中央区の狙い目エリアはどこ？

裏日記メンバーの方から以下記事化のコメントをいただきました！MMさん、リクエストありがとうございます！

中央区内陸部の現在のマンション事情と今後について、築地、八丁堀、人形町・浜町などのエリア別に、2LDKさんならではの観点で記事を読んでみたいです！ご検討のほどよろしくお願いします！

前々から中央区の内陸側はお手頃感あって個人的におすすめしていたのですが、全体感をまとめての発信はしていなかったので、これを機にまとめてみたいと思います。

中央区エリア別坪単価MAP

中央区、エリア別の坪単価についてまとめてみました。

抽出条件は「築13年以内、駅徒歩10分以内の直近成約価格」をベースに集計しています。直近の成約事例によって価格にブレがあるため、一つの参考程度にご覧いただけますと幸いです。

ポイント
・一部エリアを除き場所を問わず坪600万〜700万のレンジに収まっており、エリア毎の価格高低差が小さい
・築地は築地市場再開発計画発表後、価格が上昇

中央区の狙い目エリアは？

上記を踏まえて、中央区の狙い目エリアを3つピックアップします。

①新富町

＜成約事例＞
・オーベル明石町レジデンス　2014年築　新富町徒歩3分　坪460万
・ブランズ明石町　2017年築　新富町駅徒歩6分　坪550万

新富町から聖路加病院側にある明石町が狙い目感あります。

新富町駅からも近く、築地も徒歩圏内という立地なのですが坪500万を切ってくる成約事例もあります。

お隣の築地が再開発報道によって一気に価格が上がりましたが、まだ投資家にも見つかってないウモレエリアだと思います。

スーパーのラインナップが少なめなので、その点は好みが分かれますが都心アクセスと築地再開発の伸びしろを考慮した時にトータルでバランスの良いエリアだと思います。

②八丁堀

＜成約事例＞
・アスコットパーク東京八丁堀　2011年築　八丁堀駅徒歩6分　坪450万
・グランスイート八丁堀　2015年築　八丁堀駅5分　坪560万
・シティタワー銀座東　2019年築　八丁堀駅徒歩7分　坪650万
・クレヴィア東京八丁堀中央港　2020年築　八丁堀駅徒歩4分　坪550万

新富町よりも東京駅に近づきます。頑張れば東京駅・日本橋駅までは歩けるバツグンの立地にも関わらず、まだ坪500万円台の成約事例も多いです。

晴海フラッグから勝どき駅まで歩く時間で八丁堀なら東京駅まで着いてしまいます。圧倒的な立地の差があるのですが、価格はさほど変わりません。

八丁堀：東京駅まで徒歩15分→坪550万
晴海フラッグ：勝どき駅まで徒歩17分→坪500万

八丁堀のポテンシャル高過ぎるでしょ https://t.co/aaLyfPhpcq pic.twitter.com/EpLHb1UZwc

— 2LDK (@2ldk18) July 3, 2024

東京駅・日本橋駅はこれから再開発でどんどんオフィスが建設されていきますので、そこで働く人の自宅需要は根強いでしょう。オフィス回帰の動きも日に日に強くなってきており、こういった都心オフィスに務める人の職住近接ニーズは高まると思いますので、その点もポジティブ材料です。

スーパー、飲食店の充実度は今ひとつなので、その点は好みが分かれると思います。

③馬喰町

＜成約事例＞
・グレーシア日本橋馬喰町　2014年築　馬喰町駅徒歩1分　坪450万

徒歩圏内の東日本橋が坪600万なのでセットで坪520〜530万くらいと見ておいたほうが実態に近い感じはしますが、それでもお値打ち感あります。

メジャーデベブランドや大規模なマンションが少ないことに加えて、新築マンションの供給も少ないエリアであることから単価が伸び悩んでいる感じですが、馬喰町・馬喰横山・東日本橋の3駅を使える点は魅力です。

都営新宿・都営浅草・総武快速とどちらかと言うと地味めな路線（悪意はないです）、街の雰囲気もピカピカ感はなく地味め（悪意はないです）なので注目されづらいのかもですが、都内のどこに行くにもそこそこ便利です。神田駅までも徒歩圏内なので、飲食店も充実しています。

ビビッと来づらいエリア（悪意はないです）が故のお得な価格ということでコスパはいいエリアだと思います。

まとめ

一般的には都心に近づくほど価格は高くなるのが基本なのですが、中央区においては都心に近い八丁堀よりも勝どきや月島の方が価格が高いバグが起こっています。

中央区湾岸エリアは築地市場跡地の再開発があったり、臨海地下鉄の話が盛り上がっていたり、タワマンが高値で売買されていたりと投資の側面もあって価格が伸びている印象があります。まだ投資マネーの入ってきていない中央区内陸エリアは生活利便性に対する価格のバランスが高いと考えます。

今後築地市場跡地再開発が具体化してくるとその効果はもっと広範囲に波及すると考えます。実需で職住近接派の人にとって中央区内陸エリアは選択肢の一つになり得ると思いますので、ぜひご検討ください。

おまけ

集計に使った全成約事例です。成約単価の端数は丸めています。