猫屋敷転売と孤独死。。

こんにちは。

表題の様に、今回は猫屋敷中古住宅を買い取り転売した事例です。

昨今の不動産市場は全ての種別に於いて値上がり圧力を感じますが、待ちを決め込み下げを拾う事も不確定でも在り定期的には何等かを転売目的に仕入れ利を確定しても居ます。

当然、翻り手放す物件との事ですから自己の中では保有する事は悪手と為るとの思索で、即売却で最も多いケースは大手の戸建て分譲会社に土地として卸す事が事業主体でも在りますが、エンドの投資家やエンドの実需の方々に売却も当然に在ります。

今回は、仕入れが難儀な時節でも在りますが、視点や自己の持ち得る能を以って対処する事で何とかモノに為ったと事でした。

先ず、物件は区画の綺麗な埼玉南部、路線価１２万㎡の角地、更地エンド相場では坪６５万以上１００㎡で１９８０万程度と思料出来る地域です。

ポータルサイトを徘徊すると１８００万で外見はお洒落輸入住宅な築１８年の中古戸建が売地としてサイトに露出していました。
今の高騰しているとされる相場でも、通常私が保有する投資物件の目線は高くとも路線価、安くて固都税評価額程度で道路付け善く、整形地や間口の広い土地でしか無いのですが、エンド値との利ザヤが観えれば即転売目的ですから保有するリスクを冒す事も無いので購入も当然します。

電話で買い取り希望として業者名乗りで購入を打診しましたが、善い返答が在りません。

要は、業者なら誰でも同じ様に思索もする事で、散々買い取りの打診が来たのだが、結果現地見学の折に皆が退散するか大幅な指値で纏まる事は無いとの事でも在りましたが、取敢えず見るだけでも見せてもらう事で現地に赴きました。

現地で確認をしますと、売れない其の理由が理解出来ました。
現地は人は棲んで無く、残置物が少しと猫のミイラ化した遺体が数体と２階建ての家全体が猫のトイレ状態で糞尿と猫のミイラ遺体の匂いで、数分で退散しましたが、一応一通り４LDKを瞬時に見て回り、目測でリフォームの見積もりを弾き売値から逆算し算盤の合致する値を弾きます。

此の中古住宅を内外装を修繕し売却する値は、２８００万と踏み、粗利を７００万とし、内外装修繕４００万とすると買値は１７００万込み込みが理想と踏みます。

此の物件、解体するに２００万ですから大手分譲会社の買い取り土俵には乗るのでしょうし、分譲会社からも買い取り打診は在ったとの事ですが、難点は確定測量はしない現状渡し、隣地からと本物件双方からの越境、公道官地の宅内への越境、庭に猫の遺体埋設、指値は１７００万迄が限界の管財物件で、飯田系大手分譲会社は全ての覚書や確定測量等の面倒な始末を、売り主方に求めますから、イコール仲介会社が面倒で分譲会社と値段では無く条件面で折り合いが付かずとの事。

また、カチタス等の中古買い取り系の会社も修繕費が多大で仕入れ価格から見積もり価格をオンするとエンド価格に見合わずとの事で矢張り断念でも在ったと聞きました。

此処で上述の他の会社の考察ですが、矢張り幾らプロでも心理的な事が左右したのかと思料します。
現状の壮絶な現地を見ると内装工事が５００万+外装２００万と為って仕舞う事と、売値も２８００万とする処を２６００万と弱気にも為り採算的に粗利が２００万しか見込めず、１７００万の買い取りは厳しいとの事にも為るのでしょう。

此の心裏はゴミ屋敷との事だけならば、今の時代専門の業者も多いですから何とでもなり買い取り業者も慣れていますが、猫等の匂いを伴う物件も少なく施策をした事も無ければ要点が判らず修繕費用を過大に算出して仕舞うとの事かとも思料しました。

また、分譲系の求める様な越境解消や官地の宅内への越境の対処等々も当方で内製的に処理も出来得るので当方にとっては何等問題でも無い事例でも在りました。

私は、４年くらい前に自己のアパートで夏の暑い時期に死後４０日程度の孤独死を経験し、其の特殊清掃も当方の社員にさせるのも酷ですし、懇意の美装業者も特殊清掃は無理と、特殊清掃者も２週間先で無いと現場に入れないとの事で、待っても居る間が惜しいと思慮もし、意を決し私自身で特殊清掃を見よう見真似で２日程度掛け行った経験も在りましたので、其の事からすれば今回の現場は断然綺麗な現場とも診えました。
此の事は、自分で特殊清掃を経験している大家とは此の世に何人いるのか？
との事を思索し先ず存在はしないだろうとの事なので作業をしました。

私は、他人が経験した事が無い事を体現として得ているからこそ、今此処に存在出来ているとも思念しているので、此の作業も必然的に巡ってきた或る意味ご縁とも思料しました。

話戻りますが、上述の様に様々な経験は在るとは云え、物件はアメリカの輸入住宅でサッシが糞尿で作動せず入れ替え等も在り、費用は嵩みましたが概算目測の１割増しで済ました。
床も全て無垢材でしたが、表層をカンナ掛けとサンダーで剥離し再塗装とし、他の業者が張替えとするで在ろう費用も浮かせ、扉も再利用の塗装と金具の交換等で済ませ、其の中でも費用を浮かすにあたり効果的だったのがクロス下地のボードを如何にするか？との事なのですが、糞尿臭気の染みこんだボードに、或る消臭殺菌効果の在る薬剤散布で解消出来ましたが、通常の再販業者であれば全てのボードの張替えとなり費用は過大にも為るのは当然で在り、此の事が費用的に購入に見合わないとも為る要因でも在ったのでしょう。

また、庭に埋葬された猫の遺体は、すっかりと骨になり骨も少々しか無かったので其の部分の土を入れ替え、猫遺骨類は一応ペットの埋葬業者に費用を支払い合祀して頂きました。

其の他の隣地からの越境等も当方にて交渉し、官地公道の越境も行政から書面を貰い、将来的には解消するとも言質を貰い、売却に支障無い物として販売し、１週間で2900万で成約に至りました。

正直、仕入れは厳しいとも云いますが売り値も上がっているので買値を上げても何等問題も無い事で、景気が悪い時節と全く変化は無いとも云えます、此れは瞬間的に転売を施策する事での思索でも在り、投資物件を保有する時ではまた違った視点が必要とも為ります。

此の事の詳細等はまたの機会でも綴って参ります。

ではお仕舞い。