不動産の個人で独立した時に考える、不動産の仕事の種類（ビジネスモデル）
はじめに
不動産業は独立しやすい業界で、今ではコンビニよりも多いとも言われ魅力のある業界です。以前の記事にも書きましたが→・在庫を持たなくていい ・食品と異なり腐らない ・店代と人件費だけでいい等々…このように「不動産の起業」は飲食店など他の業種に比べて「独立コスト」が掛かりません。厳密には協会加盟料に約２００万位かかってきますが、それ以外は小規模の金額でOKです。比較的簡単に独立開業できるわけですが、一言で「不動産」と言っても、いくつかビジネスモデルがあります。それらは、どうやって利益をあげているのか？？現役の不動産会社社長が、ぶっちゃけます😊読んで頂けたら「スキ」とか「拡散」も、よろしくお願いします！！
不動産ビジネスモデル（どう収入にしているのか）
① リーシング事業
かっこよくリーシング業と言ってみましたが、これは客付け業務のことです。お客様に物件を紹介、仲介し、その仲介手数料を頂くことで利益にしていきます。このビジネスは「不動産」として独立した時に一番簡単に参入しやすいものです。具体的にどういう流れで利益になるのか見てみましょう。
収益モデル例 → 賃貸アパート/家賃６万円/共益費５千円/駐車場３千円
この物件の場合、MAXの仲介手数料は６万９３００円となります。これは、共益費を抜かした家賃６万円＋駐車場３千円の６万３千円に消費税１０％を掛けたものとなります。この６万９３００円が仲介手数料＝売上となるのですが、ここまでは一般的に知られています。
ここから一般の方にはあまり知られていない話をしていきます。
・AD＝広告費
仲介手数料と異なる広告費(Advertisement)のことで略してADと言います。仲介手数料はお客様からもらうのに対し、ADは広告費として大家さんもしくは、管理会社から家賃の１ヶ月をもらうことができます。
なので、この物件の場合は「仲介手数料＋AD＝１２万９３００円」が合計の収入となります。
そして、さらに荒業で収入を増やしていきます。その方法は…
・消毒費や消火器の費用
消毒の場合、仕入れは千円程度のものを１本１万円、２本セットで１万５千円で実施したり、消火器の場合は３千円で仕入れたものを１万円で売ったりこういった部分で上乗せしていきます。その他には…
・火災保険加入の紹介料
仲介会社のほうで火災保険の加入についてもやっていいよと言われた場合、保険料は、２年で大体１万５千円位のものが一般的です。そして、この保険料のうちの４５％が火災保険紹介料として返ってくるのです。この保険料の場合は４５％で6,750円です。
このように火災保険の紹介もできれば、その紹介料も収益となります。
ここまでがリーシング業のビジネスモデルになります。仲介手数料の他にどのように収益をあげるかお分かり頂けたのではないでしょうか。最近では「仲介手数料無料」や「仲介手数料半額」等も珍しくなくなってきました。
結局、お客様側からの収入である仲介手数料を無しにしたり、減らすかわりに、ご紹介したようなADだったり消毒消火器だったり、火災保険紹介料などを貰うことで収益をあげ成り立っていっているというカラクリです。
② 管理業
これは、かっこよく言うとストックビジネスです。この管理業は不動産業をやるなら誰もが憧れるビジネスモデルです。文字通り、物件を大家さんから預かって管理をしていきます。管理業は、継続的に収入を得ることのできる事業（＝ストックビジネス）になるため大人気です。
管理業流れ → 募集 ～ クレーム対応(入居者の） ～ 退去時清掃
この管理業は大人気です。１番安いところだと１室1000円、高いところであれば賃料の７％位が相場です。昔は、平均、賃料の５％位でした。そうすると家賃が６万円の場合は、その５％で１室3000円の収入となります。もし、４部屋のアパートであれば、×４で12,000円となります。こうやって、毎月売上が入ってくるので憧れのビジネスモデルとなっています。
加えて退去時にクリーニング等でも収入を得ることができます。クリーニングは一般的な１LDKであれば、実際かかる費用は２万円位です。しかし入居者にはクリーニング費用として敷金１ヶ月を請求します。家賃が6万円だった場合は６万ー2万＝４万となり、差額の４万円が儲けになるのです。
壁紙の交換等も、大家さんには１㎡で1,250円で提案して、実際は１㎡800円の壁紙を使用したりします。２０㎡であれば、差額は9,000円にもなり、その差額分を儲けとできるのです。
クリーニング費用や壁紙の上乗せは、まだ可愛いものかもしれません。これが外壁塗装となってくると金額も大きくなってきます。これも高い見積りで大家さんに提案し、仮に３００万円の見積りだったとしても、そのうちの３０％の９０万円は管理会社の利益になっていたりします。
色々と勉強をしていて、そういった上乗せにはしっかり目を光らせている大家さんがいる一方で、高齢の大家さんだったり、お金に余裕のある大家さんはそこまでうるさくないという現実もあります。そんなケースもあり、管理業として部屋を預かると安泰なのです。何より新規のお客を追わなくても、毎月売上となっていくのです。
人口の減っている今、新規のお客様を追うよりも、管理業に憧れている業者は多く、大手の会社も管理業に参入しだしています。
次回以降紹介のビジネスモデル
・ 地上げ屋（１件１件あったて土地を売りたい売主を探す）
・ 新築建売仲介
・ 中古の家やマンションの売主を探し、販売する
・ 競売物件専門で仕入れる
競売物件専門での仕入れは難しいですが、その他のものは個人でやった時に比較的、参入しやすいものと言えます。私の場合は、今は新築建売を仲介して売っていくことをやっていっています。
まとめ
独立起業しやすい「不動産業」についてお話しました。一口に「不動産業」といっても、様々なビジネスモデルがあります。今回はリーシング事業や管理事業の裏側では、どのように利益をあげていっているのか、ぶっちゃけの話をさせて頂きました！
次回記事では③地上げ屋についてのお話をしていきます。読んで頂きありがとうございました。スキや拡散もお願いします😊
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