作成することで確認できます。
また、10年後の売却金額に関しては、インターネットなどで築10年前後の中古物件を検索することでイメージしやすくなります。
この「残債額」と「売却金額」の推移とバランスをもとに、ご自身の住宅が将来的に負動産にならないかどうかを分析してみましょう。
資産性が減少しない不動産を選ぶ
日本の人口は2050年には約9000万人となり、現在より約30％減すると予想されています。
私の見解としては日本の不動産の80％は購入時をピークとして、その後減価されていきます。
つまり、日本の不動産の80％は価格下落のリスクが潜んでいるということです。
また、減価のスピードは地域エリアによって大きく異なります。
現在、「モノ余りの時代」と言われており、不動産においては「空き家問題」が深刻化していますよね。
実際に、現在日本の14％超が空き家となっており、この流れは年を追うごとに増加していくでしょう。
不動産を選ぶ際は、この流れを理解しておくことが大切です。
これから時代は、購入予定の不動産があるエリアの人口動向や将来性などを分析し、資産性を考慮した上で物件を購入することが必要となるからです。
もし、将来的に資産性が維持できないエリアであれば、「購入」ではなく、「賃貸」という選択肢も検討する必要があります。
賃貸に出したらいくら？という発想
賃貸に出す場合、住宅ローン支払額 ≦ 賃貸想定金額であることが重要となってきます。
自宅を売却しようとしたものの、不景気によって想定価格では売れないという状況になった場合、売却金額が残債額未満であれば自己資金を持ち出ししなければなりません。
また、その差額の自己資金が用意できなければ売却もできません。
しかし、賃貸に出すという選択肢があればリストラなどで無職になっても、一時避難で賃貸に出し、その賃料で住宅ローン返済を行うことも可能なのです。
（金融機関の調整も必要ですが）
なぜなら、不動産価格は変動幅が大きいが賃料は景気によっての上下の変動幅は少ないからです。
もしもこれが逆ザヤの場合、毎月〇〇万円の持ち出しをしながら維持していくことになってしまいます。
個人的にはこの賃料ベースでの破綻リスクの回避方法はとても有効であれると思います。
ライフプランシミュレーションを作成しよう
当社では、住宅購入を検討される前にFPによるライフプランシミュレーション作成を推奨しております。
その理由は、前述したように世帯年収が一緒でもライフスタイル（教育・趣味・旅行）の価値が大きく異なることから各世帯の住宅購入余力も異なるからです。
この住宅購入を良い機会としてあなたのライフプランシミュレーションを作成し、将来的な不安を見える化してみてはいかがでしょうか？
なお、当社では住宅購入希望者様に対して何度でも無料サービスでシミュレーションを作成しております。
実は、初回のシミュレーション作成ではお客様8割が赤字となります。
この赤字になる大きな波のタイミングが2つ。
お子様の大学進学時
リタイア後の生活
この大きな赤字には
住宅ローンの繰り上げ返済
共働きであればお互いいつまで働くか
60歳退職ではなくいつまで収入を得るか
という共通の課題があります。
それらの分析結果をもとにFPとの対策相談をすることで結果的には8割の方が黒字になっていきます。
ライフプランシミュレーションを作成されたお客様が共通に言われることは「住宅購入は頑張らないといけないのですね」ということです。
私はお客様に「でも、今頑張れば老後はもっと楽しく過ごせますよ（笑）」とお話しています…。
YouTube解説もアップロードしました！
今回ご紹介した内容について、YouTubeでも詳しく解説しています。
動画でも解説を見たい
記事を読む時間が無いけど内容を知りたい
音声付きの方が分かりやすい など
そんな方はぜひご視聴ください！