マンション管理見直し本舗　ニュースレター＜5月号＞

＜このニュースレターでは、マンション管理組合の理事長をはじめとする役員さんや一般の区分所有者さんを対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。＞

マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。
先日、顧問先マンションの理事会で、管理会社から「マンションの擁壁について地質調査を行なってはどうか」との提案があり、調査会社の見積もり（税別20万円）が提示されました。

こちらの組合の顧問になってまだ間もないため、理事さんに「こちらの擁壁に不具合等が生じているのですか？」と尋ねたところ、今のところそのような兆候はないとのことでした。

そのため管理会社に提案の理由を尋ねたところ、「管理受託している逗子のマンションでの斜面崩落に伴う死亡事故で管理組合や管理会社が損害賠償を求められる事例が発生したため」とのことでした。

逗子の事故については、もちろん知ってはいたものの、新聞やテレビの報道内容程度の知識しかなかったこと、また本訴訟については先日判決が出たこともあり、その経緯も含めて詳細を調べてみました。

その結果、日経アーキテクチャー（2024年2月2日号）掲載の記事「逗子斜面崩落事故で賠償命令　マンション管理会社の不法行為を認定」が分かりやすく纏められていたので、以下にその要約を記載します。
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◾️ 2020年2月、神奈川県逗子市の分譲マンション敷地で風化した斜面が崩れ、直下の市道を歩いていた高校生が亡くなった。
◾️ 高校生の遺族は、裁判で当初マン ションの区分所有者約50人についても訴えていたが、2023 年6月に区分所有者側が１億円を支払うことで和解が成立している。
◾️ その後、横浜地裁は、2023 年12 月にこのマンションの管理業務を手掛けていた大京アステージに損害賠償を命じる判決を立て続けに下した。
◾️ 訴訟の1つは、遺族側が大京アステージと管理業務主任者の従業員に対し、事故の発生を防止する義務を怠ったとして事故の発生を防止する義務を怠ったとして、約6千万 万円の損害賠償を求めたもの。
◾️ 横浜地裁は管理会社と従業員の不法行為責任をそれぞれ認定し、連帯して計約107万円の支払いを命じた。（ 同社は判決を受け入れたが、従業員は控訴した。 なお、この判決に先立って、業務上過失致死の疑いで書類送検された従業員を横浜地検は不起訴とした。）
◾️ 判決文によると、大京アステージは、管理業務を手掛けるにあたり、販売会社から斜面の地質調査報告書を受領しており、斜面の風化の進行ならびに落石の危険性が指摘されていた。
◾️ また、管理会社の従業員は、事故の前日、管理人から斜面上部に亀裂が生じているとの連絡を受けていたにもかかわらず、区分所有者や通行人への対応を取らなかった。
◾️ 被告側は、亀裂の発見から短時間のうちに通行人の生命を奪う重大事故が発生するリスクを予見できなかったと主張した。
◾️横浜地裁は、亀裂の存在などから斜面崩落の可能性を認識可能であるとし、不法行為の責任を認定した。また、従業員に斜面の危険性を説明し、危険回避措置を講じさせる義務を怠ったとして、管理会社に使用者責任があることも認めた。
◾️ もう一つの訴訟は、区分所有者側が管理会社のほか、設計監理業者および販売業者等３社を相手取って斜面復旧費など約１億円の支払いを求めたもの。
◾️ 横浜地裁は管理会社の不法行為責任を認定し、約4,200万円の支払いを命じる一方、残りの３社への請求は棄却された（現在、区分所有者と管理会社が控訴中）
◾️裁判所は、マンション販売時の地質調査報告において、「植生の適切な管理によって斜面の風化を防止でき、直ちに風化対策が必要なわけではない」と読み取れることから、設計監理業者や販売業者に責任を問わないと判断した一方、 管理会社は地質調査報告書を受領している以上、管理組合に助言を行う義務を負っていたとした。
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つまり、管理会社がこの事故で不法行為責任を問われた理由は、管理受託前に実施していた地質調査報告書を受領し、斜面の風化に伴い強度が低下していることおよび風化を予防するための対策が求められていることを知りながら、そのリスクを管理組合や自社の従業員に認識させ、然るべき対策を講じる努力を長年怠っていたことにあります。

この事故に限らず、「なぜ失敗したのか」という原因を突き詰めたうえで再発防止策を講じることが最も重要であろうと思います。

しかしながら、逗子の事故に関する経緯や経過について自ら何ら説明もせず、唐突に地質調査を管理組合に提案する行動を見る限り、果たして事故の反省や学習がきちんとさなれているのかは甚だ疑問に感じます。

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