【都心6区・中古マンション価格×最高値更新】

<<<はじめに>>>

東京カンテイが12月21日に発表した情報によると2023年11月の都心6区・70㎡平均売出し価格が1億896万円でした。

以前、9月の平均中古マンション価格をアメブロに書かせていただきましたがそのときは1億604万円でしたので微増し続けているのがわかります。

※都心6区=港区・千代田区・中央区・文京区・新宿区・渋谷区

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<<<要因>>>

要因は2つあげられます。

1.都心6区の流通戸数が前月比で3.4%減少

→先高観を意識し、物件を早急に売りに出す人が減っております。つまり、今後も値上がりすることを期待して中古市場に物件が流通しづらくなっているということです。
そして、今後も値上がりが予想される理由としては新築マンション価格上昇が起因しています。

都心を中心に不動産価格の形成方法としては新築マンション価格上昇→周辺中古マンション価格上昇という流れになっております。
そのため新築マンション価格はそのエリアの価格形成の指標になるため非常に重要なのです。

そんな新築マンションに関しても販売戸数は減っております。2023年に販売された新築マンション数は前年比で5%減の2万8000戸となりました。

(日本経済新聞より引用)

販売戸数が減っている理由は建築コスト増に伴うマンション価格の高騰があげられます。
つまり、建築費が上昇し、マンション価格が高騰していることで好立地・好条件の高価格帯物件に供給を絞るという流れになっているのです。
また、大手デベロッパーを中心に財務体力がある企業はわざわざ値下げをしてまで販売する必要がないので多少需要が減ったとしても供給戸数を絞り、採算を確保しようとしているのです。

したがって現在の流れを整理すると
建築費高騰による新築マンション価格上昇→好立地・好条件の新築マンションのみ販売・供給数減少→買い手側は新築マンション供給数減少を理由に中古市場にシフトチェンジ→新築マンション価格に引っ張られ中古マンション価格上昇→売り手側は先高観を意識し売却を急がず・供給数減少→さらに価格が高騰していく、という流れになっております。

2.海外の不動産投資家や富裕層の購買意欲が高い
→円安を理由に海外マネーが日本の不動産を購入しております。日銀は依然として金融緩和を続けており、世界各国との金利差は拡大しております。そのため為替に大きな影響が出ており、世界の投資家からすると日本の不動産は魅力的に見える状況が続いております。

加えて、中国では国内不動産が不安定化していることから金(ゴールド)や日本不動産にお金が流れ込んできております。
不動産仲介会社のリストインターナショナルリアリティによると海外富裕層から物件照会件数は今年1月〜11月で2120件と去年に比べて４割増しているそうです。その中でも中国や台湾、香港からの問い合わせが増加傾向とおっしゃっておりました。

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<<<2024年展望>>>

不動産経済研究所によると2024年の販売戸数は首都圏で11％増になると予想しております。
ただ実際の現場では「市況次第では販売を先送りする」との声もあがっており、予測どおり首都圏新築マンション販売戸数が増加するかどうかは不透明な部分が大きいです。

加えて、日銀の政策によっては固定・変動金利が変わってくる可能性が高く、その動向によっては不動産購入心理に大きな影響を及ぼすことが予想されております。