はじめての築古オーナーチェンジ戸建投資

自己紹介

はじめまして！
大阪で売買仲介業を営んでいる、ヴィクトリア・インヴェストメントの森田と申します！

大学4年生のころ、地場の不動産業者にて、新1年生として自分の大学に入ってくる高校生と、その親御さんに対して賃貸物件を紹介をするアルバイトから僕の不動産人生は始まりました。

その後、大阪の賃貸不動産会社に就職し、退職。現在の代表とヴィクトリア・インヴェストメントを立ち上げて丸3年が経過しました。
27歳になり、現在は投資用戸建・テラス等の小規模な物件の売買仲介を担当しております。

この記事では、年間60件以上の仲介・コンサル、そして実際にみずから戸建を購入している僕が、不動産投資ビギナーさんに向けて、最初に買うべき投資用オーナーチェンジ戸建の魅力を3つ、解説します！

その後、注意すべき点も3つ解説しますので、ぜひご一読ください！

不動産投資ってなんだか怖い、騙されそう、大金がかかるんでしょ、税金がどれだけかかるか分からない、そもそもリターンがどれだけあるのだろうか、などなど不安になると思います。

そういったものを全て払拭すべく、どのようなリターンがあり魅力的なのかをいくつかの記事に分けて解説して参ります！

この記事では、オーナーチェンジ戸建の魅力について解説致します！

①築古戸建は優良投資先

築古戸建投資とは、町中至る所にある古家をリフォームして貸し出すことで得られる賃料を目的とする手法です。

一般の古家ですので、投資用の商材はそこら中に転がっています。

ただ、知識ゼロの状態でボロボロの戸建を購入し、リフォームをすることはあまりオススメできません。
予算内で直せるボロボロ物件購入の知識、リフォームの知識、客付けの知識など、覚えることが多すぎる上に、いざリフォームをしようとして挫折してしまい、何年も放置されてしまうケースが散見されるからです。

そのため、ボロボロの状態からリフォームして貸し出す手法は、中級者～上級者向けの投資方法となります。

僕が初心者の方にオススメするのは、オーナーチェンジ戸建の購入です。
オーナーチェンジとは、すでに賃借人が住んでいる物件を、賃貸人（オーナー）から購入することです。

購入初月から賃料収入を得ることができ、不動産投資の全体像を掴みやすいです。
また、ほかの不動産投資手法よりも高い利回りを狙うことが可能です。
一方で何点か注意点がありますので、併せて解説致します。

②オーナーチェンジ戸建の魅力

まずオーナーチェンジの魅力は、①の繰り返しになってしまうのですが、ずばり「⑴購入初月から賃料収入を得ることができる」ということです。

既に賃借人が住んでいる物件を購入しますので、初月から不動産投資の恩恵を実感できます。

また、一般的には「⑵そのまま何もせず（放置）でOK」ということも大きなメリットでしょう。
トラブルが発生しない限り、オーナー側がするべきことは特にありません。

以上の2点は、どのような形態（一棟マンション・区分マンション・戸建・土地など）で購入されても共通の事項になります。
その中でも戸建が初心者に特にオススメな理由が２つあります。

⒈初期投資金額が小さい

サラリーマンの方が手元の資金で投資を始められる際、手出しの資金をいきなり数百万、数千万円も用意することは難しいと思います。

オーナーチェンジ戸建であれば、約300万円～から購入することができ、また場合によっては購入時に金融機関から融資を受けることもできます。

そのため、比較的小規模なお金で不動産投資を始めることができるのです。

⒉ほかの手法と比べて利回りが高い

世の中には様々な不動産が存在します。
その中でも、築古戸建投資は他を突出して高い利回りを誇ります。

築古戸建がなぜ高利回りを実現できるのかは、また別の記事で解説したいと思います。

現状の市場でいうと、最低年利12%～から、高いものであれば18%ほどのオーナーチェンジ戸建が存在します。
もちろん、一棟マンションなどはそこまでの利回りはないものの、投資金額が大きいぶん、リターンも大きいので、一概にはどの手法が優れていると断言はできません。

ただ、築古戸建は安価で参入できるわりに、高いリターンが望めることは間違いないでしょう。

⒊ほかの手法と比べてリスクが低い

これは個人的に一番大きいメリットだと思います。

❶修繕のリスクが低い
築古木造戸建ては比較的リフォームが容易です。そのため、トラブルが発生してもご自身で修繕ができたり、大工さんにお任せしても一般的にそこまで高い金額になることはありません。

❷手厚い保証会社のサービス
後述③で解説するのですが、オーナーチェンジ戸建は保証会社に加入しているものを購入下さい。
保証会社とは、賃借人が万が一滞納したときに、代わって家賃を払ってくれる企業になります。
また、滞納が続いてしまった場合でも、サービスによっては賃借人に対して裁判を起こす、退去時のクリーニング費用を負担してくれる、などの手厚い保証が受けられます。
間違いなく、保証会社加入は必須でしょう。❸
加入済みの物件で補償内容が充実していれば、かなり低リスクで運用できます。

❸手厚い火災保険のサービス
こちらも保証会社と同じぐらい、重要度が高い存在です。
例えば火災で物件が燃えてしまった際、また台風で瓦がはがれてしまった際や、水道の事故で室内が水浸しになってしまった場合も保証してくれます。
火災保険という名称ですが、その受け皿は幅広く、本当は火災保険で賄えたのに、というケースが良くあります。
補償内容を吟味し、加入されることでさらに不動産投資のリスクを減らすことができるでしょう。

❹共同担保に入れることができる
たとえば資金面が潤い、知識も付いたところで一棟マンションを購入したいと思う場面が来るかもしれません。
ただ、一棟を購入する際は金融機関から融資を引くことがほぼ必須条件となってきます。その際、所有している戸建やテラスが共同担保として財産の一部に数えることができます。

これはここでは解説が収まらない「評価額」や「前道扱い・建蔽率・容積率などの遵法性」が絡んでくるので、一概に共同担保に入れることができるとは断言できませんが、持っている戸建を300万円分の資産とみなす～など、融資に有利な状況を作り出せる可能性があります。

共同担保に入れることができる物件かどうかは、購入を検討されるときに調査で判明しますので、気軽にお尋ねください。

③購入時に注意すべき点

ここまでは魅力について記載してきましたが、一方で注意するべき点も多いです。
オーナーチェンジは、購入後はトラブルがなければ特にすることがありませんので、注意すべき時は購入の際になります。

購入時に注意するべき点を３つ、解説します。

⒈保証会社に加入しているかどうか

これは②-⒊-❷でも触れましたが、保証会社に加入している物件を購入することをオススメします。
家賃が滞るということが大きいリスクとして挙げられる不動産投資において、代わりに支払ってくれる（代位弁済）保証会社の存在は本当に大きいです。
また、加入時の費用は賃借人負担なので、オーナー様側にデメリットはゼロだと思います。

⒉賃借人の属性はどうか

たとえば

・賃借人がアルバイトの明らかに若すぎる人で、町から離れた戸建に一人暮らしをしている
・賃借人が保証会社の審査に何回も落ちている
・ペットを多頭飼いしている

など、怪しい点が多い物件は要注意です。
これは購入される際、保証会社の申込書を見ていただくのですが、そこに賃借人のお勤め先などが記載しております。

もちろん、人を疑ってかかることは良くないことではありますが、保証会社に加入しているとはいえ、家賃滞納のリスクは購入前にある程度回避したいものです。

この点に関しましても、どこを見ればよいのかわからないということであれば、何なりとご相談くださいませ！

⒊修繕履歴の確認

こちらも必須と言えるでしょう。
やはり購入するのが築古物件であるため、いつ大規模な修繕（リフォーム）をしたのかは、今後の耐久性の問題になってくるので非常に重要です。

また、特に水回りは劣化が激しいことや、入居付の印象の肝になりがちですので、重点的にリフォームされているかどうかは要注意です。

修繕履歴は「物件状況調査報告書」とは別に、箇条書きでもらうか、リストにしてもらうと把握しやすいです。

④購入時と同じ利回りで売却できる

基本的に、弊社では購入いただいた利回り（金額）と同利回りにてご売却いただけるよう、社内整備を行っております。
保有される間にキャッシュフロー（賃料から必要経費を差し引いた利益）を貯めていただき、同じ利回り（金額）で売却することで、貯めていただいた分をそのまま利益にしていただくことが可能です。
これもオーナー様にとっては大きいメリットと言えます。

⑤おわりに

築古戸建投資は、不動産投資ビギナーから熟練者まで、どなたでも積極的にされている手法になります。
ご不明点がございましたら、何なりとわたくし森田にお申し付けくださいませ！