マンション管理見直し本舗　ニュースレター＜7月号＞

このニュースレターでは、マンション管理組合の理事長をはじめとする役員さんや一般の区分所有者さんを対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。

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┃０┃　はじめに　　　　　　　　　┃
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マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。

先日、コンサルティングしている都内のマンション（築24年・ファミリータイプ　36戸） で通常総会が開催され、管理委託費の３割削減が実現しました。

当社へのご相談の経緯からコスト削減が実現するまでの経過をご紹介します。

【きっかけは「集合インターホン」更新工事の見積もりから！】
マンションの竣工後２４年が経過し、集合インターホンで不具合が相次いで発生していたうえ、メーカーの部品生産もすでに終了していることがわかりました。

そのため、管理会社を通じて設備更新のための見積もりを取得しましたが、適正な金額を確認するため、当社のサイトページを見つけた理事長さんから昨年１０月に相見積もりの依頼がありました。

当社の紹介を含めて複数の業者から相見積もりを取得した結果、当初予算に比べて大幅に下がった金額で今春工事を発注できました。

【その後セミナーに参加した理事長さんから相談が・・・】
集合インターホン工事の検討と並行して、昨年１１月に開催した当社セミナーに参加した理事長さんから、「昨年管理費や修繕積立金が増額改定され、区分所有者の経済負担が増えたのでコスト削減を検討したい」との相談を受けました。

理事会に呼んでもらって、当社の業務内容や実績についてプレゼンの機会をいただいた際に、有償の「管理コスト適正化診断プログラム」をお勧めしました。

【「管理コスト適正化診断プログラム」で削減余地を「見える化」！】
昨年１２月に、理事会決議で管理コスト診断を受託した後、組合の決算資料、管理委託契約書や長期修繕計画書を提供してもらって、現地調査を実施のうえ診断した結果を今年１月に報告しました。

診断結果の要点は、以下の通りです。
１） 組合の財政状況について
・管理費の増額改定で年間収支が黒字化しましたが、収益に対する剰余金比率は４％とあまり余裕がありません。 将来的に保険料や消費税などのコストアップのリスクがある。
・修繕積立金会計については、現在の徴収額を前提とした場合、長期修繕計画で見込まれる修繕費に対して３０年間で８４百万円の資金不足となり、なお増額リスクが高い。

２）管理委託費の診断結果について　
・ 現行の管理仕様を維持した場合：現在比で約26％の削減余地あり。
・一部過剰な管理仕様を変更した場合：現在比で約39％の削減余地あり。

この診断結果を踏まえて理事会で審議した結果、当社の「マンション管理見直し隊」の委託が決議され、今年２月の臨時総会の承認を経て本格的な管理委託契約の見直しに着手しました。

【 管理会社との減額交渉と相見積もりの取得を同時並行で！】
その後、３ヶ月ほどの期間をかけ、管理会社と都合３回交渉を行った結果、以下の内容で合意に漕ぎ着けました。
１）管理委託費の単純減額
２）委託業務の一部解約と専門業者との直契約への変更
３）委託業務の一部仕様変更
　管理員業務については、３６戸の物件規模に対してやや過剰な仕様になっていました。そのため、以下の通り品質の低下を招かないレベルで以下の通り勤務時間の縮減を提案しました。

理事会でもその程度ならば問題ないだろうと判断したものの、念のため一般組合員にもアンケートを実施したところ、圧倒的に賛成多数の回答が得られたため、勤務時間の縮減も加えることにしました。

その結果、年間２３７万円（現在比３１％ダウン）のコスト削減ができました。
戸あたり平均で、年間６.6万円の経済効果ですから大きいですね。

というわけで、正式にご相談をいただいてから８ヶ月という短期間で、事前の査定結果に近い成果を挙げることができました。

本件に限らず、セミナーのご参加が管理コスト見直しの契機になっていることが少なくありません。

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┃ 1 ┃　7月度セミナー開催のお知らせ　　　　　┃
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新型コロナウィルス感染拡大防止のため、当面の間は集会形式のセミナーを自粛することとし、
「オンラインセミナー」として開催いたします。

オンラインのため、ネット接続環境があれば首都圏以外にお住いの方も気軽に受講ができます。

テーマは、「管理委託費の削減事例の分析」です。＼(＾▽＾)／
　
オンライン受講は先着１０名様までお申し込みを受け付けます。

どうぞお早目にご応募ください。

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　 ▼　日時・会場　▼
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　令和　3年 7月 17日（土）
　　13:30 〜15:00

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　 ▼　参加料金　▼
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【本ニュースレターの読者様・優待価格】　
　1,000円（税込）

※初めてセミナーに参加される方、あるいは個別にご相談頂ける方は「無料」でご招待します！(＾▽＾)

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　 ▼　テーマと内容　▼
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1．講　演

「管理コストを３割削減するための見直し術」

これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例を紹介しながら、特に注目すべき費用項目と仕様について効果的な見直しポイントを解説します。

【内　容】

■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容

最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度

エレベーター、消防、機械式駐車場など、各種共用設備の点検費は管理組合側に相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目のために割高な金額になりがちです。

■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

＜講　師＞
（株）マンション管理見直し本舗　代表取締役　　村上智史　

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　 ▼　　詳細はコチラ　！　▼
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下記の弊社サイト内のページ（下記リンク）でご確認のうえお申し込みください。

http://yonaoshi-honpo.co.jp/news/741.html

※お名前・電話番号・「マンション名」を添えて、本メールへの返信でお申し込みいただいても結構です。
※参加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明もサイト内でご案内しています。

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┃ 2　弊社代表のブログ　 ダイジェスト　　┃
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私のブログで最も読まれた記事＜月間ベスト５＞をご紹介します。

第1位 マンション一括受電業者が相次いで淘汰されている理由とは？
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/05/07/153308

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第2位　 共用施設の違いで「損するマンション」か「得するマンション」かが分かる！
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/01/24/115750

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第3位　なぜマンションで「住込み型管理人」は減っているのか？
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2017/03/06/120942

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第4位 金銭着服を連発しても反省しないマンション管理会社に「登録取消」のレッドカードを！
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2019/11/26/150033

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第5位　「理事会の役員になりたくない」が８割超・・これがマンション管理組合の実態！
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2019/10/25/112424

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┃ 3　マンションライフをかしこくいろどる　ilodolist　　┃
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マンション管理見直し本舗が運営するサイト「ilodolist」（イロドリスト）」では、快適なマンションライフを過ごすために役立つ情報や知識をお伝えする記事を執筆しています。
　
マンションライフや管理組合での「あるあるネタ」「知ってるとオトクな情報」を中心に取り上げていますので、関心のあるテーマがあればアクセスしてみてください。

＜＜新記事のご紹介＞＞

●マンション大規模修繕工事の際は、事前の「アスベスト調査」がマストに！
http://ilodolist.me/asbestos-research2106/
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●「おカネのかかるタワマン」苦肉の経済対策とは
http://ilodolist.me/tower-mansion2106/
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●早わかり！2021年6月改正「マンション標準管理規約」の改正ポイント
http://ilodolist.me/kiyaku-kaisei2106/
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┃ 4　知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート　┃
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YKK AP（株）が運営する工務店・リフォーム店向けの情報サイト「Ａ−PLUG」に、マンション管理組合の運営・管理に関する記事を寄稿しています。

管理会社や大規模修繕工事の施工会社といったプロフェッショナルの方々向けを想定しているので、ブログよりも専門性が高く、少々長めかつ濃い目の内容になっています。（会員制のため最初に登録は必要ですが、記事の閲覧自体は「無料」です）

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第１回　マンション管理組合の運営が今後もっとシビアになっていくと危惧するワケ
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/997

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第２回　 エレベーターが冠水！事故の発生原因で明暗を分けたマンション
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1007

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第３回　 屋上防水工事でなんと２５年間の長期保証！そのワケとは？
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1022

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第４回　 足かけ４年で機械式駐車場の撤去・平面化を実現したマンション
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1029

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第５回　マンション共用部の電気料金を節約するための３つのアプローチ
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1039

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第６回　 管理組合総会のオンライン開催を容認！？「マンション標準管理規約」はどう変わる？
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1044

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第７回　マンションの管理委託費の値上げを回避できる方法
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1057

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このニュースレターは、毎月月初に発行する予定です。
ご感想、ご意見・ご相談などお待ちしております！

【発行責任者】
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