第119話　「今こそ、学びのチャンス！高収益民泊の教科書」2020.3.16

こんばんわ！ジョイです！

今日も学びをシェア！

【高収益民泊の教科書　水田佳苗　著】

■　高単価×高評価×高リピート

■　立地×建物×オーナー特性

■　お客様に選ばれるオンリーワンの民泊物件


https://www.amazon.co.jp/高収益民泊の教科書-水田-佳苗/dp/4798056065

今のご時世…民泊なんて…

て思われるかもしれませんが、この内容は

不動産賃貸業を志す者にとっては、学びが非常に多いです！

そして、コロナショックが起こり、

おそらく、民泊業者の多くが経営が苦しくなり、物件を安価で手放す可能性が高いと踏んでいます。

ですから、この自粛ムードの中、何をすべきかというと、

こういった先を読んで、将来的にどんな事業を展開するかを考えて、

情報を入れて、自分の身体に、頭に入れて置き、積み上げていくこと。

今すぐに民泊は無理でしょうが、法人の定款の中に、

民泊

を入れていますから、将来的に実行したいと考えている分野です。

「必ず自分は民泊するんだ！」

というモチベーションで読むのと、

「ま、民泊もちょっと興味あるよな…」

で読むのでは、インプットは全く違う結果になります。

さらに、こうやってアウトプットするぞ！

だと、５倍になりますよ！(笑)

これは書いてみないと分かりません！

最近、noteに書きたいことが多すぎて、ネタが溜まってきた！

自分でも驚きです。。。

戦略的コンセプト

⏹️一目で分かる宿のあるべき姿＝コンセプトを明確にする
①立地×②建物×③オーナー特性

①立地 ⇒周りの店、環境など。シンプルに。売りだし要素は少数に絞って。
②建物 ⇒お気に入りポイント、利点を挙げる
③オーナー特性
⇒交流(日本の文化に触れる)
⇒オーナーのストーリーに惹かれる

とにかく、コンセプトを明確にする。

例えば、ボロ戸建なら、

最低限のリフォームで安く貸す

安いけど、オシャレ

ハイクオリティーでやや家賃高め

などビジョンをハッキリさせていくことが不動産賃貸業でも同じです！

自分の場合のコンセプトは

「最低限のリフォームで貸す＆高利回り」

です！

車のナビゲーションシステムと同じで、目的地をインプットしておかないと、

たとえナビの性能が超高性能でも、目的地が分からなかったら宝の持ち腐れ。

近所のスーパーに買い物に行くという目的なのに新車のスーパーカーを買うようなもの。

そんなん中古の軽自動車でいいやん！

ってな感じですね。

同じ大家でも見ている先が違うと、今目の前の行動が変わります。

ですから、ビジョンをはっきり持って、進むこと！

それが、だんだん出来るようになってきました！

やらないといけないことは…めちゃくちゃあるんです！いま！

すんごいことになってますが…

でも、目標地点を見失わないこと。

話が逸れましたが、

物件の売り出し要素や利点、アピールポイントは絞って、

お客様に届くようにシンプルに！

人間の脳は、複雑な情報や分かりにくいことを嫌います。

不動産でも家を探す人は、

「外見」「駅からの距離・立地」「広さ」

などのイメージを持っています。

たくさん情報があっても、それは見ません。

だから、見出しをシンプルかつ、絞る！

例えば、ジ〇ティーなら…

「★家賃２．９万円！★駐車場２台込み！東京駅徒歩１分！」

みたいに絞る！

そうすると⇒クリック⇒見る⇒問い合わせる⇒内覧⇒契約

まずは、入り口に立ってもらうこと。

情報はシンプルに！（でも、このnoteは的が絞れてない…ｗ）

そして、Twitterでも、物件でも、民泊でも、学校でも、会社でも、営業でも、

そこにいる人のストーリー。

その人の考え、人となり、想い、歴史、背景…

そういったいくつもの要素があって、その人オリジナルのストーリーがあります。

それが入居者さんや、民泊のお客様の心にささる。

だから借りてもらえる。

人の心に刺さるような物件を創り上げていきたいですね。

ボロ戸建の場合は一人の人に刺さればOK!

でも、そのコンセプトがブレブレだったら、刺さらない。

曲がった矢と同じ。

選ばれる物件に…

⏹️何となく素敵では選ばれない
⏹️安さで勝負しない ⇒周りにいないタイプ ⇒自由な値付け　　⇒戦わずして勝つ

⏹️観光客、外国の文化・休日・消費⇒事前調査⇒ターゲット絞り
⏹️コアターゲットには特別待遇(OP特価)⇒リピーターへ
⏹️ペルソナ(客の具体的属性)⇒アピールポイントの精選⇒刺さる文章Webページ
⏹️実際に泊まってみて確認(家族友人にも泊まってもらう)

安さで勝負しない！

ってのは高収益を目指しているからなので、全てに当てはまるわけではないですが…

とにかく、周りのたくさんいる競合他社（強豪）と勝負しない！

違う土俵で勝負！

民泊の場合は、外国の休日とか、夏休みなどの文化的背景なども研究しておかないといけませんね！

日本の観光地やイベントなども…

ペルソナ(客の具体的属性)をイメージ

していくことで、方向性やビジョンがハッキリして、さらにターゲットが来やすくなる。

この物件は、このイメージ！みたいな！

ボロ戸建であれば…

４人家族で

子どもが小学生と中学生

とか。

ペット飼っている、独身貴族

とか。

何かしらのコンセプトを持って部屋をプロデュースすると、

DIYリフォームも楽しいし、やりやすいです！

実際に泊まってみるのも効果的！

物件の欠点と利点が見えます！

知り合いに泊まってもらうとさらにGOODですね！

ゴールからの逆算！経営方針・見せ方＆魅せ方

⏹️高単価⇒優良顧客多
⏹️中長期計画からの逆算⇒１年500万円⇒１ヶ月42万⇒１泊単価2万円(稼働率70%)

⏹️プロに撮影依頼⇒写真の質UP⇒モノよりストーリーを写し出すこと⇒ターゲットがクリックしたくなる写真で自分にぴったりの宿だ！と感じてもらう。写真は30～40枚程度

⏹️キーワード工夫　⇒ネガティブワードをポジティブワードへ 　:　例「古い」⇒伝統的な文化に触れられる、歴史的な建築工法

⏹️レビュー、口コミ増やす⇒最初はコスパ良い評価狙い

中長期計画は、経営者なら立てるのが当たり前でしょうが、意外と大家さんは立ててない？

自分も立てて行動し始めてから、爆発的に事業が展開しています！

ボロ戸建ならまず、想定家賃を考えて、利回り３０％などを逆算して、

いくらまでリフォーム費用をかけられるかを逆算！

２０２０年のジョイのテーマは、

「ゴールからの逆算」

です！

最終的に自分はどうしたいのか、どうなりたいのか…

しっかり考えて行動します！

写真についても、できる限りプロに…

無理なら、iPhoneProの広角カメラで！

とにかく、写真の印象を良くしましょう！

物件を撮るというよりは、生活が見えるような写真。

ストーリーが見えるような写真を撮りたい！

新築物件や民泊をするときは、写真に気を付けたいですね！

客付け命ですから！

ネガティブ⇒ポジティブへ

「ボロ、古い」⇒　日本古来の伝統的な、歴史的な建築工法

ものは言いようです！どうにでも表現はよくできます！

自分の言葉をリフレーミング（再構成）してみてください！

細かな心遣い

⏹️お客様への最大限の気遣いを…
小さなお子さま⇒子供用のおもちゃ、できれば日本古来の遊びコマや竹トンボなどが外国の方には喜ばれる
⏹️外国人対応英語マニュアル⇒翻訳しやすい日本語から英訳を作る⇒写真混ぜる

⏹️お客様に会いに行く主体的な民泊経営を。ギブ&ギブ

⏹️「お客様＝家族」という想いは伝わる

⏹️クレーム＝改善チャンス。まずはお客様の安全第一！

⏹️掃除道具やストック棚置く⇒清掃業者も入居者さんも使える

⏹️問い合わせに対して⇒「マニュアルを読んでください」ではなく「○○のように対応してくださいませ。こちらにも詳しいポイントがあります。お時間あるときにご確認くださいませ。なにかご不明な点がありましまら、いつでもどうぞ」

伝え方を工夫するとトラブル減る。
お客様のことを自分のことのように捉える

とにかく、おもてなしの精神。

特に、外国から来られた方には、家族のよぅに。

人間は、旅行にいくということは非日常を求めてこられます。

日本人の家族に迎えられるってのは新鮮だし、うれしいはず！

そういった想像をしながら経営をするとうまくいくはず！

われわれ、大家業界も同じく、

入居者様は家族…お客様のことを自分のことのように捉える

これって、なかなか難しいと思うのですが、

でも、少しでも意識することで、入居者さんは長く住んでくれると思います。

昔の漫画であったGTOの鬼塚先生が

生徒に向かって、「お前ら、ダチだぜ」

って言ってる感じ（わかりますか？💦）

長期的視野、展望、野望

⏹️勝ち残り、長く経営できる宿
⇒無理無く、自分の望む宿へ

⇒得意分野のコンセプト、個性を活かす

自分の決めた道を進む

最後に、自分の決めた道を進んでいくこと。

無理のない道を進みましょう。

私は無理しがちなので、こういった言葉を大切にしながら進めていきたいと思います。

最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

お身体、ご自愛くださいませ。

皆様にとって素敵な一日が訪れることを祈りまして、

このあたりで失礼したいと思います。

それでは皆様、ごきげんよう。