マンション管理見直し本舗　ニュースレター＜3月号＞

＜このニュースレターでは、マンション管理組合の理事長をはじめとする役員さんや一般の区分所有者さんを対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。＞

マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。

これは、当社が顧問に就任する前の某管理組合での実話です。

このマンションでは長らく修繕積立金の徴収額が低い水準にとどまっており、このままでは２回目の大規模修繕工事の際に借入金で資金調達せざるを得ない状況のため、従来の３倍に増額改定する議案を上程しました。

総会前に、増額検討の経緯を含めて理解してもらうために住民説明会も開催されており、出席者からは概ね賛同してもらえる感触が得られていたそうです。

ところが、実際の総会では賛成票が足らなかったために否決されました。

その議案書を読んでいたところ、この議案が「特別決議事項」（総組合員数および総議決権数の各４分の３以上の賛成が必要）として扱われていたことが分かりました。

ただ、管理費や修繕積立金等の徴収額の決定は、普通決議事項（出席組合員の半数以上の賛成で承認）でよいはずです。

不思議に感じたので管理会社に確認したところ、以下のような回答がありました。

（１）管理費や修繕積立金の徴収額は管理規約の巻末に添付されている「別表」に一覧表が記載されている。

（２）修繕積立金の改定は、すなわち規約の一部を構成する別表の変更が必要なため「規約の変更」に該当する。

（３）規約の変更を伴うため、修繕積立金の改定の議案も特別決議の対象となる。

たしかに、このマンションの規約には、以下のような「別表」が最後に付属しています。

・対象物件の表示

・共有持分等

・専用使用部分とその使用料

・管理費、修繕積立金等の住戸別一覧表

しかしながら、「別表は規約の一部に含まれるから、管理費や修繕積立金の徴収額の変更も特別決議が必要」という見解はどう考えても「屁理屈」だと思います。

このマンションの規約（第54条）には、「総会議決事項」が以下の通り定められており、「管理費等の金額決定」と「規約の変更」はそれぞれ別項目として扱われています。

＜（1）・（2）は省略＞

（3）管理費等及び専用使用料の額ならびに賦課徴収方法

（4）規約の変更

一方、同規約の第53条第3項には、「特別決議を要する事項」として以下のとおり定められています。

（1）規約の変更

（2）敷地及び共用部分等の変更

・・・　＜以下省略＞

つまり、管理費等（修繕積立金も含まれる）の徴収額の決定と規約の変更はそれぞれ独立した事項である旨が規定されているため、規約変更のみが特別決議事項と定められているであれば、管理費や修繕積立金等の改定は特別決議事項には該当しないと解するべきです。

さらに、本件についてネットで検索していたら、この主張を裏付ける判例を見つけました。

【管理費等請求控訴事件（平14（レ）90号　神戸地裁判決）の概要】

（１）管理組合が、区分所有者に対して管理規約にもとづき増額改定した管理費の支払いを請求した。

（２）しかしながら、控訴人である区分所有者は「管理費等の額を変更するには規約改正の手続として特別決議が必要であるから、特別決議を経てない本件決議は無効である」旨を主張した。

＜主張の根拠＞

・本件規約では，管理費，修繕積立金，修繕積立一時基金はそれぞれ本件規約別表のとおりであるとされ、同別表には，「タイプ別管理費用明細書」として各居室の管理費，修繕積立金， 修繕積立一時基金等の額が記載されている。
・すなわち，本件規約は，管理費，修繕積立金，修繕積立一時基金の具体的な額も定めているものであるから，これを変更するには規約改正の手続(特別決議)が必要である。

（３）裁判所は、「総会において管理費及び修繕積立金の額を決定することは規約の変更に当たらず、特別決議を要しないものと解するのが相当」として控訴を棄却。

ただ、このような訴訟が実際に起こっていることを考えると、現状の管理規約の解釈に異論が生じるグレーな部分があることも事実と言わざるを得ません。

そのため、特別決議の対象となる事項を記載している条文において、「規約の変更」の部分に、ただし書きとして「別表の記載事項を除く」、あるいは「別表記載の管理費等の変更・ 改定は除く」と追記するのがよいでしょう。

しかしながら、今度はこの改正自体がまさに特別決議事項になってしまうという「イタチごっこ」になっていまいます・・。

したがって、国交省の標準管理規約を上記のとおり改正してもらうか、コメント部分において別表にある管理費等の金額改定は含まれない旨を明記してもらうのが管理組合にとっては余計な手間がかからないので、とても助かります。

なお、この顧問先の組合については、別の理由で規約の改正を現在検討中のため、その際に上記の追記の措置を併せて行なっておくことを提案するつもりです。

┏...┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━...　　　┓
┃ 1 ┃　3月度セミナー開催のお知らせ　　　　　┃
┗...┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━...　　　┛

新型コロナウィルス感染拡大防止のため、集会形式のセミナーを当面の間控えることとし、Zoomによる「オンラインセミナー」といたします。

オンラインのため、ネット接続環境があれば首都圏以外にお住いの方も気軽に受講ができます。

テーマは、「管理委託費の削減事例の分析」です。＼(＾▽＾)／
　
オンライン受講は先着１０名様までお申し込みを受け付けます。

どうぞお早目にご応募ください。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　 ▼　日時・会場　▼
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　令和 ４年 ３月 １９日（土）
　　13:30 ～15:00

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　 ▼　参加料金　▼
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

【本ニュースレターの読者様・優待価格】　
　1,000円（税込）

※初めてセミナーに参加される方、あるいは個別にご相談頂ける方は「無料」でご招待します！(＾▽＾)

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　 ▼　テーマと内容　▼
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
1．講　演

「管理コストを３割削減するための見直し術」

これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例を紹介しながら、特に注目すべき費用項目と仕様について効果的な見直しポイントを解説します。

【内　容】

■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容

最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度

エレベーター、消防、機械式駐車場など、各種共用設備の点検費は管理組合側に相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目のために割高な金額になりがちです。

■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

＜講　師＞
（株）マンション管理見直し本舗　代表取締役　　村上智史　

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　 ▼　　詳細はコチラ　！　▼
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

下記の弊社サイト内のページ（下記リンク）でご確認のうえお申し込みください。

https://yonaoshi-honpo.co.jp/news/770.html

※お名前・電話番号・「マンション名」を添えて、本メールへの返信でお申し込みいただいても結構です。
※参加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明もサイト内でご案内しています。

┏...┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━...　　 ┓
┃ 2　弊社代表のブログ　 ダイジェスト　　┃
┗...┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━...　　 ┛

私のブログで最も読まれた記事＜月間ベスト５＞をご紹介します。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第1位　マンション一括受電業者が相次いで淘汰されている理由とは？
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/05/07/153308

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第2位　【理事長のギモン】マンション修繕積立金の改定は「特別決議事項」なのか？
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2022/02/25/122807

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第3位　マンション共用部の照明をＬＥＤ化する際に注意したい２つのポイント
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2019/07/31/162924

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第4位 マンションの大規模修繕工事が割高になる原因は、住民の無知・無関心にあり！
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2022/02/17/152217

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第5位 駐車場の収入に依存するマンション管理組合が多いのはワケがある！
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2020/01/31/101945

┏...┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━...　　　 　 ┓　　
┃ 3　マンションライフをかしこくいろどる　ilodolist　┃
┗...┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━...　　　 　┛ 　　　

マンション管理見直し本舗が運営するサイト「ilodolist」（イロドリスト）」では、快適なマンションライフを過ごすために役立つ情報や知識をお伝えする記事を執筆しています。
　
マンションライフや管理組合での「あるあるネタ」「知ってるとオトクな情報」を中心に取り上げていますので、関心のあるテーマがあればアクセスしてみてください。
（閲覧は無料ですが、会員登録が必要です。法人向けサイトのため、管理組合名を添えてご登録ください。）

＜＜新記事のご紹介＞＞

●１０年前とココが変わった！改訂版「修繕積立金ガイドライン」
http://ilodolist.me/tsumitate-gudeline2201/
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

●【マンション保険の見直し】保険金を１億円増やしても今の保険料を維持できたワケ
http://ilodolist.me/mansion-insurance2202/
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

●マンションの大規模修繕工事が割高になる原因は、住民の無知・無関心にあり！
http://ilodolist.me/daikibo-syuzen2202/

┏...┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━...　　　　 ┓
┃ 4　知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート　┃
┗...┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━...　　　 ┛

YKK AP（株）が運営する工務店・リフォーム店向けの情報サイト「Ａ－PLUG」に、マンション管理組合の運営・管理に関する記事を寄稿しています。

管理会社や大規模修繕工事の施工会社といったプロフェッショナルの方々向けを想定しているので、ブログよりも専門性が高く、少々長めかつ濃い目の内容になっています。（会員制サイトのため最初に登録が必要です。法人向けのため、管理組合名を記載のうえご登録ください。）

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第11回 マンション管理士を起用するメリットを実例でご紹介　＜New＞
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1135

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第10回 ついに「マンションは管理を買う」時代が始まるか！？
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1124

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第９回　 マンション管理委託費を3割超削減できた理由
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1080

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第８回 　マンション管理組合の会計収支に間違いが多いワケ
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1063

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第７回　マンションの管理委託費の値上げを回避できる方法
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1057

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第６回　 管理組合総会のオンライン開催を容認！？「マンション標準管理規約」はどう変わる？
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1044

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第５回　マンション共用部の電気料金を節約するための３つのアプローチ
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1039

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第４回　 足かけ４年で機械式駐車場の撤去・平面化を実現したマンション
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1029

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第３回　 屋上防水工事でなんと２５年間の長期保証！そのワケとは？
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1022

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第２回　 エレベーターが冠水！事故の発生原因で明暗を分けたマンション
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1007

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第１回　マンション管理組合の運営が今後もっとシビアになっていくと危惧するワケ
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/997

▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△

このニュースレターは、毎月月初に発行する予定です。
ご感想、ご意見・ご相談などお待ちしております！

【発行責任者】
株式会社　マンション管理見直し本舗
https://yonaoshi-honpo.co.jp/
〒104-0061
東京都中央区銀座３－１１－３　ＬＥＡＧＵＥ２０１
ＴＥＬ：03-6869-3473
ＦＡＸ：03-6868-3459
▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△