マンション管理見直し本舗　ニュースレター＜5月号＞

＜このニュースレターでは、マンション管理組合の理事長をはじめとする役員さんや一般の区分所有者さんを対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。＞

マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。

　管理組合では、共用部を対象に火災をはじめ台風や暴風雨による水害、風災、盗難、物体の飛来・衝突等からの損害に対して補償される保険に加入しています。
　そのほかに「施設賠償責任」や「個人賠償責任」等の特約もあり、施設内で起きた賠償事故全般についても補償が受けられるようにしています。

　定点観測で見た場合、補償条件が一定なら築年数の増加とともに保険料は上昇していきます。
　これは高経年マンションほど事故リスクが上昇するためで、築20年超のマンションで発生する事故が全体の73％を占めています。
　また、保険事故の７割近くは給排水設備の老朽化による漏水が原因です。（日新火災海上保険の提供データによる）

　この保険料が、今年10月以降に締結される契約について損保各社一斉に増額改定（平均で10%以上の見通し）される予定です。

　マンション保険は（保険料の割引き優遇のある）最長の5年ごとに契約更新するのが一般的です。その際には保険料率の改定による影響のみならず、築年数5年経過に伴う増額効果も加わるため、契約更改の際に保険料が従前比で４〜５割増えることも決して珍しくありません。

　保険料の負担が大きく増えれば、管理組合の会計収支を圧迫し、いずれ区分所有者の負担する管理費の上昇につながりかねないため、管理組合としてはコスト増を抑える対策を考えておく必要があります。

　保険料の上昇を無理なく抑えるための４つのポイントを以下紹介しましょう。

【１】今年10月の改定を待たず中途更改を検討する

　現在の保険契約を確認し、満期が今年の10月以降から来年（2023年）末くらいなら9月までに中途解約のうえ契約を更改することも検討してみましょう。
　たとえ現状よりも保険料の負担が増えることは避けられないとしても、保険料の改定前に更改した方が保険料の支払総額が相対的に安く済む可能性があるからです。なお、中途解約に伴って前払いした保険料の未経過分は返金されます。

【２】契約更改前の少額の保険金請求は控える

　損保各社の最近の傾向として、過去の保険金の支払件数に応じて新たな引受保険料の加算（無事故の場合には割引）措置が取られるようになりました。
具体的には、「新たな契約開始日から6 ヶ月前の日から過去2年間」において、保険金請求事故件数を総戸数で除して算出した「１戸あたりの事故頻度」に応じた料率体系が適用されます。
つまり、直近の事故頻度が高いほど次回の保険料が高くなるわけです。したがって、「なんでも保険金を請求する」という姿勢を改め、軽微な事故は保険をあえて使わないという選択をした方が有利に働くケースもあります。

【３】複数の損保・保険代理店から見積もりを取る

　マンション保険の場合、ほとんどの場合管理会社が代理店を兼ねているのが実態です。その場合、同業他社との競争原理も働きにくいため現状の補償条件の見直しはおろか、保険会社もずっと同じままで契約更改の提案をしてくるケースが多いのが実情です。
こうした場合に最もお勧めなのは、管理会社以外に損保各社の相乗り代理店から相見積もりを取ることです。その場合、保険会社も４、５社から見積もりを取りましょう。

【４】現状の補償条件が適正か見直しをする

　ほとんどの管理組合では、新築時点で設定された補償条件のままその後まったく見直しをされずに継続しているケースがもっぱらです。

　そのため改めて見直してみると、過剰な補償が付いていたり、本来付けるべき補償がない、保険金額の設定が過剰あるいは過小など見直し余地があるケースに遭遇することも少なくありません。

　ただ、保険料を抑えたいからと行って闇雲に特約を外すのはお勧めできません。各地方公共団体のハザードマップを見ればマンションが立地する地域が浸水、土砂災害、地震、津波といった災害別のリスク評価しているので、それを事前にチェックしたうえで一定のリスクがあると思われる補償については維持するようにしましょう。

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　新型コロナウィルス感染拡大防止のため、集会形式のセミナーを当面の間控えることとし、Zoomによる「オンラインセミナー」といたします。

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　テーマは、「管理委託費の削減事例の分析」です。＼(＾▽＾)／
　
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令和 4年 5月 21日（土）
　　10:00 〜11:30

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「管理コストを３割削減するための見直し術」

　これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例を紹介しながら、特に注目すべき費用項目と仕様について効果的な見直しポイントを解説します。

【内　容】

■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容

最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度

エレベーター、消防、機械式駐車場など、各種共用設備の点検費は管理組合側に相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目のために割高な金額になりがちです。

■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

＜講　師＞
（株）マンション管理見直し本舗　代表取締役　　村上智史

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下記の弊社サイト内のページ（下記リンク）でご確認のうえお申し込みください。

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※お名前・電話番号・「マンション名」を添えて、本メールへの返信でお申し込みいただいても結構です。
※参加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明もサイト内でご案内しています。

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┃ 2　弊社代表のブログ　 ダイジェスト　　┃
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私のブログで最も読まれた記事＜月間ベスト５＞をご紹介します。

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第1位　マンション一括受電業者が相次いで淘汰されている理由とは？
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/05/07/153308

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第2位 マンション管理士「業務独占資格」へ昇格か！？
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第4位 マンション共用部の照明をＬＥＤ化する際に注意したい２つのポイント
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2019/07/31/162924

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第5位 携帯基地局の設置は、マンション管理組合の副収入として有難い！
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●管理委託費の値上げを「リプレイス」で回避したマンションの話【
http://ilodolist.me/replace2204/

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●「マンション管理認定計画制度」について管理組合が知っておきたいこと
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●【理事長のギモン】マンション修繕積立金の改定は「特別決議事項」なのか？
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YKK AP（株）が運営する工務店・リフォーム店向けの情報サイト「Ａ−PLUG」に、マンション管理組合の運営・管理に関する記事を寄稿しています。

管理会社や大規模修繕工事の施工会社といったプロフェッショナルの方々向けを想定しているので、ブログよりも専門性が高く、少々長めかつ濃い目の内容になっています。（会員制のため最初に登録は必要ですが、記事の閲覧自体は「無料」です。法人向けですが、管理組合名を記載の上ご登録ください。）

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第13回 値上げが止まらない！マンション保険の適切な見直し方 ＜New＞
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1169

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第12回 責任施工方式？設計・監理方式？ マンション大規模修繕工事はどう進めればよいか？
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1153

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第11回 マンション管理士を起用するメリットを実例でご紹介　
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1135

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第10回 ついに「マンションは管理を買う」時代が始まるか！？
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1124

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第9回　マンション管理委託費を3割超削減できた理由
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1080

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