路線価評価を認めず！？最高裁判決にみる問題と注意点

2022年4月19日に最高裁判所が下した判決が興味深いので、皆さんにお伝えします。『相続対策の一環で取得したマンションの路線価評価を認めない』とする判決です。
今後「不動産を活用した相続対策は認められないのか？」という声もチラホラ聞こえてきています。今回の最高裁の判決をどう考えるかを僕なりにまとめてみました。

不動産を利用した相続税対策は一般的

現金等の金融資産の相続評価額は、その金融資産の価値そのものになります。例えば預貯金が5,000万円あり、且つ時価5,000万円の上場株式を保有していたら、計1億円が相続税評価額として相続税課税されます。
ですが、金融資産ではなく、土地や建物などの不動産を所有している場合は、相続が生じた時、その購入額ではなく、その時の相続税評価額が時価となります。
1億円で購入した不動産でも、それ以下の相続税評価額となるのが一般的です。
それを理由に被相続人が高額な金融資産を保有している場合、不動産に資産を組替え、金融資産を減らして相続税評価額を下げる事がよく行われてきましたし、そういったアドバイスをしている税理士やコンサルタントもいます。
ただ、相続税法第22条によると ”相続財産は「時価」で評価すると規定されている為、原理原則からいえば、不動産については個別に税務署が不動産鑑定を行って評価しなければなりません。
ですが、全ての相続不動産を鑑定していては、税務署の作業が著しく増え、多額の費用が掛かる為、財産評価基本通達というものを定め、路線価などを用いた画一的な相続財産評価額を時価とするとしています。

最高裁が追徴課税を支持すると判決

相続人がこの財産評価基本通達にある路線価を用いて相続財産を評価し、相続財産の合計額が相続税の基礎控除を下回った為、相続税を0円と申告したところ、税当局がこれに「NO！NO！」といって2億4,050万円の追徴課税処分を下した、というものです。

相続人としては「他の人と同様に財産評価基本通達に基づいて相続税額を計算したにも関わらず、なぜ自分だけ国税当局から否認されるのかわからない！これは平等原則に反するのではないか～～！！」という観点から追徴課税処分の取り消しを求めた訳です。
この争いで最高裁まで進み、今回判決が下されました。

結果は・・・

税当局が主張する「不動産鑑定を行って出した評価は妥当」

というものでした。
では、なぜ相続人の主張は認められなかったのでしょうか。
経緯を見てみましょう。

経緯

被相続人が94歳で亡くなったのは平成24(2012)年6月の事。その3年5ヶ月前である平成21(2009)年1月に被相続人は東京都杉並区にあるマンション一棟を8億3,700万円で購入しました。
購入資金の内、6億3,000万円が金融機関からの借り入れで、2億700万円が自己資金でした。
また、平成21年12月には神奈川県川崎市のマンション一棟も購入。こちらの購入金額は5億5,000万円で、内3億7,800万を金融機関から借り入れをし、4,700万円を配偶者から借り入れ、これに1億2,500万円を自己資金で手当てしました。
そして平成24年6月に被相続人が死亡。相続人は一般的な路線価を用いて二棟のマンションを評価して申告しました。
申告した評価額は杉並区のマンションが2億円、川崎市のマンションが1億3,300万円で合計3億3,300万円というものです。
他の相続財産との合計から金融機関からの借入金を差し引きして、最終的に相続税額を0円として申告をしました。
これは国税庁の「財産評価基本通達」に規定されている通りの評価方法であり、世間一般の相続人も同じ評価方法で相続税を計算しています。

その後、相続人に対して税務調査が行われ、財産評価基本通達6項に基づき、不動産の評価額を見直すとし、不動産鑑定を行った結果、評価額は12億7,300万円であるとして、2億4,050万円の追徴課税の処分を行いました。
財産評価基本通達6項とは「通達の定めによって評価する事が著しく不適当と認められる財産評価は、国税庁長官の指示を受けて評価する」という内容です。
当然、路線価で相続財産を評価するものと思っていた相続人としては納得がいかず、係争となり、結果、敗訴が確定しました。

①平成21年1月に東京都杉並区の一棟マンション購入
②平成21年12月に神奈川県川崎市の一棟マンション購入
③平成24年6月被相続人死亡
④財産評価基本通達の規定に従い相続税申告
⑤財産評価基本通達6項に基づき税当局が不動産評価実施
⑥申告評価額の乖離があり追徴課税処分
⑦平等原則に反するとして裁判
⑧最高裁判決で原告の敗訴確定

”あからさま”な節税対策には注意が必要？！

経緯を見ても何となく解せない気がしませんか？
今回の裁判例によって、今後、不動産を活用した相続対策は認められなくなるのか、など気になる点が多々あります。今回の裁判の争点を整理してみましょう。
今回の裁判を見て考える論点は大きく2つあると考えています。
1つは路線価と実勢価格との乖離が認められないのか否か、もう1つは不動産を購入した目的が節税なのか否かです。

【論点】
①路線価と実勢価格との乖離
②不動産を購入した目的が何なのか

路線価と実勢価格との乖離がどこまでなら認められるのか。どの程度の差があれば国税当局が問題視するのかという点が注目されましたが、最高裁は『両者の価格の乖離は問題にしない』と言いました。
最高裁が問題にしたのは、『他の納税者との間で不平等が生じるような租税負担軽減を行うのはダメだ』という事のようです。

今回の件は、金融機関が被相続人に対して10億800万の融資を実行しています。金融機関がこれだけの融資を行ったのは、被相続人が購入したマンションの担保価値を認めたからであって、これだけの融資を受けるのは、誰にでもできる事ではないです。同程度の財産状況にある人が、一般的に行うものであれば問題にならないとは思いますが、そうではないようです。
また、この相続人の場合、川崎市のマンションを被相続人が亡くなって相続が発生した平成24年6月の9ヶ月後、平成25年3月に5億1,500万円で売却し、申告した相続税評価額よりも遥かに高い時価を露出させてしまったようです。それも申告期限の平成25年4月の直前の事ですから、そもそも節税対策を主目的として購入したものと受け止められてしまったという事です。

被相続人が取得したのは相続開始の2年6ヶ月前でした。相続税には3年以内ルールというのがあるようで、平成7年までは相続開始日から遡って3年以内に取得した土地建物は、取得価格で評価する法律があったので、国税内部ではチェックがあるのかもしれません。
更に今回、相続対策に際して、2つのマンションへ融資実行をした金融機関の貸出稟議書等に『相続対策』と明記していた事も注目されたようです。

不動産を”活用”した「相続対策」を否定された訳ではない

最高裁が『路線価と実際価格の乖離は問題にしない』ことを明らかにしました。言い換えれば不動産を活用した相続対策は認められたといえます。
つまり、路線価による相続財産の評価は間違っていないという事です。
しかし、節税対策である事が誰の目にも明らかな場合は、税当局が路線価による評価を認めない事もあり得るという事にもなりました。

まとめ

節税が主目的ではない事を理論だてて説明ができるようにしておくこと、相続直後に不動産を売却する事も避ける方が無難であると思います。今回の事案は極めて稀なケースですが、相続税の節税を主目的とした相続対策については、路線価評価が認められなくなることもあるという、前例ができたという点は僕たち不動産関係者、不動産オーナー、税理士等は一段と注意が必要である事に間違いはないように思います。相続対策は不動産に限らず早め早めにご家族で議論をし、家族全体で取り組むべきものだと改めて考えさせられた判例でした。