フロント担当！使わな損？損？（1）

　管理会社では･･･マンション管理組合の窓口をフロント担当者が担っています。何となく、「管理員が担当ではないの？」と思ってしまいがちですが･･･管理員は受付をするだけで、管理会社を代表する窓口を務めている訳ではありません。
　今回は、フロント担当者について、お話したいと思います。

フロントが担当するマンション数は？

　分譲マンションは、年に1回定期（通常）総会が開催されます。その総会には、「マンション管理委託契約更新」を審議する議案が含まれていると思います。
　（訳わからん～？？と、スルーする人も多いと思いますが）その内容を詳しく見ると･･･「事務管理業務」、「管理員業務」、「清掃業務」、「各種点検業務」等々、いくつかの業務に分かれていると思います。

　これらの業務の中で、管理会社自身が直接業務しているのは、原則「事務管理業務」だけです。もちろん例外もありますが･･･他の業務は、協力会社等に下請けしてもらって実施されています。
　「管理員業務」も大手の管理会社さんでは、子会社の派遣会社から管理員さんが派遣されている･･･みたいなパターンが多いように思います。

管理会社の儲けをシュミュレーション？

　ここからは、ものすごく乱暴な仮定（架空）の話です･･･（笑）
　（日本のマンション平均住戸数の）100戸程度のマンションを想定し、仮に管理委託契約金額が月額100万円だったとして、管理会社の粗利益（儲け）を計算してみます。

　管理会社の月額売上100万円の内訳が、「事務管理業務費（自社実施業務）」10万円「その他業務費（下請け発注業務）」合計90万、粗利（儲け）をそれぞれ70％と15％とすると･･･
　管理会社の粗利（儲け）は約20万円（7万円＋13.5万円）となります。

　平均的な住戸数マンション1つから管理会社にもたらされる儲けが約20万円として･･･フロント担当者がマンションいくつ担当しなればならないか？管理会社の経営者目線で見たいと思います。（フロント担当者は、会社より普通修繕工事の受注や、例えば防災備品等の販売ノルマも課せられていると思いますが･･･今回そこは無視します）

その前に･･･私のサラリーマン時代のお話

　サラリーマン時代は、販売会社で営業してました。その時に、まじに思っていたこと（不満に思っていたこと）は、目標（ノルマ）が大き過ぎるんちゃう？ということです。

　私の年俸が400万円（月収25万円+ボーナス）くらいの時代に･･･売上目標は月1500～2000万円（年間2億円くらい）もありました。
　私の就職した販売会社の粗利率は大体15％くらいでしたので、粗利益ベースでは月250～300万円くらいは稼いでいたと思います。言ってみれば･･･自身の月給の10～12倍位を稼いで来い！と言われていた訳です。

給料の10倍も稼がなければいけないなんて･･･

　自分が稼いできたことの1/10しか給料としてもらえないって、会社は搾取し過ぎだと真剣に思ってました。
　そして･･･そんな気持ちを飲み会の席で部長に思いをぶつけたことがあります。「若気の至り」ってやつですね。私は、口に溜まった言葉を飲み下すことができなくて、発信してしまう悪い癖があります。（笑）

　その時、部長に諭されたことは･･･「谷君の背中には3人の社員が乗っている。それに人件費だけ見ても給料だけではなく、福利厚生費もあるし固定費もある。つまり谷君に給料30万円を出そうと思うと300万円くらいは稼いできてもらわないと会社が成り立たないんだ」ということでした。

　･･･この理論（理屈）が全ての会社に当てはまるとは思えませんが、多くの会社にとって「当たらずとも遠からじ」だと思います。（間接経費が極端に少ない会社･･･例えば「富山の薬売り」等もあることは、今回忘れてください！（笑））

　年俸400万円の給料をもらおうと思ったら･･･営業マンは、粗利益として毎月300万円くらい稼がないとNG！
　･･･ということで、ムリクリ（笑）話を進めたいと思います。

フロント担当者のマンション担当数は？

　これまでに出た数字を整理します。
①　100戸程度のマンションを１つ担当すると･･･月額約20万円の粗利益
②　年収400万達成には･･･月額250～300万円の粗利益が必要

となると･･･➡　250～300万円 ÷ 20万円 =12.5～15マンション

　つまり･･･フロント担当は、一人で15近いマンションを担当しなければ会社はペイしないということになります。
　もちろん100戸よりも大きな規模のマンションもありますし、管理委託契約費だけでなく（前述のとおり）修繕工事や備品販売のノルマも課せられている場合が多いので、一概には言えないと思いますが･･･
　この数字は、「当たらずとも遠からじ」なんじゃないかな？と思います。

　中にはマンション担当数10以下のフロント担当者もたくさんおられます。（逆に･･･私の知っている中ではマンション数32！というフロントの方もおられましたが･･･）

　フロント担当者って、意外と多くのマンションを担当していることを踏えて･･･次回は、そんなフロント担当者とマンション管理組合は、どう？付き合っていくべきか？？考えたいと思います。　　（つづく）