マンション管理見直し本舗　ニュースレター＜6月号＞

＜このニュースレターでは、マンション管理組合の理事長をはじめとする役員さんや一般の区分所有者さんを対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。＞

マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。

顧問先のマンション（神奈川県所在　築26年目・55戸）では、昨秋からコンサルティングに着手しましたが、その後管理会社との交渉を経て主要コストの管理委託費や電気料金を適正化できる目処が立ったため、今月下旬の通常総会に議案を上程することになりました。

この半年あまりの期間での成果をまとめると以下のようになります。

■ 管理委託費の削減効果　２２７万円／年
■ 電気料金削減効果　　　　２４万円／年
■ マンション保険の見直し　　７万円／年

年間合計２５８万円なので、戸あたり平均に換算すると、ざっと年間４７，０００円弱の経済効果となります。

特に最も大きな比重を占める管理委託費は、現状と比べて２９％ダウンとなりました。

管理業界も、昨今は人件費高騰によるコスト漸増の傾向は否めませんが、まだこんなに大幅なコスト削減ができる物件もあることを証明しました。

ただ、このマンションの場合、単純減額（仕様変更を伴わない時間単価の削減）だけではなく、「管理仕様の変更による適正化」の効果も含まれています。

具体的にどのように見直したかを以下ご紹介しましょう。

（１）管理員業務と日常清掃

現状では、週２日・実質３h/日勤務 で、この規模のマンションとしてはかなり少なめの設定になっていました。

一方で、管理員とは別に日常清掃を別のスタッフで週３日実施していました。

この日常清掃を管理員が兼務するとともに、 週４日・実質４ｈ/日の勤務体制に変更する提案をしたところ、現状とほぼ変わらない金額で賄えることになりました。

（２）給排水設備点検

現状では、 年１回の頻度でポンプ点検のみならず、雨水排水桝およびトラップ枡の清掃を実施しています。

過去に排水桝が溢れた事故が発生したためのようですが、年1回定期で行う必要性は小さいため、必要に応じて数年に一度スポットで実施することにしました。

（３）エレベーター設備点検

毎月（年１２回）点検していますが、遠隔監視機能が標準装備されてため、有人点検は年４回に調整しました。

（４）外部枡調査

年１回の排水管の高圧洗浄の際に、外部の排水枡をファイバースコープで調査する仕様になっていましたが、こちらも必要に応じて数年に一度スポットで実施すればよいと判断し、定期業務から除外しました。

（５）建物設備点検
現状では以下のような仕様になっていました。
・平面駐車場点検業務　：年　１回（駐車設備撤去後に鋼製板で平面化した箇所）
・建物点検業務　　　　：年　６回　
・電気設備点検業務 　：年１２回

電気設備や平面化した駐車場の点検はそもそも行う必要性が小さいのと、建物点検も2ヶ月毎に実施するのは過剰という印象でした。（電気設備を目視で確認しても劣化度合いがわかるものではないので・・・）

そのため、「建物総合点検」として年２回実施することとし、その中に平面駐車場や電気設備の点検も含めることにしました。

（６）機械警備

機械警備の場合、マンションの管理室にある監視盤で受信した各設備や住戸内の異常信号をコントロールセンターでキャッチして、２５分以内に現場に駆け付け対応を行うのが一般的です。

ところが、現行では警備員が毎日２回（不定期）現場に巡回点検に訪れることになっていました。

一般の分譲マンションでは極めて稀なので委託契約書を確認して驚きましたが、こちらは理事会と相談した結果、特に必要ないので仕様から削除しました。

ただし、こうした管理仕様の見直しは、管理業務に関する知見のない一般の管理組合にはメスを入れづらいでしょう。

経験豊富なコンサルタントに相談されることをお勧めします。

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これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例を紹介しながら、特に注目すべき費用項目と仕様について効果的な見直しポイントを解説します。

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■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容

最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度

エレベーター、消防、機械式駐車場など、各種共用設備の点検費は管理組合側に相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目のために割高な金額になりがちです。

■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

＜講　師＞
（株）マンション管理見直し本舗　代表取締役　　村上智史

２．個別相談会（※事前にご予約ください。）

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YKK AP（株）が運営する工務店・リフォーム店向けの情報サイト「Ａ−PLUG」に、マンション管理組合の運営・管理に関する記事を寄稿しています。

管理会社や大規模修繕工事の施工会社といったプロフェッショナルの方々向けを想定しているので、ブログよりも専門性が高く、少々長めかつ濃い目の内容になっています。（会員制のため最初に登録は必要ですが、記事の閲覧自体は「無料」です。法人向けですが、管理組合名を記載の上ご登録ください。）

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第14回 マンションの機械警備費を見直して半額以下に削減するまで＜New＞
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第13回 値上げが止まらない！マンション保険の適切な見直し方
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第12回 責任施工方式？設計・監理方式？ マンション大規模修繕工事はどう進めればよいか？
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1153

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第11回 マンション管理士を起用するメリットを実例でご紹介　
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1135

過去の執筆記事はこちらにあります。↓
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109

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