僕の新築不動産投資哲学。 どんな物件づくりを行ったら良いか。
今日は新築ばかりの僕が常に開発、運営、経営において基礎となる
哲学について、述べてみようと思います。
新築不動産投資は佳境を迎えています。
とても面白い岐路に立っているとも思えますし、
ここからが重要な勝負的局面だとも考えます。
そのように考える基礎として、投資家さんらの作る物件と
僕が作る物件では、全く違う領域で運営されていることから
投資家さんらの見えている世界と
僕が目指す世界が全く違っていることを
作る物件から読み取れると考えています。
今日のお話は、ぼくの価値観と実績、事実での内容
ですから、理解されにくい部分が多い事を
承知されて読まれてください、
安く作ってはいけない。価値と価格が同等か、それ以上を常に目指してきた。
投資家さんの物件は、安く作ろうとするから、
手始めに設備などのグレードを落とそうとします。
僕にとって、それって最も行ってはいけないと思っていて
今後の賃料下落に最も、そして、すぐに影響します。
特別な物件、素敵と思っていただけるには、室内の設備は
どこの誰との物件よりも高いレベルになければいけません。
設備が安っぽいと、安く作っているなと直ぐにバレてしまいますし
入居者のことを考えていないとも見て取れます。
質にこだわる人こそ、そういう部分に敏感であるからこそ
賃貸経営者のレベルがバレてしまうと感じます。
照明は初期に必ず全て取り付けておきます。
内見、内覧する人のことを考えていますか？
その部屋を見る人、選ぶ人は、常に昼間とは限りません。
また昼間でも部屋によっては照明が取り付けられていない
ほぼ全ての賃貸物件では、とても暗く感じてしまい、どことも同じ印象を
与えてしまいます。
ですから、利便性と内見、内覧のことを考え、コストをかけて
あらかじめ室内にふさわしいライト、照明設備を備え付けています。
初期の印象含め、住む人のこと優先というわけです。
女性的感覚を持ち寄り、室内カラーリング、設備を整えます。 その意図は。
女性は住まいに憧れを持っています。生活に対するイメージを大切にしています。
そのような、女性的な感覚を持って開発、経営を行っている人は、ほぼ見たことがありません。
部屋を派手にすること、エントランスを豪華にすることは良いこともありますが
室内がショボイと、そのギャップが大きく悪い方向に影響を及ぼします。
女性的な感覚を思えば、、一貫していること、エントランスより、室内のイメージはより大切です。
自分色に室内を染めたい。 敏感な女性は常にそう感じています。
ならば、室内はシンプルが一番受け入れられることを
僕は理解しています。
この点で言うと、建物の外観、外構に至っても同じこと。
室内のレベルを高い位置に持ってゆくこと、洗練されたイメージを
形作ることは、選ばれる要素の中で、心理的には最も重要です。
意外性を持たせる室内工夫は、他社物件と大きな違いを生みます。
価値と価格をイコール、それ以上に持ってゆくことを考えると
分譲住宅に無い、欲しいと思う機能、設備を僕は標準化してきました。
サービスルーム、シューズクローク、バルコニー水道（スロップシンクでも可）、キッチンパントリー、スイッチ高さ最適化、LDKコンセント位置最適化、
バルコニー電灯、バルコニー電源、クローゼット電源、脱衣所乾燥用コンセント
昇降式物干し２箇所以上、その他20種類以上の差別化。
分譲を越えるには、を常に考えている僕の開発においては、
分譲でも揃っていない、捕捉されていないアイデアと設備などを
幾つも開発、導入、検証してきました。
意外性というのは、こういう使い方があるのか！や、
これば便利だ！など思っていただける、心理的な差別化を
いくつ構成できるかという側面。
僕の物件にしかそれらは再現されていないからこそ（無数のアイデアの塊）
差別化となっていますし、入居促進する必要が全くありません。
それは、他社の空室対策が、初めから考えられる以上に
盛り込まれていること、分譲を上回るような表現をされていることからです。
写真だけでも全てを語れるような統一性と、価値を表現できるような物作りは、それだけで大きな差別化を訴求できます。
建物、設備を安くすることは最悪な選択だと思います。
逆に高くなっても、いいモノづくりを行う意思で、出来上がる物件というのは
価値を持ちます。
現に僕は入居促進において、2017年以降は、竣工前満室を獲得してきました。
そして、月平均入居率は2016年以降、１００％を維持（月平均、1件も1ヶ月以内に次は決まり、礼金も2ヶ月以上いただいております。
それら結果は、述べてきた内容だけではなく、それらをどのように
訴求してゆくかのマーケティング活動も行っています。
これは誰も行っていないことですが、その他で最も重要なことは
ブランド価値を高めてきたということ。
どのように行ってきたかという側面は、簡単な話では無いので
今回割愛しますが、確実に選ばれるブランドとしての認知を
常に意識した場所での開発、ブランドマーケをブレずに実行してきたという
背景があります。
（これは独自視点で運営されているからこそ真似されることは不可能です）
実績をどう作るかも意識している人は、わかっている。
新築はもう決まらなくなってきています。
これは世間の話。
だから、面白いタイミングに入ってきたと感じます。
同じようなレベルの物件ばかりだから、
賃貸のレベルはこんなもんだと、心理的に入居者は無意識に理解しています。
だから、いい意味で、大きく裏切る。
分譲などの世界を相手に、どう構成するか、
どう表現するか、まさに僕らがいるのは、クリエイター的な思考。
表現者として、物件を使って経験したことを見せる。体現することが僕の仕事。
だから、大手も見学に来る、相談に来る。市政もくる、一体いつからそうなったのかよくわからないけど、他にないから、興味を持ってくれるのだと感じます。
福岡の大手投資系マンション会社の役員さんは
福岡市でもうワンルーム、１LDKは全く決まらない。
どんな思考でモノづくりをしているのか？と聞かされました。
売ることを前提に作っているからダメだと言いました。
ブランド価値も何も意識されていない物作りは、
街をダメにしていると厳しいことも言いました。
ブランドロゴを外したら、どこの誰の物件かわからないような
モノづくりをしてて、何がブランド価値でしょうか？
苦笑いされておられましたが、その通りだったのでしょう。
エントランス、室内が素晴らしいことだけでなく、
外構、建物から醸し出される物語、独特の空気感、
価値を感じ、中を見てみたいと思うような、独自性の高い表現がされる
そんな物件でありふれる、そんなモノづくりができている人がいたら
もうとっくに、そんな物件だらけでしょう。
僕や師匠だけが作れる、独自の世界観を表現する仕事
これからも世に良き環境を、地域に必要な価値を
新しい価値観、世界観で作っていきたいものです。
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