内藤忍さんの新・資産設計戦略セミナー

こんにちは！

本日は内藤忍さんの新・資産設計戦略セミナーに参加しましたので、内容をシェアさせていただければと思います！

お金の経営者というマインドを持つ。お金は社員。お金に働いてもらう【仕組み】をつくる。お金が寝ているのはもったいない。社員が働いていないのと一緒。

貯めるから入ってくるにシフト。お金が減っていくのは誰もが不安を感じます。つまり貯金があるだけでそれを切り崩して生活するのはどうしても不安になる。そこで例えば1億円の預貯金があるのであれば、資産を保ちながら毎月の定期収入を得られる仕組みをつくる。預金・年金・保険だけの方は不労所得を生み出す投資を行なう。60歳で1億円の預貯金があるより、60歳で1億円の資産を保ちながら、毎月50万円の不労所得がある仕組みに価値がある。最終的な目的は、井戸から水が湧き出てくるような不労所得を生み出せる【仕組み】をつくること。

ここでお金に関するどんな悩みがあるか出来るだけたくさん書き出してみましょう。セミナー参加者の方々からはこんなお声がありました。ビジネスでなかなか稼げない。節税。不動産投資を勧められるが、どう選んだらいいのか。お金を稼ぐ仕組みをどう作ったらいいのか。時間や場所に囚われずに好きなことをして稼ぎたい。思うように資産を増やすことができない。あと数年で主人が定年退職になるが、まだ小学生の子供がいるので私が何かやらなければならないという思いでお金の勉強をしたい。コロナの影響で行動範囲が狭まっている。金融資産がほとんどなすだっくの有名銘柄なのでこれからどうするべきか。お金に稼がせるつもりが失敗して、不動産はあるが借金もあり完済まであと15年かかる。投資＝怖いというマインドから抜け出せない。リップルが引き出せなくなってしまった。資産運用の前にそもそも資産形成ができていない。自分の豊かさがどこにあるのか分からない。不動産投資もグローバルに考えている。これからの日本経済がどうなっていくのか。ハイパーインフレになるとか、デフレが悪化するとか、金融封鎖とかこわい話が多くてどれを信じたらいいのか分からない。etc...

これらの諸問題に対する解決策の一つがアセットアロケーションである。1.アセットアロケーション(資産配分)で運用成果の8割は決まる。銘柄やタイミングより資産配分に時間を割くのが合理的。2.円安・円高、インフレ・デフレに柔軟に対応できる。1つの投資対象に集中すると、最悪の場合に大きなダメージにつながる。1.に関しては例えば学校のテストでこの分野を対策をしておけば80点取れますよと言われているのに、みんなは20点分の分野を必死に対策しているイメージ。日経新聞やマネー誌で銘柄を選んでもあまり意味がない。アクティブファンドはプロに任せる。アクティブファンドの6〜7割はインデックスファンドよりも運用成績が悪い。インデックスファンド(銘柄選択をしない)で積立(タイミングを気にしない)していけばいい。2.に関して、内藤さんは早稲田大学で20年近くお金の基本的な授業を行なっているが、日経平均が下がっている時に受講生は減り、上がっている時に受講生が増える。理由としては日経平均が上がってる時に儲かりそうだと言ってお金の勉強をする人が増えるということだが、これはおかしな話。いつどんな状況でも対応できるようにアセットアロケーションをしっかり考えておくのが重要である。

アセットアロケーションは儲かるがつまらない。銘柄選択や売り買いのタイミングを図るほうが投資している感じで楽しいかもしれないが、なかなか儲からない。あとは皆さんの価値観で決める問題である。

この後の時間ではアセットアロケーションシートを用いて、参加者の資産状況を各々が把握した。そこで金融資産と実物資産の違いについて学んだ。その違いは以下の表のようにまとめることができる。

ここで投資家層に着目していただきたい。金融資産は個人投資家だからといって優遇されることはない。いきなりテニスでウィンブルドンのセンターコートで錦織圭と試合するイメージ。一方で実物資産は地元の親睦大会のイメージ。自分で勉強すればそれなりの結果が得られる。インサイダー取引という概念が存在しないので、インナーサークルのような投資情報を共有できるようなものに所属しておけば失敗する確率を大幅に減らすことが可能。

あと市場の歪みについて触れておく。金融資産は世界に公開されていることから市場の歪みが小さい。一方で実物資産を考えると、都内のワンルームマンションを海外の投資家が購入することはほぼ起きない。つまりローカルなのである。そのため、市場の歪みが起こる。同じマンションで隣の部屋なのに、扱う不動産会社が違うことで価格が変動するのである。そのため実物資産から収益を得るためには、インナーサークル情報を使って【歪み】から超過収益を狙う必要がある。一方で金融資産は歪みがないのでコストを下げることが重要となってくる。

また借入について触れておく。金融投資は現金投資が原則であるのに対し、不動産等の実物資産は借入をすることでレバレッジを効かせて投資を行なうことができる。そこが大きな違いである。

アセットアロケーションシートの作成方法は次のようなものである。①資産は全て時価で評価する。つまり購入金額ではなく現時点で現金化できる金額を計算する。②借入を行なっている場合はネットアウトする。2,000万円の不動産を500万円借入で購入した場合、実質2,000-500=1,500万円のアセットアロケーションとなる。③FXのレバレッジはポジション金額で計算する。つまり証拠金100万円でレバレッジ10倍なら、1,000万円で計算する。

アセットアロケーションシートを作成したことによる参加者の気づきをシェアしておく。難しすぎてさっぱりでした。現預金しか無い。資産の種類がたくさんあることに気付いた。そもそも資産が無かった。円の実物資産(不動産)に傾いている。実物資産が10%未満であった。円と外貨とで5:5になっていた。

読んでいる皆さんもシートを作成してみて頂きたい。その時、気にして欲しいことがある。あなたの円資産は何%でしたか？これから円高になると思うなら円100%、円安になると思うなら外貨100%がいい。しかし多くの人は何も考えずに円を多く持ちすぎている。将来円高か円安どっちに転ぶか分からないのであれば、50%ずつ保有するのが理想である。これが【50%の法則】です。

また外貨資産の比率を上げる方法がある。それは外貨資産は外貨預金ではなくFXで資産配分することである。FXは海外預金よりも手数料が安い。ここで注意するのはレバレッジをかけないことである。FXは短期収益を目的にするのではなく、低コストの【両替】として活用するのが賢明である。

また日本の財政問題がこれからの最大のリスクである。日本という国は日本全体で稼いでいる金額の2倍の借入を国が行なっている。そこで【インフレ訓練】をする。以下がその内容である。①インフレに強い資産を持つ(株式、不動産、金、暗号通貨)。②外貨資産を持つ(円安に備える)。③お金を借りておく(=国と同じポジション)。

アセットアロケーションに【唯一の正解】はない。年齢、資産状況、収入、目標などによって変わってくる。アセットアロケーションのまとめとして、①円資産と外貨資産の比率。自分の為替に対する長期的な見通しと、円高・円安療法のリスクに対応できる比率という観点から全体の比率をコントロール。②実物資産と金融資産の比率。年齢を重ねたり、資産額が大きくなれば実物資産の比率を高めるのが原則。③借入(レバレッジ)の比率。不動産(特に国内)にレバレッジをかけられる。金利差による【お金を借りる力】を活用。

なぜ、海外不動産投資なのか。①円安リスクヘッジと分散効果。外貨の値上がり益、家賃収入。②人口増加エリアでの堅調な需要と価格上昇期待。堅調な需要期待には人口の増加が必須。③高いインカム収入と将来の家賃上昇期待。インフレにより家賃が上昇しやすく、円安メリットも期待できる。④1万ドル(100万円前後)から数億円まで幅広い価格帯。

投資対象国と投資エリアとしては以下のものが挙げられる。まずは先進国。アメリカではテキサス、ジョージア、カリフォルニア、オハイオなどが投資エリア。イギリスはロンドンと地方中核都市が投資エリア。次に新興国。マレーシアはクアラルンプールが投資の中心。タイはバンコク、パタヤ、シラチャなどが投資エリア。ベトナムはホーチミンが投資の中心。フィリピンはマニラ、セブなどが投資エリア。カンボジアはプノンペンが投資の中心。モンゴルはウランバートルが投資の中心。ウクライナはキエフが投資の中心。

ここで投資例を2つ挙げておく。まずはオハイオ。70%ローンで【4年加速度償却】。購入資金は$387,000に対し、自己資金約1,500万円で投資。建物比率80%弱を4年で償却。年間800万円を費用計上。次にマニラ。プレセールで2014年に2018年完成予定物件を購入。投資金額は約2,000万円。グローバルシティのグランドハイアット横。オリックスが手がける物件。完成までのキャピタルゲインを狙う。

以上が内容となります。みなさんの参考にしていただければなと思います！