サラリーマン大家向け 新築建築中に退職する際の注意点 退職は金融機関にとって困る出来事。
不動産投資を志し、サラリーマンの卒業、セミリタイア、専業化、FIREなどを
目指す人達は今でも無数におられることかと思います。
そのような中で、僕のこれまでの経験から、会社員に勤めながら、
新築建設をこなっている最中に、退職する場合における
注意点を記事として記してみようと思います。
気をつけることは、金融機関への対応が全てなのですが、
ここに関して、良くも悪くも誠実に対応することが望まれます。
（告知したとしても、後の行動、言動でカバーしましょう）
退職は金融機関にとって困る出来事。 その理由。
基本、サラリーマン大家が、収益不動産を購入する際に利用する融資は
サラリーマンの属性が基本、基礎になっています。
ですから、建設途中に限らず、退職を決意した段階で
本来告知義務が発生します。
特に注意すべき点は、新築であり、その理由は、つなぎ融資という資金。
建設途中の資金（手型貸付、証書貸付）は、土地決済時、着工時、上棟時、完成引き渡し時のように、数回の資金貸出しが行われるため、
それら資金計画の途中、建設途中に会社を退職することは、
属性の基礎が壊れてしまうことから、金融機関側からすると、退職は危惧する出来事であります。
どのような対応が適切であるか、ある意味関係性がある方、無い方で違った伝え方が重要。
退職を決意した段階で伝えることが、最も適切なことですが
金融機関担当としては、聞いたからには、支店長、融資審査部に報告義務が発生します。
退職を伝える段階で、担当者、支店長としては、センシティブな扱いとすることから、正直に伝えるに、担当者、支店長との関係性が十分取れていることが望まれます。
辞める理由、そして、専業化するその理由、思い、展望をしっかりと伝えましょう。
担当者、支店長と関係が取れていない方は、正直ペナルティも辞さない覚悟が必要です。
ただし、やむ得ず退職することになる場合は別の話であり
また、転勤も同様、不可抗力という話が通じることと思います。
金融機関としては、その地域の事業者へとして貸出を行なっている背景から
代表者、実質的支配者、債務者自身が、退職、転勤ということであれば
以下のような内容を伝えることで、認めてもらえる可能性があります。
また、実質的支配者が、遠方に出られること自体も
金融機関はモニタリングの観点から逆に懸念があります。
転勤を伴う、退職という設定。
転勤、配置転換の話があり、自分の家族、親族などの関係から、
転勤することが不可能と判断し、退職する意思をきめた。
事業者としての展望を持ち、退職を決断したという設定。
自分自身のこれまでの経験、不動産事業、その他の実績を考慮し
今のままで良いのか、そうではいけないと考えた、結果と
その理由、意図を文書化して、伝える。
このような転勤のタイミングなどは人によって、ある、なし という感じでしょうが、時として、そのようなタイミングが来た方は、
素直に伝えるようにしましょう。
また、転職を伴う方は、次の会社の状況、転職活動の状況も報告する義務が発生します。（建築中事業の、属性の根底が覆された為、モニタリングに該当）
融資を受けているからこそ、事実を伝えるべき。
先に記したとおり、新築建設時の退職は、その事業の完成をもって終わりではなく、完成から、事業が始まることから、融資審査の根底であるサラリーマンである部分が無くなることで、次のような意思表示があるかもしれません。
・長期貸出切り替え時に（完成時の融資）金利がアップする
・定期・積立預金の依頼額が増える
・共同担保設定を求められる
・自己資金の増額の可能性がある（特に地銀）
最悪のパターンは、本記事の最下部に記載します☺️
建設途中は、何もなく貸出を行い、完成し、長期に切り替えること、事業がスタートすることが担当者、支店長共に、安心できる進捗ですが
退職の旨を伝えられるときは、伝えるその意図、自分の考えをしっかり伝えましょう。
言われる前、調べられて、バレる前に自分から告知義務を果たしに来たという
そのスタンスは信用に値します。
ほとんどのサラリーマン大家は、完成するまで、黙っていることが多い現状でしょうが、重要な貸出先の状況が、融資実行中に変化したことを
伝えられていないこと自体、心象を悪くしますし、次の貸し出しにおいては、
金利に影響が出ると思います。
過去３棟同時建設中に告知義務を果たした
過去僕自身も、そのようなタイミングで、建設途中に退職するとどうなるのかを
とても気にしてて、色々と調べていました。
しかし、僕の場合は、自主退職ではなく、退職の勧告であったことと
退職してからの事業の進捗予測、懸念事項、将来の展望をしっかりと
資料化して伝えたことが功を奏しました。
嘘を言わない人、都合のいいことを言わない人、信頼ができる人
として認識されたことによって、退職を認めてもらい
ペナルティもなく、2017年は過ごすことができました。
なんにせよ、信用、信頼を得るには、後ろめたいことであっても
しっかりと考えをもって、言われる前、バレる前に、しっかりと告知義務を果たす行為が重要だということです。
融資、金利は、信用と信頼、実績、そして事業の展望、
事業者の人柄など総合的な部分が、最後の決め手となります。
ですから、内申書のような金融機関内部の資料に、
退職であっても、加点となるような行動を自ら起こすことが重要なのです。
嘘、偽りはいけ無いのです。
我々は、みな大人であるべきなのです。
最悪のパターンを記します。
・融資審査のやり直し（掛け目増大）
・事業の売却、一括返済
これまで、このような方を2名ほど確認しました。
告知義務を果たさず、退職が噂で広まり
金融機関が調べて、連絡した際に、しらばっくれた例です。
（素直に認めさえもしませんでした）
虚偽は本当にダメなんです。
信用のない方は、本当に最悪、こうなってしまいます
（期限の利益の喪失に該当）
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