利回りを意識して管理する
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利回りを意識して管理する

物件を保有したら、空室が出てもすぐに賃借人を決めて稼働率をあげたいですよね。

そのためには、いわゆる空室管理をきちんとやるべきだと思うんですね。
空室が出たら、次の家賃設定は非常に重要です。どんな条件でも賃借人が入ればいいわけではないです。

まずは、競合を意識する必要があります。
少なくとも近隣の類似物件の状況を把握しておく必要があります。
類似物件とは、同じ駅の似たような徒歩分で間取りや平米数も同様のものです。
これらの下記を表にして、自物件の家賃設定等を考えるわけです。
・築年
・家賃
・共益費
・駐車場料金
・敷金
・礼金
・FR
・保証料
・AD(広告費)
(さすがに広告費はサイトに出ていないですね。なんらかの方法で探れたら探ってみてください。)
これらを並べて眺めていると、適正な家賃設定はこのくらいかな、、というのは自ずとわかります。

空室を早く埋めるため、競合と比べて魅力的な条件を出したいと考えても安易に家賃設定を下げないでください。
この場合、FR(フリーレント)を付けるか、ADを積み増すか、一時的な出費で済むのならそちらから行った方がいいです。
仮に3000円家賃を下げたとします。年に36000円ですね。
でも利回り10%だったら売却価格は36万円変わります。8%なら45万円変わります。
家賃を下げると、家賃収入を下げるだけでなく、将来売却するときの価格も下げることになるんですね。
ですから、家賃設定をする際には、常に利回りを意識して設定をしましょう。

家賃設定等には、検索条件も意識する必要があります。
なるべく検索してヒットしやすい条件にしましょうということです。
家賃6万円以下で検索したら、62000円だとヒットしませんが、59000円+3000円(共益費)だったらヒットするとかそういうことです。

でも、家賃を下げずに稼働率を上げるのってそんなに簡単ではないのでは?
はい。その通りですね。

次回でそこをもう少し考えていきたいと思います。

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不動産賃貸業、旅館業、特別なことをしない不動産コンサルタント。 システムエンジニアやセールスとして30ウン年。 2015年に不動産投資を開始。宿泊所運営や他の投資家さんの支援もしています。 宅地建物取引士。同じ海には基本2度行かないPADI公認レスキューダイバーでもあります。