不動産投資のオカシイ表現。家賃年収？純資産？。規模でマウントする業界表現に？？。 それぞれの不動産価値とは。
今ネットで不動産投資の本を検索したら、この様な表紙の広告が目に飛んできましたので、書籍の表紙の数字を考えつつ、不動産投資業界のWhy!不動産投資業界の表現！！って話を書いてみようかなって思います。
不動産業界でよく見かける、この様なキャッチーな表現で惑わされる人は多と思うんですよね。この本の内容を言っているのではなく、世間の不動産投資家に対して色々思うことがあるから、個人的見解もお話ししてみます。(^◇^;)色々ゲスイ表現の世界がここにはあるんですが、要は大きく見せたいってこと。（結論出た😅
と言うことで、マウント大家さんには徹底的に厳しめの僕の思いを
以下どうぞ！(^◇^;)
実質は家賃収入ではなく、家賃年商が正しい。
実は皆が使っている言葉だけど、収入ってのは、経費、支払いなどを差し引いて残った額が収入ですから、大多数が使っている家賃年収は間違い！もし家賃年収7000万円あったとすると、だいたい年間の最終手残りが２％程度と仮定して、35億円の年商ってことになりまして、35億円の年商ってことは、例ですが、年間1000万円の年商の物件35件持っていることになります。
でも、この様な書籍タイトルには、フリーキャッシュフロー（書籍に定義が書いてあるか不明な事が多い）2000万円ってことは、これも最終２％と仮定すると10億円の物件持っていると同じだから、まあ、これなら現実的かなって思いますね。
で、僕の２％って定義は、家賃年商ー返済ー固定経費ーTAXコントロール前のCFです。大体の金融機関の指標、表面で７％程度、35年、1.6％程度の金利でこれくらいでしょう。 外部評価金融機関の指標だと1％が近頃の標準です☺️
資産7億5000万円ってのは、考え方がいくつもあって正解の定義を皆公開しない(^◇^;)
資産の考えってのもこの業界ならでは、まちまちの表現ですよね〜 前から僕はいつも疑問に思っていたけど、結局大きく見せたいとかでしょうから、そんな表現を使う。そうやって儲かってるよ！ってこと伝えたい。でもだからどうなの？って大御所さんもおっしゃられますけど、僕も同じ気持ちです(^_^*)
資産7億5000万円だけど、融資が7億円で、現金5000万円だったら、純資産は5000万円と、正味土地建物の価値が幾らかってのが正しい。
そして、以下のように、土地建物の価値もいくつか試算することができる。
①現状の取引相場（利回りでの計算した相場額）
②不動産鑑定士評価
③簿価額
※固定資産税評価は実態と乖離がありすぎて資産としての指標にならず
それで、土地建物の設定額＋現金＝資産として書いても問題なさそうですが、
だけどもこれって純資産としての計算には適正ではないですよね。
だって、土地建物ってのは流動性があるから断定できないのが結論。
だから正味って感じで、土地は固定資産は変動する、建物は償却があるから
評価の仕方によっては答えもまちまち。
資産の計上定義内容を伝えていれば、ああ、純資産ではなくて
そういう意味の資産ねってことがわかります。
ただ、世間は酷くて、融資額まで入れて資産っていう人がほとんどです。
資産７億5000万円だけど、融資が7億5000万円だから 7億5000万円！(^◇^;)
皆まで言うまい(^◇^;)
自己顕示欲を規模でマウントする大家さん
これも昔から思っていることなんですけど(^◇^;) 30棟1000室、借入額45億円とかを表現している大家さんっていうか、投資家さんがいるじゃないですか。単純に、自己顕示欲で、僕はこれだけの規模を持っているんですよ！って言うのを伝えたいのは理解できます。これ、とてもいいと思うんですよ。だけどですね、規模だけではなくて大切なのは中身ってのは誰しも分かっていること。
僕が言いたいのは、そう言う人がいるのは、そう言うマウントしたい人が多いから、誰しも言い出したことなんです。
あなたは物件何棟持っているの？とか、借入額いくらくらいなの？って聞いてくる投資家さんいるじゃないですか。あれってのは、大抵自慢したいから聞いてくるんですよね。それと、規模で投資家のレベルを測るみたいな😅
分かってます分かってます！ そうじゃないって言う人もいますよ。だけど、上には上がいますから、自分の立ち位置とかステータスを感じたいからそう言う指標はまああって当然ですが、それは単純に数字であって、経営の実態などは無視されている事なので、僕からすると意味の無い数字なんです。
聞いてどうすんのですかね〜(^_^;)
だったら、マンション何棟持っているってより、街を○ヶ所持っています。ってのが面白く無いですか？！それ何？！って(^_^*)そう言うおもろい表現はありかなって☺️
過去なんか不動産のパーティーとか行ったら、大体隣のマダムとかが、あら、あなた方お若いけど、物件どのくらい持っているの？！ってよく聞かれたもので・・・
いつもキタ・・・って思ってたけど、ある時嫁さんが、
うーん、いっぱいあってわかりません！って答えてて、流石だなって思いました。
面倒臭いですもんね返事すら😅 そう言う方々とは価値観が違うから関わることも避けています。可能な限り・・・
規模より、資産価値と不動産経営への思い。
そんな規模マウントの世界とは距離を置いている僕にとって、とても大切に思うのは、やっぱり規模より価値ってところなんです。他の人と全く違う物件を作れることや、運営力が圧倒的であればあるほど、保有物件の資産としての価値は鑑定士評価でも高くなることを僕は知っています。（満室をどのように行なっているか、物件の状態維持をどう考えて現状どのようになっているか等の土地建物の維持管理の質と実績）また、資産価値ってのは、場所がいいから高いってことでもなく、それぞれの価値観で資産の価値を感じる場所、好きな景観、好きな建物を、それぞれの思いで保有することが価値を感じる訳です。土地の価値があろうとも、そうでなかろうとも、どちらも正しいし、間違ってはいません。
そう言うところで言うと、量産型のアパートメーカーのアパートもいいけど、価値を考えられた物件を作れること、提供している会社のブランドってのは重要だと感じます。積水やヘーベルハウスなんかってのはその代表格ですよね。高いけど、しっかりしている。僕は人が作った企画や物件は興味がないので絶対に欲しいとは思いませんが(^◇^;)
と言うことで、不動産投資の謎マウントの表現ってのは、自己顕示欲によるものがほとんどなのかなって感じですね。別にこれは悪いことではないけど、そう言うことばかりでマウントする方ってのは、その指標をちゃんと定義した内容まで伝えてこそ、流石！って思われるので、ぜひやって欲しいものです(^_^;)無理か・・
僕自身、はっきり言っておきますと
規模より質だってこと。 規模を追うことに意味を感じていないってこと。
尖った物件とか、価値や影響を及ぼす開発や運営がめちゃくちゃ大事だって事を
理解しているから、そこに注力してるって感じです☺️
人って歩いているとお金持ちでも、そうでない人でも、見分けがつきませんよね。だからこういう言葉表現で自分の価値を見せようとするんだけど、
未来だと、スカウターつけると、その人の物件が頭の上に何棟も建ってて、おお、、すごい大家さんだ！って思う時代が来るのか？！
人の命も見えちゃって、ロウソクの長さと炎の強さで分かるようになるのか？！
どちらにして、見たくはないかな(^_^;)
でも、スーパーリッチの人って、優しくて、チープな服装なんですよね。カッコつけないし、愛想も良い。マウントもしない。だからお金持ちなんだなって思う。
僕も自然体でそうなれるように、人間磨きに努力だな・・
スーパーリッチに成りたいわけではありませんが・・
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