マンション管理見直し本舗　ニュースレター＜12月号＞

＜このニュースレターでは、マンション管理組合の理事長をはじめとする役員さんや一般の区分所有者さんを対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。＞

マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。
１１月の初旬に都内にあるコンサルティング先のマンション（築２４年目・３４戸）にて、臨時総会が開催され、管理委託契約の変更に関する議案が全会一致で承認され、この１２月から管理委託費が従前に比べて３割削減することになりました。

年間のコスト削減の効果は、税込で約１６０万円。
戸あたり平均で４７，０００円です。

このマンションでは、諸経費の上昇に伴い一般会計が逼迫しており、今年の夏に管理費の徴収額を増額しましたが、今期の収支予算でもなお大幅な赤字が見込まれており、このままでは再度の増額改定の検討を余儀なくされる状況にありました。

そのため、今期理事会では管理委託費等の管理コストの適正化による剰余金の創出を図るため、有償で当社の診断を受けたところ、契約条件の見直しを行うことで一般会計収支を大幅に改善できる余地があることがわかりました。

【管理委託費に関する診断結果の概要】
１） 現行の管理仕様を維持した場合、現在比１８％の削減余地
　（年間経済効果：100万円　→ 戸あたり平均 ＠２.9万円/年 ）

２） 管理仕様を一部変更した場合、現在比２７％の削減余地。
　（年間経済効果：153万円　→ 戸あたり平均 ＠４.5万円/年）

このマンションの特徴として、管理員の業務の仕様に見直し余地がありました。

【従前の仕様】
・管理員業務　：週３日（火・木・土曜勤務　１日　実質７.0時間　）

３０戸程度の規模のマンションの場合、管理員の勤務時間は「週勤３～５日、かつ１日４時間以内」が一般的です。

従前の仕様は、１日あたりの勤務時間数が長い一方、出勤日数が少ないため、小まめな清掃が行き届かない印象があります。

また、この地域はゴミ収集が最大で「週５日」ありますが、所定の出勤日以外は管理員の「早出残業代」が年間で約５万円発生していることがわかりました。

そのため、理事会で協議した結果、管理員を「週５日・3時間／日」の勤務時間に変更した場合の見積もりを今年の８月下旬に管理会社に要請しました。

その結果、申し入れから１ヶ月後の９月末に、管理会社から以下の提示がなされました。

【現行仕様の場合】　組合目標：年間約100万円削減

　⇨ 現状比▲18.5%（年間約▲102万円・税込）の削減

【仕様変更の場合】　組合目標：年間約153万円の削減

  ＜管理員業務：週5日・３h/ 日勤務に変更＞
　⇨ 現契約比▲29%（年間約▲160万円・税込）の削減。

１回目の交渉で管理会社から満額回答を得られたのは、史上初めてです。

総会には上記のうち仕様変更案を議案を上程し、特に反対意見もなくスムーズに可決承認されました。

というわけで、８月のコンサルティング契約の締結から１１月の臨時総会決議まで、
なんと４ヶ月間というスピード解決となったわけです。

なお、このマンションでは先行して実施したマンション保険の見直しや電子ブレーカーの導入による電気料金の削減によって、上記の管理委託費と合わせると年間２００万円近い経費削減ができたため、管理費の再増額は当面必要のない状況になりました。

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「管理コストを３割削減するための見直し術」

これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例を紹介しながら、特に注目すべき費用項目と仕様について効果的な見直しポイントを解説します。

【内　容】

■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容

最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度

エレベーター、消防、機械式駐車場など、各種共用設備の点検費は管理組合側に相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目のために割高な金額になりがちです。

■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

＜講　師＞
（株）マンション管理見直し本舗　代表取締役　　村上智史　

２．個別相談会（※事前にご予約ください。）

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）
その他、管理会社の変更や大規模修繕などのご相談も随時承ります。

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※お名前・電話番号・「マンション名」を添えて、本メールへの返信でお申し込みいただいても結構です。
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第26回 マンション共用部の電気料金をリスクなく下げる方法< New >
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