建物表題登記　未登記建物編

2023年9月29日 08:31

前回、建物の所有権を取得した時に、しなければいけない「建物表題登記」について解説しました。

建物は所有権を取得してから一ヶ月以内に登記をする義務がありますが、登記がされずにそのままになっている建物があります。
そのような建物を「未登記建物」と呼びます。

今回は「未登記建物」について解説します。

未登記建物が発生する原因　
なぜ、未登記建物が発生してしますのか。原因の多くは、建築時に現金で決済しているケースです。
銀行から融資を受けていないと抵当権設定登記をする必要が無く、登記をしないままになっている建物があります。
未登記建物か確認する方法
登記をしていないからといって課税がされていない訳ではありません。
毎年役所から届く納税通知書を確認すると、登記がされている建物であれば家屋番号が記載されています。
未登記建物の場合、家屋番号が空欄になっているか、未登記と記載されています。
また、役所で固定資産税台帳を取得して確認する事も出来ます。

売却できない
未登記建物は、登記が無い為誰が所有者であるか不明確です。売買後に実は真の所有者は他にいたなんてことがあると大変です。
購入者からしたら、未登記建物を購入するのはリスクしかありません。
融資が受けれない
建物を建築したり、増築やリフォームをする際に銀行から融資を受ける場合、銀行は同じ土地上の建物全てに担保を設定するケースがほとんどです。
そのため、同じ土地上に未登記建物があると融資の実行までに登記をするように求められるます。
相続手続きに手間がかかる
未登記のままでも相続はできます。相続時や相続後に売却やリフォームを予定している場合登記が必要になります。
所有者である被相続人が亡くっていると必要書類を集めるのに苦労します。
固定資産税が高くなる場合がある
土地に住宅が建っている場合、土地にかかる固定資産税が軽減されます。しかし、建物の登記がされていないと軽減措置が適用されない恐れがあります。
所有権を対抗できない
所有権の対抗要件は登記です。よって建物の所有権を第三者に主張できません。
土地を賃借して建物を所有している場合、建物の所有権だけでなく、土地の賃借権も主張できなくなってしまいます。

新築などの通常の表題登記と違い、未登記建物の場合所有権を証明する書類が残っていない場合が多く、書類調査に時間と労力が余計にかかる可能性が高いです。また、現地調査についても建物認定や構造認定の調査に時間がかかる可能性があります。

相続手続きの際に未登記建物がある事が判明するケースも多いです。

未登記のままでも相続の手続きは出来ますが、売却や、同じ土地上に建物を建築する際に融資を受ける場合には登記をする必要があります。

建築した人物が亡くなっている親やさらに上の代であったりすると、登記に必要な書類が増えて調査や資料の取得に時間も費用も追加で負担が生じます。

気づいた時に早めに登記をしておくことを、おすすめします。

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