破壊的に儲かっている不動産大家さんにお話しを聞きました

私の投資に関する読書から類推する一般サラリーマンの意識

不動産投資というと、すごく敷居が高い印象がありますが、ここ20年ほどですごくハードルが下がってきました。日本で脚光を浴び始めたきっかけは、個人的には「金持ち父さん、貧乏父さん」という本だったように思います。発売当初、結構な売れ行きで話題となり熱心に読んだものです。そこでは「年収が高くても贅沢な暮らしをするとお金がたまりません」という現実と「お金を増やすには預金ではなく、不動産や株などに投資しないとだめですね」というアプローチと「そのためのお金はしっかり自分で稼いで貯めるんですよ」というメッセージが語られていました。

そうだよね。でも今の手取り２０万以下だし、ボーナスで赤字を埋めてるしね、、無理だね、、、と当時の私は思ったものですが、その次に出会った本で、自分のその気持ちが逃げかも、、と感じました。

その本が「週末起業」という本でした。「自分がつまらない仕事だと思っている仕事でも、プロとしてお金をもらっているのだから、他人から見るとすごいノウハウがあるんですよ」というメッセージと「週末にそのノウハウを文章にまとめて、情報商材として販売したり、個人コンサルしてあげたら儲かりますよ」という２つの力強いメッセージをもらった気がします。

今となってはどちらも古典ですが、時代遅れ感は全然なくて、大切なことは変わらないんだな、とあらためて感じながらこの文章を書いています。

さて私はそうはいっても全然金融投資も不動産投資も行っていませんでした。一方で実際に投資を行った人はいるわけでして、週末に起業はできないけど、不動産投資をここなって財を成した人はたくさんいます。「サラリーマン大家」とか「週末大家」と呼ばれる人たちです。そんな人に話を聞く機会がありました。

平均利回り20％の不動産投資家の一言

「一番良い物件の利回り？７０％くらいかな。もちろんメンテナンスとか税金とかあるから、実質利回りはもうちょっと落ちるけどね。」と語るのは不動産オーナー歴8年の40代投資家です。お年寄りにも大人気のゆうちょ銀行の定期預金は利率0.002%です。私の子供時代はもっとよかったんですが、低金利時代ってすごいんですね。１％をはるかに下回っています。それにしても１００万円で利回り７０％だと、年間７０万円もうかっちゃうような気がします。２０００万円の物件だと１４００万円ですよね。それなんで売る人がいるのか、理解に苦しみます。

「売る理由は様々だよ。相続税を払うためとか、ほかの物件買いたいとか。事業に失敗してお金が急に必要になったという人もいるしね」とのことでした。どこで手にいれているんでしょうか？

「競売？最近興味はあるんだけど、ほとんど手をだしてないよ。だって競争が激しいじゃん？買えないなーと思う。自分の場合は、不動産屋さんの紹介かな」

なんかすごく仲良くなった不動産屋さんからの紹介で、お宝な不動産物件を紹介してもらうそうです。なんで紹介してくれるんだろう？

「自分の場合、困っている人の入居を認めてあげてるのが大きいかもね。DV被害にあった人、とか外国人とか。年金で食べてる人とかね」

社会的弱者を支援している、ってことで共感を得ているんでしょうか。でもなんか胡散臭い雰囲気。

「そうそう、金儲けのためにやっている人は結構いるね。型にハメるっていうか。その人のことをくいものにしている人もいるのは知ってる。自分はなんか自然とこうなっちゃたんだけど」

この大家さんはとにかく、自分が飛び込んで不動産屋さんと仲良くなって、関係を作って、友人としてすごく特別な条件の物件を紹介してもらっているようです。

「不動産って、家賃はそんなに変わらないんだよね。広さとか立地で決まるからボロくてもエリアが重要なんだよね。北海道の原野で家賃が安くても、仕事やめて引っ越せる人はごく少数じゃん？いまの生活圏を変えずに安い物件に引っ越したい人には喜んでもらえていると思う。」

退去する人ももちろんいるそうですが、結構少ない方だそうです。むしろ寿命で死んじゃう人や老人介護施設に引っ越す方がおおいとのことでした。

「いまの日本は人口が減少しているし、経済もよくない。都心部に人口が集中していく傾向もコロナでちょっとかわったのかもしれないけど続いている。空室率は30％越えているから、結構空きが出ちゃうんだよね。うちも普通にやってたらそうなるかもしれないね」

つまり普通じゃないアプローチだから、空室はすくない？

「まあいろいろ工夫はしてるよね。うちは空室率５％以下だから。105戸もってるけど5部屋くらいしか空いてないよ。それもすぐ埋まるとおもうから、わりと安定していると思う」

平均空室率30％といっても、すべての物件で30％じゃないわけで、勝ち組のアパートやマンションは満室で、負け組のアパートやマンションは半分以上空いている、みたいな勝ち負けがあるはずです。そんななか空室率5％ということはすごく勝っているんだな、、、とおもいます。

「そうかもね。満室になっても赤字になっちゃう人もいるから、そこは気にした方がいいけどね」

満室で赤字？なんかそれ買う意味あるんですかね？

「ほんとはそんなに賃料とれないのに、取れるって信じて高値でかっちゃう人もいるんだよね。知らずに買うと、満室にしたいから家賃下げたり、不動産屋に払う広告費とか、物件の修繕費をみると赤字になっちゃう人っているんだよ。」

まじか。。これが表面利回り６％とか７％の物件をかっちゃだめ、というやつなのかも。賃料が入ってくるけど、維持費を考えると赤字になっちゃう事件、、

「地方の小さいアパートとかだと、賃料2万円前半とかざらにあるでしょ？そういう物件は雨漏りを直したり、原状回復工事したりすると一気に赤字になっちゃう。気を付けないとひどい目にあうよね。工事費は高いから。」

損しないためにはどうしたらよいのか。

「不動産で損しないためには、物件の仕入れのコストを安くしないとだめだよね。維持のコストも抑える必要がある。でもそうすると入居してもらいにくくなる。ボロボロの物件に入りたい人は少ないわけだから。でも不可能じゃないし、ポイントを押さえればちゃんと入居してもらえる。その答えの一つが外国人入居者の獲得だとおもうよ。すでに日本全国に外国人は住んでるし、今後も増えると思うから。」

世の中には平均値というものがあるわけですが、儲かっている人は平均値とは違うリターンを得ています。その分、平均を押し上げているわけですが、結構違う世界に住んでいるんだな、という気がします。これが「庶民と金持ちでルールが違う」というやつか、と。

どうすればお金持ちみたいな投資ができる？

「簡単だよ。やっている人に聞けばいいんだよ。ちゃんと人を選ばないといけないけれど、不動産でも株でも本とか教材はたくさん出てる。その中でも自分で勉強会を主催している人の勉強会に参加したらいいんだよ。いまもたくさん勉強会に参加しているし、詳しい人は本当に詳しいから」

いま特別なルールで投資をしている人は、知っている人がだれか、アンテナを張ってしらべて、実際にその人の教えを請いに勉強会に参加しているんだな、とおもいました。金持ちだから自然に知っていることもあるのかもしれないけれど、自分で「有利な投資ルール」や「こんなこと知りたい。あんなこと知りたい」という知的な興味をちゃんと追及しているんだ。そう思いました。その努力が実って自分なりの成功法則を見つけ出しているんですね。

不動産投資やってみる？

自分も不動産投資やってみたい、、と思った人は勉強してみるのがよいようです。いろいろ本を読んだけど、読んだだけ、という人はお金をためてみてはどうでしょうか。サラリーマンの人であれば、頭金が１割あれば安い物件をローンで買えます。独身の人だったら中古一戸建てやワンルームマンションを中古で買ってマイホームにできちゃう。やってみるというのは一つの方法でしょう。（すでにやって失敗している人は、外国人賃貸を勉強してみてもよいかもしれません。コストを抑えることができて、儲かるようですよ。）