融資を使うわけ

不動産投資の融資って奥が深いです。
なかなか一筋縄ではいかないテーマです。

そもそも何故融資を利用するのでしょうか？

不動産は総じて高いです。
だから現金で買える人は限られている。
よって融資を利用しないと買えないでしょ。
それは確かにそうですね。

でも現金を何億円も持っている人も実際に融資を受けて物件を買っているらしい。
それはレバレッジ効果があるからです。
１億円持っている人が１億円の物件を現金で買ったら、それで現金がなくなってそれ以上の規模拡大ができなくなります。
でも頭金1,000万で9,000万円を融資で買ったら、10棟買えるわけです。
これは使わないわけにはいかない。

いきなり何棟も買わないにしても、頭金だけで融資を使えば手元にお金が残ります。
これは資金繰りの観点で有利とも言えます。
物件を買ったあと、予想しえない修繕やら物入りの際に現金が手元にあるのは安心です。
これも融資を使うメリットですね。

逆に融資のデメリットはなんでしょう？

一番は、返済に窮すると生活が破綻するってことですね。
無理な融資を組むとその危険があるってことです。
当然、金利に収益が左右されるってこともあります。
日本は長い間低金利状態ですが、これが上がる可能性はゼロではないです。

だから、しつこいですが返済比率は重要です。
返済比率に余裕があれば、ある日いきなり家賃が半分になったり金利が倍になったりすることは考えにくい以上、その危険性は回避できますね。

あと、買付を出すときに融資特約（融資がついたら買いますという特約）を付けると、現金買いに競争で負けやすいってこともあります。
売主としては、何週間も待たされた挙句、融資承認が下りずにキャンセルされる可能性がある買付より、無条件に買ってくれる買付を優先させるからです。
現実的には、融資特約なしで買付を入れる投資家は資金が潤沢にあり、結果融資もつくことが多いです。
そうやって、さらに規模を拡大させていくわけです。

こう見てくると、ある程度の規模拡大を狙うためには、基本的に融資を使う前提で検討すべきだと思えます。