「 不動産投資の始め方 」
「 不動産投資の始め方 」
と題しまして、
不動産投資が未経験の方にも分かりやすいように、不動産投資の基本的なことから、どのように始めたら良いのかまでを丁寧に解説していきます。
ぜひ最後までご覧くださいね。
不動産投資の特性
不動産投資の特性の１つには、
＊ 時間の経過とともに着実に資産が増加すること
もう１つには、
＊ 融資を組めば、少ない自己資金で規模の大きい投資が行えること
です。いわゆるレバレッジ（てこの原理）です。
時間を味方につける不動産投資
２つの不動産投資での資産の拡大方法とは ？
利回り（賃貸収入）による資産拡大
不動産投資では、マンション、アパート戸建を購入後、自分で居住するのではなく、人に賃貸しすることが出来ます。
その家賃収入で収益不動産購入時の銀行融資の返済をしていけば、年を経るごとに、融資返済が進み、資産を拡大できます。
キャピタルゲイン（売却益）による資産拡大
収益不動産を購入後、不動産価格が上昇し、購入時の価格より、売却したときの価格が高ければ、その差額で資産を拡大することが出来ます。
不動産投資は、知識修得により投資リスクを減少させることが可能
不動産投資は、一般的に、ミドルリスク・ミドルリターンと言われますが、知識修得により投資リスクを減少させることが可能な投資です。
ですから、不動産業者のカモにならないように、不動産業者に直接コンタクトを取る前に、不動産業者以上の知識を身につけることが、絶対必要条件です。
担保力を活用し、投資を加速させることが可能
不動産投資のもう１つの大きな特徴は、融資をうけて不動産投資を行った場合、数年後、融資返済の進んだ不動産の担保力を銀行から評価してもらい、別の物件の融資を引き出して、新規不動産投資が出来る点です。
不動産投資の始め方
不動産をやると決めたからには、早く始めたいという気持ちは理解できますが、まずは、不動産投資の知識を修得することが、何よりも重要です。
不動産投資知識の修得のしかた
不動産投資で成功した人の本を読むこと
不動産投資知識の修得のしかたには、いろいろありますが、１つには、不動産投資で成功した人の本を出来る限りたくさん読むことです。
おすすめする本の選び方
自分の属性や条件が似ている人が書いた本は、その成功パターンを再現しやすいので、参考になる可能性が大きいです。
不動産投資をスクールで体系的に学ぶ
不動産投資知識を本で学ぶことの利点は、前述のとおりです。
一方、自分で選択した本を通じて知識を修得していく場合、知識に偏りが出るデメリットがあります。
そのため、不動産投資を行うにあたり、知っておいた方が良いことをカバー出来ないことがあるからです。
私がおすすめしているスクールのレビューをした記事がありますので、ぜひご覧ください。
不動産投資知識修得前の不動産投資セミナー参加はリスクが非常に高い
何の知識もなく新築アパートや新築ワンルームマンション、新築戸建投資用不動産販売会社主催のセミナーや、個別相談会に参加することは、最もハイ・リスクな不動産投資の始め方です。
絶対やめた方がいいです。
自己破産になる人もいます。
定年目前で失敗したことに気づく方もいるかもしれません。お金は取り戻せても、時間は回復出来ないので、時間のロスは致命的です。
上場会社は社会的信用度もあるから、そこのセールスマンが嘘をつくはずがないという過信や盲信は、命取りになります。
不動産投資を個人として始めるか、それとも法人としてスタートするか？
不動産投資を個人として始めるか、それとも法人としてスタートするかを最初の段階で検討することをおすすめします。
理由としては、資産規模であれば総額１億円以上を目指したいということであれば、最初の１件目の不動産投資物件購入から法人名義にした方が、短い期間で目標達成出来る可能性が高まります。
もちろん、リスクはありますが。
不動産投資法人設立については、こちらの記事で詳しく書いてありますので、あわせてご覧ください。
ターゲットとする不動産を決める前にやること
ターゲットとする不動産を決める前にやることとして、投資目標、計画を立てることが挙げられます。
結婚している方であれば、パートナーとよく相談した上で、どのくらいのリスクを取って良いか（物件規模が大きいほど、高額であるほど、リスクが高くなります。
実際、不動産投資に失敗して、妻子と別れることになった話があります。
投資目標
たとえば、何歳までに、いくら位の資産規模に到達したいかを投資目標として決めることです。
４０歳にリタイアしたいから、現在３０歳から始めて１０年後には２億円の資産規模に到達するというのが、１つの例です。
１件目の不動産購入金額の決定
１件目の不動産購入金額の決定は、複数の要素で自ずと決まってきます。
投資に利用出来る自己資金（貯金）
自分の年収で受けられる融資の金額 ： 複数の銀行、信用金庫、ノンバンクなどを訪問して、不動産投資でどの位の金額を融資してくれる可能性があるのかを打診することで、最大利用出来そうな融資の金額が分かります。
貸してくれる金融機関が見つからない場合は、自己資金か、家族に借りるなどの手段で不動産投資を開始するか、自己資金が十分貯まるまで開始を延長せざるを得ません。
新築ワンルームマンション、新築アパート、新築戸建、共有持分新築大家はおすすめしない
新築ワンルームマンション、新築アパート、新築戸建、共有持分新築大家はおすすめできません。
唯一勧められる人は、年収１千万円以上のような高収入の人で所得税の支払いを圧縮したい人です。
それ以外の人には、メリットが無く、リスクが非常に高いです。
理由はここでは書きませんが、私のこちらの記事で詳しく書いていますので、興味のある方はこちらをご覧ください。
新築ワンルームマンション投資をテーマにしていますが、基本的な考え方は、新築アパート、新築戸建、共有持分新築大家も同じです。
不動産投資物件の選び方
不動産投資物件の選び方として、まず最初にやるべきことは、いくらの予算が１件目の不動産として適切なのかを検討することです。
融資を受けて不動産投資を行う場合、空室が長期間継続した場合、貯金か給与所得など別の収入源から融資を返済出来るかを一つの目安にすることをおすすめします。
理由としては、私の長年にわたる不動産経営経験から、空室が長期間続いたことがあったからです。
不動産投資、銀行融資の受け方
不動産投資１件目の大体の予算が決まったら、それを元に銀行融資にどれくらいの金額が可能か銀行に確認します。
銀行へのアプローチの仕方には、まず最初に電話をかけて、アパートローン融資担当者に取りついでもらうか、直接銀行の窓口に行って相談するかの２通りあります。
最近の話としては、不動産投資への融資が厳しいとよく言われていますので、電話をかけても、融資担当者に取り次いでもらえないケースもあります。
その場合は、直接銀行の窓口に行って尋ねるのが良いと思います。
銀行に行くときには、
＊ 仕事の経歴を示した書面
＊勤め先の名刺、運転免許証、パスポートの写し
＊過去数年の収入証明（確定申告書、源泉徴収票）、法人であれば決算書
＊検討している物件エリアのマーケティング調査報告書（自分で作成
＊検討物件の不動産経営事業計画書
以上の書類を持参すると、担当者から前向きに融資を検討してもらえる可能性が高まります。
銀行の融資については、こちらの私の記事で詳しく書いていますので、ご覧ください。
まとめ
今回、
「 不動産投資の始め方 」
と題しまして、
解説してきましたが、いかがだったでしょうか。
参考になったところがあれば幸いです。
より詳しい記事が私のブログにありますので、是非ご覧ください。
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