クリオ世田谷松原ザ・クラシック | インフォメーションセンター訪問レポート
こんにちは！城南丸です。
今回紹介するのは、「クリオ世田谷松原ザ・クラシック」です！
三軒茶屋のインフォメーションセンターへ行って参りました。
モデルルームは銀座にありそちらは行けていないのですが、ある程度の情報は得られたため、記事化したいと思います。
現在の販売期は下記となっています。
- 第1期2次 先着順申込
- 第2期1次 販売予定
世田谷も世田谷の低層マンション、最近流行りの駅近タワマンだけでなく、こういうのが好きな方も多いのではないでしょうか？
オススメ住戸、眠ってました。
それでは見ていきましょう！
物件概要
所在地
- 東京都世田谷区赤堤二丁目11番1、他（地番）
交通
- 東急世田谷線「松原」歩6分
- 京王線・京王井の頭線「明大前」歩15分
- 小田急線「豪徳寺」歩12分
- 京王井の頭線「東松原」歩12分
- 京王線・東急世田谷線「下高井戸」歩13分
- 小田急線「梅が丘」歩13分
- 東急世田谷線「山下」歩12分
用途地域・地区
- 第一種低層住居専用地域、準防火地域、第1種高度地区
敷地面積
- 1,888.67㎡（登記簿）、2,115.88㎡（実測・建築確認対象面積）
構造・規模
- 鉄筋コンクリート造・地上3階、地下1階建
総戸数
- 46戸（住戸45戸、管理事務室1戸）
竣工予定
- 2024年3月下旬
入居開始予定（引渡可能年月）
- 2024年3月下旬
売主
- 明和地所株式会社
設計
- ＰＣＭＣ・アーキテクト・サポート株式会社
施工
- 株式会社松下産業
分譲後の権利形態
- 所有権
駐車場
- 10台設置（機械式9台、車いす使用者優先契約駐車場1台）
駐輪場（バイク置場）
- 2台設置
駐輪場（自転車）
- サイクルポート45区画
ポジション
一低層ゆえ、周辺は立派な戸建てに囲まれたポジションとなります。
元々は一つのお屋敷があった土地で、明和地所への持ち込み案件のようです。
赤堤アドレスは分譲マンションが非常に少ないエリアの一つで、直近で名の知れたディベロッパーの分譲は2013年築「プラウド経堂ガーデンテラス（赤堤1）」と、およそ9年ぶりの新築となります。
そちらはその名の通り小田急線「経堂」に寄った立地となりますから、井の頭線からは離れます。
本物件は、最寄りこそ東急世田谷線「松原」となりますが、小田急線・京王線・京王井の頭線の7駅4路線使える足回りに優れたポジションとなります。
交通利便性の高い駅に出るには徒歩15分程度かかりますが、世田谷立地であれば違和感のないものです。
もちろん「松原」徒歩6分を取れているメリットは大きく、例えば駅前のオオゼキを日常使いできること、雨の日や暑い日には「松原」から主要路線に出られること、「世田谷区駅徒歩10分以内」の条件をとれることなど、が考えられます。
「松原」までの道のりは整備された広い道路で、一低層ながら買い物利便性もあり、気持ちよく住まえるポジションとなっています。
北西・南西・南東の3面接道となっており、エントランスや駐車場入り口は北西面にきます。
メインの北西面接道が道幅4.55mと、この辺は世田谷感あります。（本物件前面部のみセットバックによる道幅拡充していますため、6mに広がります）
グラウンドレベルが西から東にかけて高くなっていきますため、敷地の比較的東寄りに位置する南西面の僅かな接道は地下一階の駐輪場への出入り口となっています。
南東面は自転車がすれ違えるくらいの細さ（私道？）です。
アクセス
本物件から徒歩15分の京王線特急停車駅「明大前」が主要駅となってきます。
電車に乗ってしまえば「渋谷」「新宿」に非常に近く、勤務先が山手線西側エリアの方は通勤利便性が高いアクセスとなっています。
山手線東側エリア「東京」へは、「新宿」からJR中央線に乗り換えることで30分程度の乗車時間となります。
また、本物件から徒歩13分の小田急線「梅ヶ丘」から乗車し「代々木上原」で東京メトロ千代田線に乗り換えることで、「大手町」も30分程度の乗車時間で到着することができます。
主要駅への駅距離さえ許容できれば、比較的通勤利便性の高いアクセスではないでしょうか。
子育て環境
まず特筆すべきは、徒歩10分に位置する「羽根木公園」の存在です。
野球場やテニスコートもある大きな公園で、お子さまと遊びに出かけるのに絶好の公園です。
遊具がある「児童遊園」、ボール遊びができる「球戯広場」、公園内での禁止事項を一定のルールの上で解除した冒険遊び場「プレーパーク」など、子どもの運動に最適化された機能を持っているようで、平日の昼間から非常に活気のある公園でした。
個人的にはボール遊びができるという点が非常に嬉しいですね。
都内の公園ではなかなか難しくなってきていると聞きますから、習い事としてスポーツを始めたお子さまの練習場としても一定活用できるのだと思います。
さらに公園内には世田谷区立梅丘図書館もありますので、運動から読書・勉強まで揃う子育てスポット、といったところでしょうか。
保育園は徒歩10分圏内に区立・私立あわせて複数の選択肢があるようです。
小学校は「区立赤堤小学校」で徒歩15分、中学校は「区立松沢中学校」で徒歩19分とここが少し心配なポイントです。
子どもの足ではもう少し時間がかかると思いますし、小中学校ともに松原駅を挟んだ西側に位置しますため、地上を走る世田谷線の線路も越えなければいけません。
この点は子育てファミリーは要確認ですね。
建物（共用部等）
外観デザイン
グレーっぽい高級感あるタイル貼りは重厚感を感じるものですが、ところどころ住戸を縦に割るような木目調のルーバーがスタイリッシュで、重すぎず格を感じさせるデザインに仕上げてくれていますね。
豊かな植栽を通るエントランスアプローチも非常にかっこいいですし、中央植栽の間には石が敷かれて小道になっており、エントランスまでの中間部にはベンチが置かれるようです。
この規模ながら気合いの入った植栽計画に感じますし、メインのエントランス動線の他に小道を用意するプランニングに、余裕や遊びを感じさせてくれますね。
エントランスホール
外観デザインとギャップのない、大人びた雰囲気のエントランスホールですね。
折り上げ天井やダウンライトのライティングも素敵ですし、シンプルながら邸宅感を感じさせてくれると思います。
車寄せ、駐車場
車寄せをしっかり作ってくれたところに「ザ・クラシック」ブランドを感じます。
エントランスの庇が突き出ており、寄せてあげれば雨などにも濡れずに降りることができそうでした。
駐車場は計10台（機械式9台、身障者優先平置き1台）あるのですが、機械式比率が高いことや駐車場操作中は雨に濡れる設計であることは、車寄せがあることと裏腹にチグハグさを感じました。
サイクルポート
本物件は、駐輪場は地下1階建物内の「サイクルポート」となっています。
各住戸に1区画ずつ、自転車を3台置くことのできるスペースが用意されており、使用料は無料です。
グラウンドレベルの高さを利用し、地下1階とはいえ接道からそのまま入れますため、エレベーターに自転車を乗せての移動等はありません。
また、自転車以外を置くことは規約上NGとのことでした。
松原以外の最寄駅へ行く場合には、距離もそうですが若干のアップダウンがありますので、自転車移動がラクかもしれません。
内廊下
内廊下で作ってくれたことも嬉しいですね。
しっかりカーペット敷きで空調設備はあるとのことでしたし、各住戸前のアルコーブもありますから、"なんちゃって"ではない正真正銘の内廊下です。
コワーキングスペース
エントランス等一般設備を除く、建物内の唯一の共用部がこのコワーキングスペース。
5つのフリーススペースと5つの個室ブースを備え、リモートワークの+1部屋ニーズを吸収できる設備となっています。
低炭素住宅認定
本物件は、サッシや浴槽の断熱性を高めたり、キッチンやトイレの節水性を高めたりすることで、低炭素住宅の認定を受けています。
これにより住宅ローン減税枠が最上位まで拡大されるため、購入検討者にとっては嬉しい材料となりますね。
住宅設備15年保証
明和地所の分譲マンションでは、生活する上で欠かせない住宅設備の不具合に15年間対応する住宅設備保証サービス「CLIO SUPPORT 15」を展開しています。
通常の2年間のアフターサービスののちも、住宅設備の修理や無償での新品交換を24時間365日受け付けてくれるのは非常に嬉しいですね。
仮に15年以内に売却する際には、明和地所の仲介を利用することで、次のオーナーに保証の権利を承継することもできるようです。
建物（専有部）
モデルルームを見ていないため、資料や担当の営業さんからの情報となります。
専有部仕様に関しては、一般的かちょい上くらいのグレードに感じました。
それほど減点要素はなかったため、基本的には一次取得も買い替え組も満足できるのかなと思います。
・二重床・二重天井
・天井高2,400mm
・玄関カメラ付インターホン
・水回り天板（キッチン/洗面/トイレ）フィオレストーン
・キッチンタッチレス水栓
・バルコニー隣戸境コンクリ
ディスポーザーがないのは残念ですが、戸数から見れば致し方ないでしょう。
また、食器棚はオプションとなります。
建物もまだ立ち上がってませんから、設計変更系も含めオプションはかなり選択できると思いますので、必要な部分はお金をかけてグレードを上げていくことができると思います。
間取り・価格
既に1期1次が終了し、ファミリータイプ（3LDK）は残り数戸と少なくなっておりました。
2期1次は100㎡台3LDKを2戸販売予定、その後は40㎡台1LDKや50㎡台2LDKがメインの販売住戸となってきます。
タイミング的に先着順住戸の間取り・価格を一部紹介します。
Itype 3LDK 67.57㎡
1階 8,389万（坪410）
3階 8,989万（坪439）
M1type 3LDK 77.06㎡
2階 9,589万（坪411）←オススメ！！
Ktype 3LDK 78.75㎡
2階 9,589万（坪402）
管理費は¥288/㎡、修繕積立金は¥100/㎡となっています。
内廊下にしては管理費が安いです。
ディスポーザーがないことに加え、おそらく管理形態は巡回方式となっていると思います（聞き漏れました）
修繕積立金は3年単位の段階増額方式です。
残債・物件価値シュミレーション
対象住戸：M1type 3LDK 77.06㎡ 9,589万
ローン：変動金利0.5%
減価率：年2%
残債
5年後 8,319万
10年後 7,018万
物件価値
5年後 8,668万
10年後 7,835万
周辺相場
マンションレビューより、周辺中古マンションの直近売出しを数件上げてみます。
プラウド経堂ガーデンテラス
2013年築、6階建、総戸数25戸
小田急線「経堂」歩9分
東急世田谷線「松原」歩11分
2021年8月 1階 3LDK 71.56㎡ 7,150万（坪330）
2020年12月 3階 3LDK 72.07㎡ 7,120万（坪326）
2017年12月 3階 3LDK 71.56㎡ 7,580万（坪350）
プラウド経堂コートテラス
2013年築、3階建、総戸数34戸
東急世田谷線「松原」歩8分
小田急線「経堂」歩10分
2021年12月 1階 3LDK 76㎡ 8,480万（坪368）
2021年5月 3階 3LDK 73.17㎡ 8,480万（坪383）
2021年2月 3階 3LDK 70.97㎡ 7,680万（坪357）
パークホームズ世田谷赤堤
2012年築、地上3階地下1階建、総戸数35戸
東急世田谷線「松原」歩7分
小田急線「経堂」歩9分
2017年5月 3階 3LDK 70㎡ 7,880万（坪372）
2016年5月 1階 3LDK 78.01㎡ 8,980万（坪380）
2016年1月 1階 2LDK 62.48㎡ 6,380万（坪337）
以上のように直近ですと築9~10年の中古が坪300中盤~後半で動いているようなエリアです。
主要路線からは駅遠になりやすい住宅地エリアですから、とんでもない価格高騰は起こりづらいですね。
とはいえ、やはり出物の少なさが目立つため、あまり参考にならない点も多いなと感じますし、本物件の分譲価格は違和感のないものかなと思います。
総評
城南エリアを好きな人には確実にハマるマンションだと思いました。
シンプルに総戸数でみれば小規模ですが、周囲が戸建て街だとこれくらいのスケールで十二分に目立ってくるんですよね〜。
現地に行きましたが、竣工後は周囲に溶け込みつつも、かなりの存在感を感じさせてくれそうに思いました。
「富裕層向けの低層マンション」とまではいきませんが、エリア・質感/仕様・価格が上手くバランスした良物件です。
需要は多くありつつ中古出物は少ない、購入できた人は短期での住み替えというよりは永住思考のマンションですから、「資産性」という言葉を忘れてのんびり住んでも、出口で困ることは考えづらいなと思います。
あとは..
M1type、買っちゃいましょう！！笑
キャンセル住戸のため、Webには載っていないのですが、先着順で非常によい住戸が残っています。
本物件は内廊下ながら全体的にそれほどスパンを取れていないプランニングになるのですが、こちらの住戸はワイドリビングにすることでLDスパンの物足りなさを払拭していますし、吹き抜けという形で洋室に開口部を用いることで全洋室リビングアウトとできています。
最近の新築、また中住戸としては広めの77㎡ありますので、収納も多く設けられています。
一点、接道を挟んで戸建てがあるため眺望抜けはありません。
これで1億切りは、特に新築派にとっては手を出しやすいものとなるでしょう。
日々マンション検討のご相談を頂きますが、「城南エリアで3LDK欲しいけど、1億overは決心がつかない」という方は非常に多いです。
そういう方に見てほしい新築マンションです。
また、小田急線「梅ヶ丘」歩2分のポジションに、モリモト「ピアース世田谷松原」が分譲予定です。
駅近であること、コンパクト中心であること（、モリモト分譲であること笑）を踏まえると、本物件比較では確実に坪単価がグッと高く出てくることと思います。
ピアースの正式価格が出てからクリオに流れてくる層も一定いると思いますので、クリオを買うならお早めにということは間違いありません。
9,000万前後で世田谷区新築3LDKが手に入る機会ですから、是非今からでも検討することをオススメします。
それでは、今回はこの辺で！
==========
【LINE友だち登録募集中です🎁】
公式LINE「城南丸」（無料）
「城南エリア×DINKS/ファミリー」のマンション情報を配信しています！
公式LINE「港区に住まう」（無料）
「港区×シングル」のマンション情報を配信しています！
公式LINE「城南丸」メンバーシップ（有料 ¥1,000/月）
様々な特典を用意したメンバーシップも運営中です！
詳細はこちらの記事をご確認ください。
==========
この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？