マンション管理見直し本舗　ニュースレター＜1月号＞

このニュースレターでは、マンション管理組合の理事長をはじめとする役員様ならびに区分所有者様を対象に、維持管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。

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┃０┃　はじめに　　　　　　　　　┃
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新年明けましておめでとうございます。
マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。

昨年は新型コロナウィルスの感染拡大の影響で、世界中が大混乱に陥りました。
国内では、昨年末になって再び感染が拡大し始め、依然として収束する気配が見られないため、引き続き予防対策に努めながら活動していきたいと思います。

さて、顧問先のマンション管理組合では、現在加入しているマンション保険が今年の７月に満期を迎える予定でした。

ただ、今年の１月より、各損保が保険料率の増額改定を行うため、昨年中に中途更改を進めることになりました。ただ、現契約条件を維持した場合、最も安い保険会社でも現状比で保険料が５０％増えてしまいます。

そこで、改めて今の契約条件を精査したところ、地震保険が保険料全体の６割強も占めていることがわかりました。

地震保険の仕組みと費用対効果等について改めて確認したところ、以下のことがわかりました。

１） 東日本大震災時（２０１１年）の損害判定では、ほとんどが「一部損」

宮城県の分譲マンションの７割以上が「一部損」と判定されたため、最大保険金の５％相当額しか支払われていないことがわかりました。

「一部損」（時価の５％〜２０％以下の損害）と判定された場合は、設定額の５％しか保険金は支払われません。

このマンションの場合、火災保険金（１０億円）の３割で付保しているため、地震保険金は３億円。

したがって、「一部損」と判定された場合の支払保険金は１，５００万円となります。

一方、このマンションの場合、地震保険の保険料（概算）は契約更改によって以下の通り負担が現状比で２割以上増えることになっていました。

　＜現在＞　２６７万円／5年　→ ＜将来＞　３２３万円／5年

これに対し、火災保険（個人賠償責任、施設賠償責任等も含む）は、保険金額（最大）１０億円に対応する保険料は、更改後でも２７４万円／5年です。

両者の費用対効果を比較すると、地震保険はかなり見劣りすることがわかります。

２） 軽微な損害では地震保険は適用されない

建物の「傾斜・沈下」あるいは「主要構造部（柱、梁など）への損傷」が生じた場合に、はじめて保険金が支払われます。

たとえば、門、塀、垣、エレベーター、受水槽などの給排水設備等、主要構造部を除く付属設備のみが損傷した場合などは、保険金は支払われません。

また、地震に伴ってマンションの壁にクラックが発生したり、窓ガラスが破損した程度では保険金は支払われないわけです。

３）地域ハザードマップで損害のリスクを確認

当マンションの所在地は、丘陵地のため比較的地盤が硬く揺れにくく、津波に見舞われるリスクもないことがわかりました。

４） 地震保険は「掛け捨て」タイプのみの金融商品

契約期間中に一定の損害がなかった場合、それまでに支払われた保険料は更改後すべてチャラになります。

以上の事情やデータを共有した結果、地震保険料相当分を剰余金として積み立てて、万一の際の修繕資金に充当してもよいのではないかという意見が理事会内で大勢を占め、今回継続加入を見送ることなりました。

地震保険を外した結果、更改後の保険料は現状に比べて３割以上削減できました。
その後の総会でも今回の理事会の判断について特に反対の意見は出ませんでした。

地震保険の場合、特に木造の戸建住宅、あるいはマンションの専有部分や家財について付保することはとても有効だと思います。

ただ、マンションの共用部については保険料がかなり高額にのぼることもあり、以下の項目をもとに検討し、ケースバイケースで加入すべきかどうかを判断すべきだと思います。
　■ 建物の築年数（新耐震基準かどうか）ならびにその形状などの特性
　■ 所在地域のハザードマップでのリスク評価（地盤の硬さ、浸水のリスクなど）

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┃ 1 ┃　新年１月度セミナー開催のお知らせ　┃
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新型コロナウィルス感染拡大防止のため、当面の間は集会形式のセミナーを自粛することとし、
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次回のテーマは、「マンション管理委託費の削減事例の分析」です。＼(＾▽＾)／
　
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　令和 3 年 1 月 24 日（日）
　　13:30 〜15:00

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「管理コストを３割削減するための見直し術」

これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例を紹介しながら、特に注目すべき費用項目と仕様について効果的な見直しポイントを解説します。

【内　容】

■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容

最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度

エレベーター、消防、機械式駐車場など、各種共用設備の点検費は管理組合側に相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目のために割高な金額になりがちです。

■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

＜講　師＞
（株）マンション管理見直し本舗　代表取締役　　村上智史　

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下記の弊社サイト内のページ（下記リンク）でご確認のうえお申し込みください。

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※お名前・電話番号・「マンション名」を添えて、本メールへの返信でお申し込みいただいても結構です。
※参加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明もサイト内でご案内しています。

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┃ 2　弊社代表のブログ　 ダイジェスト　　┃
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私のブログで最も読まれた記事＜月間ベスト５＞をご紹介します。

第1位 マンション一括受電業者が相次いで淘汰されている理由とは？

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/05/07/153308

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第2位　【理事長のギモン】共用部に私物を置くのはどこまで許されるの？

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2017/08/25/163848

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第3位 携帯基地局の設置は、マンション管理組合の副収入として有難い！

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2019/10/23/123226

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第4位　 なぜマンションで「住込み型管理人」は減っているのか？

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2017/03/06/120942

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第5位　金銭着服を連発しても反省しないマンション管理会社に「登録取消」のレッドカードを！

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2019/11/26/150033

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┃ 3　マンションライフをかしこくいろどる　ilodolist　　┃
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＜＜新記事のご紹介＞＞

●マンション保険を見直して地震保険を外すことを決めた管理組合
http://ilodolist.me/insurance2012/
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●高経年マンションほど照明灯をＬＥＤ化していない！？
http://ilodolist.me/mansion-led2011/
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●マンション管理組合の「オンライン総会」は実現するのか？
http://ilodolist.me/soukai-online2012/
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http://ilodolist.me/lifecycle-cost2011/
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