【不動産投資】賃貸併用住宅ってどうですか？

持たざる者がとった戦略　不動産編 その5

前回自宅は賃貸なのか、購入なのかについて書きましたが、自宅を購入する方法の一つでもある賃貸併用住宅という言葉をご存じでしょうか？

賃貸併用住宅とは？
1つの建物を自宅と賃貸住宅で併用している建物のこと

要は自宅に自分たちが住むスペース以外に人に貸す部屋やスペースがある住宅のことを言います。私は不動産投資を始める際、一時本気で賃貸併用住宅を建てようと思っていました。
当時自宅マンションを買って3年目＆育休復帰したばかりだったのですが、自宅をまず売却して、一旦賃貸に移って、保育園転園して、賃貸併用住宅建てて、また引越しをして…をやろうと思っていたのですが、特に保育園のハードルが高すぎて泣く泣く断念しました。
ただその後物件を買う際、まずは直近の目標として住宅ローンの金額を物件の収益でカバーすることとしました。これを私はバーチャル賃貸併用住宅と呼んでいます。実際には1、2棟目の購入で、ほぼその金額をカバーするCFを得ることが出来るようになりました。

私の考える賃貸併用住宅と収益物件のメリットデメリットはこちらです。

メリット①　好条件の住宅ローンが利用できる
私が始めた2014年ごろはアベノミクスが始まったばかりでサラリーマンへの不動産融資が活発でしたが、現在は色々な事件を背景に1棟目への融資が厳しくなっています。ただ住宅ローンは大部分の会社員の方が利用できます。
そのため今から始める方が1棟目にするにはよいと思います。金利も低く、フルローンの可能性もあり、入居者さんからの家賃収入で住宅ローンの金額を払えれば今までの家賃分が丸々貯金できます。（要確認：住宅ローンを使用するには、賃貸面積が全体の半分以下など要件があります）
メリット②　自主管理ができる
通常入居者さんからの問い合わせなどに対応する管理は、管理会社に任せるのですが、同じ物件に住んでいるのであれば対応や清掃を自分ですることができます。管理手数料は家賃の3-5%が相場、清掃費用は別途ですが、それを節約することができます。

デメリット①　売却しにくい場合がある
私は不動産をやる前から図面を見るのが大好きで、今でも暇があれば売りに出ている二世帯住宅や賃貸併用住宅の図面を見ているのですが、これは売りにくいな…と思う間取りをよく見ます。
例えば、自宅部分が広すぎるもの。賃貸併用住宅として購入する場合、家族構成や希望と合えばよいのですが、買う人がかなり限定されてしまいます。収益物件として投資家に売る場合も自宅部分が大きすぎると、家賃も上がりなかなか借りる方が見つかりにくいので敬遠されます。
デメリット②　入居者を選ぶ
一人暮らしをしたことがある方は思い出してほしいのですが、大家さんが近くに住んでいる物件に住みたいですか？入居者さんが地方から出てきたばかりなどの場合は安心感がありますが、気にかけられるのが嫌という方も多いので、入口はできる限り別にする、遮音性への配慮などが必要です。

もし賃貸併用住宅を検討する場合は、前回の自宅同様、将来的に必ず売却する可能性があることを念頭に置いて選定することをお勧めします。
賃貸併用住宅は住居部分＋ワンルーム数戸の賃貸部分という間取りが多いですが、完全セパレートの2世帯住宅にような賃貸併用住宅もいいなと思います。
個人的には良い土地とプランが見つかれば賃貸併用、見つからなかったり、ライフプランに会わない場合はバーチャル賃貸併用が気楽でいいのかなとと思います。どなたかの参考になれば幸いです。