不動産物件調査の基礎知識
登場人物
田中 美咲（たなか みさき）さん
年齢：22歳
性別：女性
職業：不動産会社の新卒社員
学歴：大学卒業（経済学部）
バックグラウンド：
美咲さんは、大学を卒業したばかりの新卒社員で、不動産業界に興味を持ち、地元の中堅不動産会社に就職しました。しかし、業界での経験はまだ浅く、特に不動産調査や基本的な業務の流れを一から学びたいと強く考えています。
目標：
不動産業界での基礎知識を身に着け、自信を持って業務を進めたい
1年以内に一人前の営業担当として成長し、顧客から信頼される存在になりたい
課題：
専門用語や手続きに対する理解が浅く、業務で戸惑うことが多い
忙しい業務の中で十分な学習時間が取れない
初心者向けのわかりやすい資料が少ないと感じている
ニーズ：
要点をまとめた、簡潔でわかりやすい説明を求めている
実務に直結する具体的な例や手順が記載されたガイドが欲しい
社長
経歴：
土地家屋調査士、行政書士、不動産コンサルティングマスターなど数々の不動産関連の資格を取得
不動産に関する広範な業務実績を持つ不動産調査・開発のスペシャリスト
不動産業務の実績：
宅地造成や分譲開発、事業用地の開発、用地仕入れ、テナント誘致、土地の買取やコンサルティングなどの豊富な経験
市街地再開発やCRE（企業不動産）業務、資金調達、不動産証券化なども手掛けている
開発許認可、重要事項説明書作成、現地調査、測量設計、地盤調査など、不動産に必要な調査・分析業務も幅広くこなす
社長は、不動産の基礎知識から高度な専門知識までカバーするプロフェッショナルであり、美咲さんが目標達成のために学ぶべきことを多く持っています。以下は、美咲さんと社長の「不動産物件調査」についての会話です。
美咲: 「社長、不動産物件調査って具体的に何を確認するんですか？やるべきことが多そうで、ちょっと不安です。」
社長: 「そうだよね、不安になるのも分かるよ。でも、基本的な流れとポイントを押さえれば大丈夫。まず、物件調査の目的は、取引のトラブルを防いで安全に進めること。だから、物件の状態をしっかり確認することが大切なんだ。」
美咲: 「なるほど！具体的には、どんな調査をするんでしょう？」
社長: 「物件調査にはいくつか種類があってね、例えば『現地調査』や『法務局調査』、『役所調査』なんかがある。現地で実際に目で見て物件をチェックするだけでなく、法的な面でも調べるんだよ。」
美咲: 「法的な調査も必要なんですね。じゃあ、現地調査ってどんなことをするんですか？」
社長: 「現地調査はまず、物件そのものをじっくり確認するところから始まるよ。例えば、建物の外観、地盤の状態、ブロック塀が傾いてないかとかも見るんだ。こういう調査で、物件がどんな状態かをしっかり把握するんだ。」
美咲: 「ブロック塀や地盤ですか。どうしてそんなところまで見るんですか？」
社長: 「いい質問だね！例えば、ブロック塀が傾いてたら、地盤が緩んでる可能性があるかもしれないよね。そうすると、地震が来たときに崩れる危険もある。建物の屋根や外壁のひび割れなんかも、雨漏りや老朽化の兆候になるんだよ。」
美咲: 「見た目だけじゃなくて、地盤の安全も確認するんですね。次は何を確認するんですか？」
社長: 「次は周辺環境のチェックだね。周囲にはどんな施設があるのか、騒音や臭い、交通の便なども確認する。これも大事な要素だからね。」
美咲: 「それって、住む人や使う人の快適さにも関わるから大切ですね。」
社長: 「その通り！次は『インフラ設備の確認』だ。電気や水道、ガスといったライフラインがちゃんと使えるか、古い設備が残ってないかを確認するんだ。使えないと生活に影響するからね。」
美咲: 「なるほど、じゃあ、現地調査では物件の外観、周辺環境、インフラをチェックするんですね。次に進む調査はどれですか？」
社長: 「次は『法務局調査』だよ。法務局では登記簿や公図を見て、物件の権利関係を確認するんだ。例えば、所有権や抵当権が誰にあるか、確認することで法的なトラブルを未然に防げるんだ。」
美咲: 「権利関係がはっきりしてないと、後で大変なことになりそうですね。」
社長: 「まさにその通り。特に権利が複雑な物件では、法務局での確認が欠かせないんだ。」
美咲: 「それから、役所調査というのもありましたね。これは何を調べるんでしょう？」
社長: 「役所調査では、物件の用途地域や建築基準を調べるんだ。これによって、その土地にどんな建物が建てられるか、高さの制限があるかなどが分かる。たとえば、住宅を建てたいと思って買った土地が実は商業地域だったら、家を建てられないこともあるんだよ。」
美咲: 「知らずに購入して建てられないとなると、大問題ですね…。」
社長: 「そう。だから、役所調査もすごく大事なんだよ。そして、最後に行うのが『照合調査』。これは書類上の情報と現地の状況が一致しているかを確認するんだ。例えば、登記簿に記載されている土地の面積が実際と違っていたら、あとでトラブルになるかもしれないよね。」
美咲: 「確かに、書類と実物が違ってたら問題ですね。じゃあ、書類と現地が一致しているかを最後に確認するんですね！」
社長: 「そうそう。これで基本的な調査は完了だよ。現地調査から役所調査、最後に照合調査を経て、不動産物件の状態をしっかり把握するんだ。」
美咲: 「ありがとうございます！おかげで物件調査の全体像が掴めました。一つ一つ丁寧に調べることで、安全で信頼できる取引につながるんですね。」
社長: 「そうだね、美咲さんもこれをしっかり実践して、信頼できる営業を目指していこう！」
美咲: 「はい、頑張ります！」
美咲: 「社長、物件調査を始める前に何か準備しておくことってありますか？」
社長: 「おっ、いい質問だね！調査前の準備をしっかりしておくと、現地でスムーズに作業が進むよ。まずは道具と確認事項を整理しておくのが基本だ。」
美咲: 「道具ってどんなものが必要なんですか？」
社長: 「たとえば『現地調査表』だね。これは物件の情報やチェックする項目を記録するためのシートで、確認漏れを防ぐのに役立つ。ほかには『方位磁石』も必要だ。物件の向きを見て、日当たりや風通しを確認するんだ。」
美咲: 「方位磁石まで使うんですね！他にはどんな道具が必要なんでしょう？」
社長: 「『メジャー』も重要だよ。短めの5～6メートルのメジャーと長めの50メートルメジャーを持って、建物や敷地の寸法を正確に測るんだ。特に長い距離を測るときには長めのメジャーが便利だよ。」
美咲: 「なるほど、距離によって使い分けるんですね。ほかにも便利な道具ってありますか？」
社長: 「『携帯水平器』も欠かせない道具だね。これで建物やブロック塀の傾きをチェックするんだ。傾きがあると、安全面で問題が生じる可能性があるからね。」
美咲: 「水平器まで！調査って意外と細かいですね。でも道具だけで準備は万全なんですか？」
社長: 「道具の準備だけじゃなくて、調査前の確認事項もあるよ。まず大切なのは『物件の基本情報の把握』だ。所在地や土地面積、築年数なんかを事前に把握しておくと、現地で効率よく進められる。」
美咲: 「それって、登記簿とか建物図面で確認するんですよね？」
社長: 「そうだよ。事前に登記簿や図面を確認しておけば、物件の概要が把握できて現地での作業がスムーズになる。さらに、役所や法務局での『事前調査』も重要だ。」
美咲: 「役所や法務局ではどんなことを調べるんですか？」
社長: 「物件が建築基準法に適合しているか、法的な問題がないかを確認するんだよ。たとえば用途地域や建物の高さ制限など、事前に確認しておけば現地での注意点が明確になるからね。」
美咲: 「用途地域とか高さ制限… 確かに知らずに進めたら大変なことになりますね。他に確認することってありますか？」
社長: 「最後に『周辺環境の事前調査』も大事だ。インターネットや地図で、物件の周辺環境を確認しておく。近くにどんな施設があるかや、交通の便、それに自然環境のリスクもチェックするんだ。たとえば、近くに川があれば洪水のリスクも考えなきゃいけない。」
美咲: 「災害リスクまで確認するんですね！準備段階だけでも、やることが多いんですね…」
社長: 「そうだね。でも、準備がしっかりしていれば、現地で重要なポイントに集中できるから、効率的に調査ができるんだ。」
美咲: 「事前準備をきちんとして、現地で焦らないようにするってことですね！」
美咲: 「じゃあ、現地に着いたら次はどうするんですか？調査の流れを知りたいです！」
社長: 「現地調査では、まずは『外観の確認』からだ。建物の状態や周囲の環境、それに隣接する建物との関係なんかも見ておくんだ。」
美咲: 「具体的にどこを見ればいいんですか？」
社長: 「たとえば、『外壁のひび割れ』があるかどうか。小さなひびでも雨漏りにつながるかもしれないからね。他にも『屋根』や『建物の基礎』も確認する。屋根瓦がずれていたり、基礎にひびが入っていると、耐久性に問題があるかもしれない。」
美咲: 「外壁や基礎の状態までチェックするんですね！見落としがないように気をつけないと。」
社長: 「その通りだよ。修繕費用がかかる可能性もあるから、しっかり確認するんだ。次に『周囲の環境』も調べておくこと。騒音や臭い、それに近隣の施設の状況も大切だよ。」
美咲: 「周辺の施設や環境も重要なんですね。暮らしやすさに直結しますし…。」
社長: 「まさにその通りだね。次に確認すべきは『道路』だ。物件に面する道路が『公道』か『私道』かで管理の状況が違うからね。」
美咲: 「公道と私道の違いですね… 確かにトラブルになりそうです。ほかにも確認事項ってありますか？」
社長: 「接道義務だね。建築基準法では、建物は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないって決まりがあるんだ。これが守られていないと建て替えができない可能性があるから注意が必要だよ。」
美咲: 「なるほど、それを知らずに契約したら大変ですね…。」
社長: 「その通り。道路の幅が足りない場合はセットバックも必要になって、敷地の有効面積が減る可能性があるから注意してね。」
美咲: 「それからインフラ設備も確認するんですよね？」
社長: 「そうだね。電気、水道、ガスの配管がしっかり整備されているか、古い設備がないか確認するんだ。特に古い建物は老朽化している設備が多いからね。」
美咲: 「排水設備もチェックするんですね？」
社長: 「そう、排水設備も重要なチェックポイントだ。下水道が整備されていない地域では浄化槽のメンテナンスが重要だし、過去に水害が発生したことがないかも確認するんだよ。」
美咲: 「災害リスクや設備の状況まで、幅広く調べる必要があるんですね。ありがとうございます、社長！現地調査で何を確認するべきか、よく分かりました。」
社長: 「よし、美咲さんも調査の流れがつかめてきたみたいだね！しっかり調査すれば物件の価値やリスクが見えてくるから、不動産業務の土台といえる仕事なんだよ。」
美咲: 「一連の流れがつかめてきて、自信が出てきました。でも実際に現地で調査すると、もっといろいろな発見がありそうですね。」
社長: 「その通り。現地に行くと、事前に調べた情報だけでは分からないこともたくさん出てくる。たとえば、思っていたより日当たりが悪かったり、交通量が多くて騒音が気になるってこともあるんだ。」
美咲: 「やっぱり実際に見て、感じることが大切なんですね。」
社長: 「そうだよ。あと、調査中に気づいたことはどんな些細なことでもメモを取っておくといい。あとで『あれ、どうだったっけ？』ってならないようにね。メモは後で振り返るときの助けになるし、顧客に説明する時にも自信を持って話せるから。」
美咲: 「なるほど、メモが大事なんですね！細かく記録しておくことで、後で確認するときや説明するときに役立つんですね。」
社長: 「その通り。どんな小さな気づきも記録しておくと、顧客への信頼度が上がるし、仕事の精度も上がるんだ。だから、美咲さんもこれからの調査ではメモを習慣にしていくといいよ。」
美咲: 「はい、メモをしっかり取って、正確で信頼される調査ができるようにします！社長、今日教わったことで、準備から現地での調査まで一通りの流れがつかめました。」
社長: 「よかった！知識を詰め込むだけでなく、こうして流れが頭に入ってくると、一つひとつの作業の意味も分かりやすくなるだろう。これで、次に現場で調査するときは、今よりずっと効率的に、的確に調査できるはずだ。」
美咲: 「ありがとうございます！これまでの話を聞いて、調査って単に物件を見るだけじゃなく、全体を把握してリスクを防ぐ重要な役割があるんだって、すごく理解できました。」
社長: 「そうだね。不動産調査は、不動産業務の土台ともいえる大切な部分だから、丁寧に行うことが何よりも大事だよ。特に顧客にとって安心できる取引を提供するためには、現地調査でしっかりとリスクを把握しておく必要がある。」
美咲: 「お客様の安心と信頼につながるんですね。そう考えると、ますます責任を持って取り組みたいって思います。」
社長: 「それが不動産のプロとしての姿勢だね。次回、実際に現場を訪れる機会があれば、一緒に行って実践で学んでみよう。現場での経験は、何よりも貴重だからね。」
美咲: 「ありがとうございます、社長！ぜひご一緒させてください。これからも一つひとつの調査を丁寧に行って、信頼される営業マンを目指します！」
社長: 「その意気だよ、美咲さん。何事も経験が成長の基盤になるから、これからも実務を通してしっかり学んでいこう。今日の学びを活かして、次回の調査でもう一段階レベルアップだ！」
美咲: 「はい、頑張ります！今日の内容をしっかり復習して、次の調査に備えます！」