米国発前川のニュースレター
いつも私のニュースレターを読んで頂き有難うございます。
きょうは近くの公園に咲き始めた花に小鳥が集まって来ていましたので
写真に撮りました。ハミングバードです。ハミングバードの写真は
取れませんでしたが。 花の蜜を吸っているのでしょう。
これから子作りの季節ですね。いつもの様に花の名前は分かりません。（笑）
４月22日のニュースレターをお送りします。
【株式・為替市場の動き】
４月22日、先週は株価が下がり続けていましたが、金曜日から反転して上がり始めました。イランとイスラエルの直接対決の危機が回避されるとの予測で市場から警戒感が無くなったのと、買い戻しが入ったためでしょう。ダウ工業株は２５３．５８ドル高の３８,２３９．９８ドル、
S＆P500は５，０００ドルを回復、５，０１０．６０ドル。ナスダックも大きく回復して、１５，４５１．３０ドルで取引終わりました。
今週はハイテク企業の決算が控えていますので、大きく動くかもしれません。金曜日のPCE（個人消費支出）の発表も気になります。
為替相場ですが、米国の経済データが強く、インフレの低下が減速しているため、FRBによる米国政策金利の利下げがひょっとしたら、今年は無いかもしれないとの観測が出始めています。そうなれば、米ドルは各国通貨に対して強く、なるので、投資家、ヘッジファンドは安心して円売り、ドル買い、円キャリ―トレードなどを進められますので、これからも円安、ドル高が進みそうです。恐らく日銀によるドル売り・円買いの
介入はないでしょう。ドル円は現在１５４．７９円で取引されています。一転経済指標が悪く、インフレの低下率が大きくなると、FRBの利下げが大きく進むことになって逆転円高になる可能性はまだありますが、大方の予想ではことしは円安基調が続くと言われています。大統領選挙で結果が出てしまえば、経済指標と実体経済が一致してくる可能性もありますから、そうなると円安が止まるかもしれません。しかし、今のところは円高に向かう事はなさそうです。
【不動産・住宅ローン金利動向】
米国の不動産市場での物件購入意欲はとても強いのですが、さすがに住宅ローン金利がじりじり上がって来ていますので、３月は４．３％の減少です。先週と比べて金利は若干の下落です。添付の金利表はベストのシナリオが載っていますので、実際はローンを取る場合条件によっては７％後半から、８％ぐらいのレベルになるケースもあります。特に自宅ではなく、投資物件の購入ローンは８％を超えることもあり得ます。
購入者を分析してみますと、First time home buyerと言われる、初めて家を購入する人の割合が３２％と高くなっています。
また、ローンを使わずに現金で購入する人の割合は２８％となっています。今まで持っていた物件を売却して購入している人もいますが、
ローン金利が高い為、親や親戚からお金を借りて現金で購入する方も見受けられます。
投資用として物件を購入する人の割合は２月の実績と比べると２１％から１５％へと減って来ています。
良い物件が少なくなっているのもその理由の一つでしょうが、先に言いました投資用のローン金利が８％ぐらいになると、利回りだけを見ると
計算が合わないので、金利が下がるまで待とうとする人たちが増えてることが最大の理由だと思われます。米国の場合、投資で家の購入をするのはプロだけではなく、自宅を購入後、投資の為に物件を購入する一般の方も多いので、表面の利回りだけを考えて、ローン金利が下がるまで購入を待とうとする方が増えたために購入者が減って来たと考えられます。
売買市場に出てくる物件の数がじわじわ増えてきているのは過去数回のニュースレターでもお伝えしましたが、未だに物件価格が上昇。専門家の説明は物件不足です。金利が高いので買い替えると高い金利を支払うことになるから、金利が下がるのを待っていると説明してくれます。
所謂Lock-in-effectと言われる現象です。 しかし、統計を見てみると、ローンを完済している人、キャッシュで購入するので、高金利は関係ない人、物件を売却して、家を購入しない人、離婚などで、売却しなければならない人、遺産相続で買い替えの必要のない人など高金利が影響しない層がかなり多く、州によってまちまちですが、おおよそ２０％―２５％が高金利の影響でロックインして買い替えしない層と見えます。
であれば、もう少し売り物件が増えてきてもいいようなものですが、どうして売りが極端に少ないのでしょうか？私なりに考えてみました。
今物件を売ったら同じレベルの家が買えない、或いは、収入が減っていて新たにローンが取れない、これから先、家の値段が未だ上がるだろうから、もっと家の値段が上がってから売ろうと考えている、などなどが直ぐ思いつく理由です。
これらも理由でしょうが、今までニュースでは言われていない理由として、クレジットカードの使用残高が限界近くに達したリ、未払がすれているからでしょう。その場合、ローンの申請に大きな影響が出ます。負債が多くなるとローンが取れません。またカードの支払いが遅れると、クレジットのスコアーが下がって、ローンを取るのが難しくなります。 この所、住宅ローンの申請において、最低クレジットスコアーの下限が下がっています。これは銀行が最低クレジットスコアーを下げて、より多くの人に借りてもらおとしているからで、逆に言えばクレジットスコアが低い人が増えているからでしょう。 この高インフレ、高金利の状況が庶民の生活を圧迫し、家の買い替えを出来なくしているとしたら、政府の経済データ、雇用統計の強さは、やはり、実態を反映していないと言えないでしょうか？ 本当の景気が良く成ってこないとが売り物件が増えて来ない大きな原因ではないかと考えられます。中間層から低所得層が貧しくなっており、買い替えや引っ越しの余裕がなくなっているからだと考えると納得がゆきます。CPIやPCEのデータでは、インフレ率がが強い分野は住宅価格、家賃です。これが下がればFRBの納得のゆくインフレ率が目の前まで来ますから、利下げに入って行き、景気上昇、売り出し物件の増加、ローン金利の低下など好循環が来るでしょう。さて、それは何時になるでしょうか？
先週、急に住宅ローン金利の指標になる米国債の利回りが大きく下がり、金利が下がりました。結局また、元に戻ったのですが、
その理由は、国債の販売オークションで国債が予想以上に買われたからです。長期国債の利回りが上がる（＝値段が下がりお買い得）という事は、長期金利が上がり、ローン金利も上がるのですが、国債は買われると金利は下がります。長期間高い利回りが保証されるのですから、
現在の利回りは高くても、数年後は下がっているだろう、マネーマーケットなどの商品より割が良いと考えるレベルの金利まで国債の利回りが
上がって来たからです。その金利は５%前後となります。国債の利回りが５%を超えるようなレベルになると買われ、買われると金利が下がり、
を今のところは当分繰り返しそうです。経済データでインフレ低下が報告されると一気に国債の利回りは下がりますが。
それは、国債は元本保証故、インフレが高進するとそれによる減価を補う為に利回りが上がり、インフレが下がると逆になります。
ですから、消費者物価指数が現状近辺で張り付くと、利回りも同様高止まり、ローン金利も現状の金利辺りをうろうろするでしょう。
【経済の動き】
上記の【不動産・住宅ローン金利動向】で述べました様に、本当は景気は良くないと私は考えてます。肌感覚もそうですが、ビジネスオーナに聞くと景気が良いと答えてくれる方はほとんどいません。先週も米国のモールには必ずあったEXPRESSと言う洋服屋さんが倒産したとのニュースが届きました。９９セントショップが全店閉鎖。テスラも10％の人員削減です。米国内大手トラック業者（JB Hunt）の業績が不振です。 大手のトラック輸送業者の物量が減っているという事は、物の売買が減っていると考えていいですね。住宅ローン業界も人員削減が進んでいます。不景気だから、家の買い替えが進まない、毎年大学を卒業して就職し、家を買いたい人たちが不動産購入市場に入って来ます。物件が高すぎて、買えない、一部の高給取りや、キャッシュを調達できた人が家を買い、残りの人は賃貸です。賃貸市場は物件の数が増えたところは下がりますが、そうでないところは逆に上がります。今現在インフレ率に一番強く影響を与えているのは住宅価格と家賃です。それも家賃インフレがひどいのは北東部や中西部、西部や南部はインフレが緩和されています。それは供給量の差が家賃インフレ率の差になって出てきています。住宅の供給が比較的簡単な、土地のある、規制の緩い場所では、供給量が増えて家賃が下がっています。例えばアリゾナ州やネバダ州です。中西部や北東部もいずれは供給量が増えてくるでしょうから、住宅、家賃インフレは収まる方向に向かってゆくでしょう。恐らく来年以降でしょう。その時やっとPCI（消費者物価指数）、PCE（個人消費支出）が下がって来て、FRBの利下げが本格化し、金融正常化へ向かってゆくでしょう。
政府は早く政策金利を下げて、国債の利払いを少なくして、財政を立て直したいと思っているでしょう。
FRBの背中を押して利下げを考えさせるのは、雇用統計とGDPのデータもあります。
米国の国際政治の方針がインフレを煽っているとも言えます。ウクライナ戦争を長引かせると、ウクライナ支援として財政出動をします。また、新たな支援が議会で可決されました。イスラエルへの武器弾薬供与も同様です。これは国債発行額を増やして、国債の利回りを上げる方向に進ませます。ロシアへの制裁が原油価格、資源価格高騰を後押ししてインフレの要因になります。不法移民の大量受け入れとその費用の捻出が財政を圧迫しています。不法移民に労働許可を与えて、建設現場など、労働集約的な場所で働かせるのは賃金低所得者の雇用を圧迫しますが、同時に、就労者人口の増加と言う形で雇用統計上に現れます。
イスラエル支援は中東地域の治安を悪化させ、スエズ運河の船舶の安全航行を阻害し、海上保険料金の上昇や運賃の上昇を招きます。
これもインフレに影響を与え、さらに、このようなインフレ圧力が米国債の利回りを上昇させると、米ドルの独歩高、他の通貨安、
発展途上国の財政問題にまで波及します。結局は世界の景気後退を招きます。 多くのことがバイデン政権になってから起こりました。
これは民主党政権の政策が起こしたと言っても言い過ぎではないでしょう。１１月の選挙で共和党に代わると政策も大きく変わり、国際問題から国内問題（国境管理、財政赤字、石油掘削、治安悪化など）に注力してゆくでしょうから、情勢が大きく変わると思いますし、経済への影響も大きいでしょう。
【今週の？？？な国際ニュース】
来年はこのままゆくと米国の連邦レベルで、高額所得者への所得税、退職税、死亡勢、キャピタル・ゲイン税などが検討されていますが、
カリフォルニアははもっとひどい税金の導入が今年の１１月の選挙投票で決まります。是非これらの法案が通らない様にして欲しいものです。
日本もかなりステルス増税が岸田政権によって進んでいると聞きますが、カリフォルニアはステルスでないだけいいかもしれません？？？
しかし、この増税はカリフォルニアには金持ちだけが住んでもいいよと言っている様です。以下がその提案です。
１． 固定資産税の引き上げ：ますます家の購入が難しくなります。
２． 自動車運転の距離に対する税金：１マイルに付き６セント 年間運転者一人に付き、平均約９００ドルの増税 EV推進の為でしょう。
３． ガス、電気などUtility ： 使用料ではなく、収入によって徴収額が決まる。みんな税申告で収入を低く申告するでしょう。
４． ヘルスケア税（医療費）： １家庭に付き平均＄１６，０００課税（毎月約２０万円）
５． 超過利得税： 詳しい内容は不明ですが、この課税によりガソリン価格が上がるとのことです。
６． Savings Tax : 預金や投資に対する新たな税金の導入。
７． Exit Tax (出州税)：高額税にうんざりして他州へ引っ越しを決めた場合、引っ越し後１０年間は課税する。国外へ逃亡しようか？
カリフォルニアには人が戻って来ているとNewsam 知事は言っていましたが、それは不法移民のことでしょう？と突っ込みが入っています。
国税で死亡税が出来たら、次は、未婚税、呼吸による二酸化ガス排出税、スポーツしたら二酸化炭素の排出が多くなるので、割増税などがまじめに議論されるようになるかもしれません。 徴税されたお金は何処に行ってしまうのでしょうか？
【豆知識】
カリフォルニア州の家の中間価格は？
$７８９，０００（昨年より３％上昇）
今年は２１０の市が中間価格＄１ミリオン（約１億５，４００万円）を突破しました。
【今日の住宅ローン金利】
