金持ちの不動産投資戦略 残念だけど、金持ちは金持ちにしかならない。
低属性から、登ってきた僕の不動産投資戦略の経験は、金持ちの方々にとっても役にたつ領域に入っています。
今日は、高属性、いわゆる金持ちの金持ちの為の不動産投資戦略を
簡単だけど、書いてみたいと思います。
金融資産5,000万円未満の方
自己資金3,000万円〜5,000万円出せるような、金融属性の方々には
新築アパートを2棟ないしは、新築RCマンションを1棟
建設することをお勧めいたします。
世間の金融機関の状況から鑑みると、5,000万程度の資金がある方は
一般的な地銀ですと外部評価による物件価値算出例として
2割の自己資金程度の為、1億円〜2.5億円程度の新築物件を購入することが
適切ではないかと考えます。
1億円程度のアパートでしたら、2棟別々の金融機関に持ち込み
（無論プロパー融資前提→保証協会付融資などは、個人信用情報の掲載がある為）
法人、ないしは、個人にて（個人の場合は、相続税対策となる）融資付を行います。
1棟あたり利回り6％程度と仮定して、家賃年商600万円となり、
自己資金2,000万円、借入8,000万円、金利1.3%、期間25年（地銀、信用金庫）
としますと、月々返済が312,000円
月々の収入495,000円（管理費、光熱費、固定資産税を加味していません）で
返済を差し引き、183,000円 x 12ヶ月 216万円の収入。
2棟で年間432万円の収入となる。
投資利回り2.196% （年間収入÷総事業）で
2％超えは外部評価的には、判定Aとなり、優良な事業評価を得られると思います。
RCマンション1棟の場合も考え方は同じで2.5億の5.4%利回りの物件と仮定し
家賃年商1,368万円となり、
自己資金5,000万円、借入2億円、金利1.3%、期間35年（地銀、信用金庫）
としますと、月々返済が592,964円
月々の収入114万円（管理費、光熱費、固定資産税を加味していません）で
返済を差し引き、547,000円 x 12ヶ月にて、 656万円の収入。
投資利回り2.62% （年間収入÷総事業）判定S
金融資産１億円以上の方
自己資金1億円〜２億円出せるような、金融属性の方々には
新築RCマンションを2棟行くか、1棟大きめの物件を
建設することをお勧めいたします。
1棟に関しての考え方は、上記物件の金額が5億円程度、5.4%利回りを仮定
他の計算も倍と考え算出すると
自己資金１億円、融資額４億円、家賃年商2,736万円
金利1.3%、期間35年（地銀、信用金庫）月々返済が1,185,928円
月々の収入228万円（管理費、光熱費、固定資産税を加味していません）
返済を差し引き、110,000円 x 12ヶ月にて、 1,329万円の収入。
投資利回り2.62% （年間収入÷総事業）判定S
２億円出せるなら、10億円の物件を狙うだけです。
年間2,660万円の収入となり、かなりの手残りを叩き出すことが可能ですね。
最大の旨みは、売却時の瞬間的な収益力
木造の新築を建設したとしても、固定資産税の減免措置時期は３年間。
その期間は固定資産税が半額減額措置となりますが、
RCマンションは5年。
そして、売却において、築年数3年のアパートを売却したとして
購入当時の利回りで売却することはエリアによっては可能でしょう。
要は、賃料収益を得ながら、物件の返済も減り続ける（元金が減る）ことから
利益は元金が減った分だけ、一時利益は出せるということになります。
物件1億円、8,000万円の融資で購入したアパートは、3年後元金としては
7,139円の元金、1億円で売却すれば、一時利益として2861万円。
そこから３年間の減価償却が引かれますが、たった3年でこれだけ利益がでるわけです。
2000万円自己資金を出していますから、3年で861万円と、
3年分の家賃年商を足しますと、（1年216万円x3年＝）648万円
どちらも足すと、1,509万円も利益が出ました。
2棟だと3,000万円です。
5億円のRCマンションを5年後売却したことも想定してみましょう。
こちらは、建設費用の高騰は続き、一生下がることは無いでしょうから
売却の際は、5年後は利回り4.5%程度を想定します。
買った値段は5億円でも、売値は5年間で6億円になり、
この段階で1億円利益が出ています。
借入が4億円で、5年後の元金が3億7,100万円ですから、
たった5年で、1億3,000万円も一時含み益が出てしまいました。
さらに5年分の家賃年商を足しますと、（1年1,329万円x5年＝）6,645万円
どちらも足すと、1億9,645万円も利益が出ました。
10億の1棟だと、なんと4億円の収益です。
結局金持ちは金持ちにしかならない。
このような収益構造、キャピタルを考えると、やはり資産がある人が圧倒的に優位であり、圧倒的に収益も作り出せるという結論になります。
だからこそ、その領域に早く行くべきだと思うし、そのような領域の人たちの感覚感性を身につけるしか金持ちにはなれないとも言えるわけです。
僕もこれまで相当額の売却益を得てきました。
特に新築RCは、築浅として売却したとき、必ず建てた時より値段が確実に今後も上がってゆくことから、損をすることは一生ないとも考えています。
（あくまで世間、建築、金融業界の情勢、個人の経験と実際の流れ、運用実績に基づく結論です）
やるのか、やらないのか以前に
現金を価値のある資産に移行させることは、富裕層の価値観として
当然ではないでしょうか。
そのような領域に、皆さんも早く行かれることを
強くお勧めいたします😊
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