先に土地を買うために住宅取得資金等の贈与を受けた場合、翌年の3月15日に家が建ってなければ非課税になりません
今回も直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税（住宅資金等の非課税）についてです。自分の親や祖父母から家を建てるようにとお金をもらったときに、最大1,000万円までは贈与税がかからないというやつです。
下記リンク、国税庁の質疑応答事例にそのまま載っていることの解説です。
なお、今回も、性質上マンション(集合住宅）を買うということは想定していません。
住宅を建設する用の土地取得資金の贈与でも非課税になる
家を買う・建てるというときに、いくつかパターンがあるかと思います。
・中古住宅を買う
・新築建売住宅を買う
・親などが持っている土地に家を建てる
・どこかの土地を買って、家を建てる
といった具合でしょうか。
このうち、最後の「どこかの土地を買って、家を建てる」という場合が今回のテーマです。
住宅取得等資金の非課税は、見出しの通り、そこに建てる住宅用の土地も含みます。住宅取得等の”等”に土地も入っています。ひと昔前は、先行取得の土地については対象ではありませんでしたが、平成23(2011）年1月1日以降の贈与から先行取得の土地についてもOKとなりました。
ではありますが問題は、土地を買ってから、実際に住宅が建つまでにタイムラグがあるということです。
贈与を受けた翌年の3月15日までに少なくとも家が建っている状態でなければ非課税にならない
住宅資金等の贈与が非課税となるのは贈与を受けた、つまりお金をもらった年の翌年3月15日までに家が建っている状態になっていなければなりません。
家が建っている状態とは
では、家が建っている状態とはどういうことかというと、国税庁の説明（冒頭にリンクしたものとは違うものです）に、以下の記載があります。
（8） 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住することまたは同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。
（注） 贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住していないときは、この特例の適用を受けることはできませんので、修正申告が必要となります。
（太字筆者）
ここで、「同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれる」とはどういうことかというと、3月15日に住宅用の家屋の新築の工事が完了していることであり、または、完了までいかずとも、新築の工事の完了に準ずる状態であるということです。
ではこの新築の工事の完了に準ずる状態とはどういうことかというと
屋根（その骨組みを含みます。）を有し、土地に定着した建造物として認められる時以後の状態をいいます
とあります。上棟は終わって屋根もついている状態ですね。内装工事はこれからです、という状況でも可。
（令和4年分の贈与税の申告書の様式やチェックシート類はまだ公表されていませんが、この論点については令和3年と変わらないです）
なお、建築会社から 住宅用の家屋が工事の完了に準ずる状態にあることを証する書類 をもらう必要があります。
そして、実際に完成したその年中に居住していなければなりません。
土地から買って家を建てるときはけっこう時間がかかる
順番としては逆のこともあるでしょうが、たいていは土地を買ってからどんな家を建てるかを決めていくかと思います。どんな家（建て方・構造）にするかにもよりますが、長いときには土地を取得してから家が建つまで1年以上かかるということもままあることでしょう。
そうすると、年の後半(2022年10月とか）に土地を買ったとしたら、実際に家が出来上がるのは翌年の遅く（2023年12月とか）になるということも起こりうるわけです。
年後半に、土地を買う代金のためだと贈与を受けた場合は要注意
繰り返しになりますが、住宅等資金の贈与を受けた年の翌年3月15日には、少なくとも屋根がある状態の家が現に存在していないと、贈与税が非課税になりません。
2022年後半に土地を買ってさあこれから具体的に家の間取りを決めて…などとやっていると、翌年3月15日になっても、その土地には建築予定の看板が立っているだけ…という状態である可能性もあります。
そうなると、2022年後半に土地代に充てろと言われて親からもらった資金は、贈与税が非課税にならず、普通に贈与税がかかります。いくら現実に土地代に充てられその後自ら住む家を建てたとしても、です。
これを回避するには、この例でいえば2023年になってから贈与を受け、家の建築資金に充てるということとなります。
ということで、冒頭のように、土地代は親からの贈与でまかなおう、という際には、その贈与のタイミングには十分気を付けてくださいね、という話でした。
本日は以上です。ご覧いただきありがとうございました。
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