売却タイミングをシュミレーションしてみる

物件を何年か保有して、「そろそろ売却も考えてみようかな」となったら、売却タイミングのシュミレーションをしてみましょう。

まずは表計算ソフトに、ざっと次の項目を打ち込みます。
・年額家賃
・ローン残高
・簿価
・売却利回り
売却利回りは、「この物件、これくらいの利回りなら買う人いるだろうな」といった利回りです。

次に「年額家賃」と「売却利回り」から想定売却額を算出します。
前者が1,000万円で後者が10％なら１億円ってことです。

ここから、簿価と売却時の諸費用を引いたら売却益が出ます。
これに税金がかかるわけです。

一方、想定売却額からローン残高と諸費用と税金を引いたら売却キャッシュフローです。
これがいくらになりそうかが、売却をするか否かの最重要ポイントだと思います。

売却キャッシュフローが思ったより出なければ、「売却額を上げるか」「もう少しローン残高が減るまで待とうか」とかになるわけです。

確かに、売却額を上げたら売却キャッシュフローは増えそうです。
でももう少し待ったら本当に売却キャッシュフローは増えるのでしょうか？

これはシュミレーションをしないとわかりませんね。
ローンの条件や購入時に自己資金をどれだけ投下したかで、ローン残高の減り方が違うからです。
低金利で借り入れができていればローンの元本の減り方は早いし、自己資金をそれなりに入れていれば、そもそもスタート時のローン残高が簿価に比べて低いので売却時には有利に働きます。

売却シュミレーションをすると、「あー、購入時に自己資金を入れて、低利で借り入れしておいて良かった！」なんて思ったりします。

実際には、これ以外にも売却シュミレーションを難しくする要素が２つあります。
家賃と売却額が、将来どう推移するかです。
これらは当然変動しますが、どう変動するかを想定するのは難しいので、
・家賃は毎年１％低減する
・売却利回りは毎年0.1％あがる
とか、簡便な方法が現実的なところだと思います。