【福岡市1LDK版】 2024年 不動産投資市況 中卒サラリーマン大家の目線
前回に引き続き、２０２４年度版、福岡市、および周辺に関しての不動産市況に僕の目線から感じていることを記してみようと思います。
供給オーバーを超えて、新築でも満室化は非常に難しい福岡市の不動産投資情勢、どのような状態であるのでしょうか。
はたまた、どのような歩みを行うべきでしょうか。
新築に限らず、中古市場においても、軽い感じでの独自目線からお伝えしてみます。
また、本内容は、市場がある、ない、需要がある、ない
にかかわらず、ご自分の投資目線や
今経営しているエリアがどうなっているかを理解する行動が大切だということを
伝えたいために記事にしています。
1LDK市場の歪みは後追いの思考が生んだ
まずこちらの博多区、中央区の一部エリアの空室をご覧ください。
内容は1DK,1LDKのみですが、このエリアだけで2034件の募集件数です。
異常に多すぎではありませんか？
そして築年数を10年未満に絞ってみましょう。
10年未満でなんと、全個数の半分以上、1299戸を占めています。
これって異常を通り越していますよね。 新築を建てても、この1300戸が近隣競合となってしまいますので、建ててから4-5年経たずに、すぐに市場に埋もれて、差別化も意味をなさなくなってしまうことになります。
前回のワンルームの話の中身で、賃料向上が不可能、入居率維持が不可能である、市場でありふれ過ぎていると認識され始めた5年程度前から、1LDKに移行し始めた事がわかる内容です。
市場飽和状態を超えた異常状態をようやく認識したことで、後追いで1LDKが加熱した結果、今の状態があります。
さらに・・・
なんと築3年以内では865件の新築の募集があります。
2034件中の865が3年以内という結果に驚愕ではありませんか？4割が既に市場で余っていることになります。 この博多区、中央区の一部だけでです。
前回のワンルームと同様、このエリアに長期保有で新築で1LDKを作ろうとする行為は、戦さであれば、同じように死にに行くようなもの。差別化！と言って、努力したところで、正直長期的に優位な軽々を行える可能性は非常に低いと思います。
また、今後も続々と建設される間取りの為
自己資金を十分に投下した投資家、もしくは過去高い利回りで建てた投資家、そして資産家が相手になりますから、覚悟が必要でしょう。
ワンルーム同様に、長期保有の考えを持たない方は、引き返すなら、早い方がいいでしょう😅
福岡市広域で見るとどうでしょうか。
福岡市広域で見ると、1万件程度の空室があります。この市場で1LDKを作ると一体誰が得をするというのでしょうか。売る会社、ゼネコンのために建てるようなものです・・・・・
そして築年数15年以内をみてください。
全築年数に対して、15年以内の募集数は、6868件。なんと7割です。
このエリアで新築は負け戦となりますよね💦
逆に築15年以上の物件は三割しか募集していないことになり、物件数は当然ながら、そのような古い物件の方が圧倒的に多いわけですから、新築が如何に決まらない状態なのかが分かり易い。
最近建てた方は、資金に余裕のある方だから問題ないと思われますが、参入検討される方は、エリアを考慮しましょう。
福岡市早良区、西区あたりが圧倒的に敵が少ないことがわかりますのでエリアの空室が少ない場所を選定しましょう。
あと、城南区は賃貸需要が福岡市でも著しく悪いエリアですので避けます。
繰り返しますが、長期保有の方は、ワンルームも1LDKも作らないことをお勧めします。
新築賃料は上がり続けていますが、築古は逆に下げ止まり
同じ地区全体の空室数が約10000万件に対して、5.5万円以下の物件賃料の募集は1003件と10分の1という結果。
この金額以内に収まっている築古は多いと考えますし、下げ止まりをしている様子です。当然エリアが少し違えば考え方も変わって来ますが、
新築に至っては、家賃の高騰がおさまりません。当然ながら家賃を上げないと収益、利回りが取れないことから、そうなっていますが、逆に近隣郡、市の同じような間取り物件と家賃差が出過ぎて来ていることから、顧客が福岡市から外に流れ出てしまっている現状もあります。
福岡市の１LDK.1DKの家賃7万円以上の空室はこうなっていました。
なんと9977の築年数指定無しの中、なんと7万円以上の物件の空室が6294件の空室でした💦 ちょっとこれ酷くないですか？ 建てた6割の物件が7万円以上、そして空室なんです。 見てて恐ろしくなって来ました😅
市外に出てゆく単身者も増えていることはわかっていたけど、これだと
確実に隣市に住むと1.5万円以上安い賃料で住めるということです。
元々ファミリー物件も、ほとんど提供されていない福岡市エリアでしたから
ファミリーは確実に流出しているのはわかっていますが、単身者に至っても流出している意味もわかります。 高すぎですよね。 しかも物件見ても同じような構成、差別化見当たらない、エントランスだけ豪華、中身普通な物件しかありません。
投資対象として1LDK市場も相当の覚悟必要だと思います。
ワンルームに続き同じようなお話になってしまいますが
全国の投資家、資産家が資金を福岡に投下してきている状況が増え続けている最中、投資系マンション会社は、１LDKに切り替えたり、２LDKに移行したりしていますが、もうワンルーム以上に無理ではないでしょうか。
一般の不動産投資家が、この市場の中古、築古を買うのであれば、確実に4万円をキープできる40平米以上の1LDKを最低目線に持ってくることは、上記記して来た内容でお分かりだと感じています。
どちらかというと、極論、新築は負けるけど、家賃の適切な中古、築古は十分戦える市場であることが伺えます。ワンルームより圧倒的に良い結果が募集状況から見て取れるという結果となりました。
え、私ですか？私なら、築古の1LDK（木造オンリー）を買って、壁を壊して3LDKにフルリフォームして売却すると思われます💦（保有すらしない）
1LDKに未来を感じていない為なのですが、1LDKが好きな方には、大変申し訳ありません。（前回と同じような考えでごめんなさい）
これは分析ではありません。
前回、今回お伝えした内容は、簡単に調べられる内容です。
これらは、分析ですらなく、誰でも気になったら調べられる内容です。
市場がある、ない、需要がある、ない にかかわらず自分の投資目線や
今経営しているエリアがどうなっているかを理解する行動が大切だということを
伝えたいために記事にしています。
調べることで、融資に対して情勢の話もできる上、資料として提出して、エリアに対して物件購入する意味意図を伝えるベースとすることは当然なことです。
1DK、1LDKを作る行為が、いかに地域に対して必要とされていない事業を行うことになることを考えると、自然と2LDKや3LDKに移行してゆくことは、事業として見る力のある方は当然だと思いますし、ファミリー物件を運営されている方でしたら、運営上の安定を感じられることでしょう。
地域に本当に必要な間取りを作る行為が、今度の賃貸事業者には必要ですし、
今の異常な現状をもっと理解するべきだと感じています。
近いうちに、福岡市2LDK、3LDKなどのファミリー賃貸市場に関しても、伝えてみようと思いますので、興味のある方はお楽しみに。
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