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私の店舗物件の選び方


今現在の店舗は今年2019年7月に移転オープンしましたので、物件の探し方・選び方がまた違いますので、移転前の店舗、独立開業した際の時の話をします。

自分がコーヒーショップという業態を開業するならば絶対に満たしたい物件の条件はこの3つでした。

①最寄駅が中板橋駅であること
②店舗面積が10坪までであること
③天井が高いこと

自分が払って行けるであろう家賃の目安や、駅からの所要時間など、特に優先順位の高い条件には入れていませんでした。強いて言うならば、静かな場所ならさらに良いというイメージでした。

①最寄駅が中板橋であること
これは先日の「なぜ中板橋なのか…」で書きましたのでそちらで。

②店舗面積が10坪までであること
自分一人での営業を想定しているので、広過ぎても持て余すことなく、コンパクトに全てを集約した店舗レイアウトにしたいから。

③天井が高いこと
店舗面積が広くなくても、天井の高さによる抜け感、容積率が高くなることで、広い空間の印象になるようにしたいから。

とは言ってもこれは妄想でした。
個人的な趣味!?遊び!?なのですが、この街、この立地、この物件の条件では、どんな業態を、どんな店舗レイアウトで展開し、どういう数字のロジック(客単価、営業日数・時間、スタッフ数、回転率、その他諸々)で利益を出していくことができるのだろうか…と、より具体的に色々なパターンで妄想しておりました。池袋や、たまたま行った街の不動産屋にフラッと入って相場を教えてもらったり、店舗物件のチラシのコピーをもらって、それに鉛筆で色々書き込んでみたり。

勤めていた会社はカフェ業態以外にも、レストラン業態、居酒屋業態、その他いくつかの業態を展開しておりましたので、店舗開発に携わることがあれば役に立つ可能性もあるかなと思って、趣味の妄想を兼ねたトレーニングをしていたんですね。(結果的にはこの妄想スキルを使うことなく退社したのですが…)
で、中板橋だと他の街より、詳細を知っているし、街の肌感覚もあるし、なんとなく目星い物件全てで、妄想して遊んでたんですよね。自分でお店をやるつもりは無かったのに。
そんな日々を過ごしていたら「お店をやるつもりは無かった話」で書きましたが、
突如、冒頭で書いた妄想上の条件にドンピシャの物件が、それはそれはタイミング良く出現してしまったのです。

それが 1 ROOM COFFEEの移転前の店舗。

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ちょっと信じられないかもしれませんが、初めてお店を開けるのに、実際に足を運んで内見をした物件はココだけでした。とてつも無く古くてボロい物件ではあったのですが、中に入ると今までなんとなく集めて来た色々な妄想のピースが、頭の中で一瞬にして終わるジグソーパズルのような感覚で、お店のイメージができたことを鮮明に覚えています。

妄想、妄想と何度も言って来ましたが、色々な物件の条件を活かしたり、問題点をクリアできるようなシミュレーションを繰り返していたんですね。それが結果的には、物件を見た時、どんなお店にするかというイメージできる力が少しだけついていたんですね、きっと。

たぶんたいていの方の判断基準は、家賃・最寄り駅からの所要時間を軸に、周辺環境だったり、物件自体が新しい、古いとか…そういう感じではないでしょうか?あっちは家賃が安いけど…駅から遠いな…みたいな感覚的な部分が大きい。これから売上を上げて、利益を出して、収入をしっかり確保していくには、もうちょっと考えた方が良くないですかね!?

なかなか自分がイメージにドンピシャな物件は、そんなに都合良く出てこないと思います。もしあっても、そんな物件は誰かが先に借りているはず。イメージ通りではないけれど「教材になる物件」はゴロゴロあると思うので、今後開業を考えている方は、どう工夫したら使えるかというシミュレーション・頭の体操をしてみてはいかがでしょうか。
そうすれば、今まで除外していた物件も「イメージに近い物件」に育てられるかもしれません。石ころかと思いきや、ダイヤモンドとは言わないまでも、磨き方ではツルツルの触りごごちの良い石にはなるかも。

良い物件に出会えると良いですね!

あ!あと一つ。エアコンの室外機置き場がどこになるかは確認した方が良いかと。
素敵なファサードにしたのに、店頭に室外機ドーン!ってこともあるので、店頭に
置くにしてもそれを踏まえたファサードデザインを考えられたら良いかと思います。(締めが室外機って…いや、大事でしょ!?)

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大吉!!
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1 ROOM COFFEE 店主。2013年に東京都板橋区に1 ROOM COFFEE開業。2018年ROOMS JAPAN合同会社を設立。2019年1 ROOM COFFEE 移転再オープンしました。

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