倒産した不動産屋から130万円回収した話_6

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任（カシタンポセキニン）なんて普通に生活していたら、耳にすることはないと思います。

「4」で手付をお支払いしたところの話を書きましたが、その際に土地の売買契約というものを結んでいます。
土地の住所はこれこれですとか、その土地の面積はこうですとか、いついつまでに全額支払ってくださいなどなど。それらの契約条項の中に瑕疵担保責任がありました。

これは売主側に課せられる責任なのですが、買ったものが調べてみたら事前に聞いていたことと違うとか、基礎を作る際に土地を掘り起こしたら注射器がたくさん出てきた(以前見に行った土地！)など、見えていなかった部分についても責任を求めることが可能です。
以前住んでいた人がその場所でなくなった、幽霊が出るなんてのは「心理的瑕疵」というものに当たります。これは契約時に買主に申し伝えるべきこととされています。

今回は契約時に聞いていた擁壁の構造図(地下の構造)が、地盤調査の結果と異なっていたというのが瑕疵に相当します。やらなくても良いと考えていた地盤改良が必要になるわけですから、その分出費がかさむわけですからね。

これらの話を○○不動産のSさんへお伝えしたところ、市内にあった店舗は撤退しており、20km程西の方にある市の店舗で話し合いをすることとなりました。

まず○○不動産の関連会社で地盤改良を行うので、解約を撤回して欲しいとの申し出がありました。
提案された方法は、上物の柱の位置は関係なく土壌改良剤を土に混ぜるて、土自体の強度を上げるものでした。その方法で改良を行うと土が落ち着くまで、しばらく寝かしておかなければならないということでした。
話を聞いてみるといわゆる表層改良と言われるもので、盛土の部分に行った処置とまったく同じものでした。
この段階で（判らないと思ってなめてるなぁ…）と思いました。なので一つ質問をしてみました。
わ「改良剤は地山の部分まで掘って混ぜるのですか？」
Ｓ「盛土の部分だけです」
わ「それって不同沈下の原因になると思いますが、家が傾いたらどうしますか？」
Ｓ「・・・・・・・・・」

盛土はどれぐらい入っているのか

前回「5」で出した図ですが、赤枠内の数字は高さを表しています。
つまり擁壁側は20.2ｍ－17.0ｍ＝3.2ｍの深さで駐車場側まで斜めに盛土が入っているということになります。地山よりも盛土の方が緩いことは地盤調査で判っているので、上に何か乗せなくても時間が経てば擁壁側の盛土が下がることは容易に想像出来ます。上物を乗せたらなおのことです。

これらのことを説明して「御社での地盤改良は信用できません」とお伝えいたしました。
すると即座に「建築会社さんの方での地盤改良でも構いません。費用は全額負担致します」と申し出をされました。

1回ケチが付いたのでそのまま解約でも良かったのですが、地盤改良を行えは実質的に瑕疵は解消される(傾いたら地盤改良したところの責任になる)ので「一旦持ち帰り検討させてください」とお伝えして帰ることと致しました。