一棟目に買った方が良い物件の正解

こんにちは。
ヴィクトリア・インヴェストメント代表のウィリアムです。

弊社では公式LINEで物件情報を多く配信していることや、
自社でも不動産の仲介だけでなく購入を行なっていることから、
個別面談のご依頼を頂くことが多くあります。

その際に最も多く頂く質問が、
『一棟目に買う物件はどういうものがよいでしょう？』です。

で、この質問に対しての答えですが、
ズバリ。

『人によりけり』

です。

こう聞くと身も蓋も無い答えになってしまうのですが、
この人によって購入した方が良い物件を判断する為の基準を本日はお伝えしていこうと思います。
端的にいうと、

①融資余力

②リスク許容度

③将来設計

の3つのバランスを考えながら個々人の最適な答えを見つけていく必要があります。

まずは①融資余力です。

純粋な規模拡大、最短最速で純資産やキャッシュフローの拡大を狙うのであれば間違いなく一棟高利回りを購入すべきです。
やはり高利回り物件では毎月のキャッシュフローの額が違います。
さらによく見逃されていますが、キャッシュフローに加えて融資の返済というのも進んでいます。つまり目先の手残りに加えて裏で借金が減るこでどんどん純資産が増えていっているのです。

RCの物件なんかではよくコンクリート貯金と言いますが、数年保有後の売却時に残債が減っているためキャピタルゲインが狙えることもこれが理由です。

そのため最短での規模拡大を目指す場合はレバレッジを最大限かけて融資を引きまくり規模の大きい中古物件をがつんと買うことが最適解にはなるのですが、ここで考えなければいけないのが融資余力です。

だれもかれもが1億2億の物件を購入できるわけではなく、会社員の方であれば勤務先や年収、法人であれば不動産投資のこれまでの実績や売り上げ規模、純利益や純資産といった指標を総合的に見た上で融資評価が出てきます。

ちなみに銀行の不動産融資についてこの属性評価に加えて、物件評価の2軸で見ていくので、属性がめちゃくちゃ良くても物件が悪ければ融資が出ないこともあるし、逆に属性がめちゃくちゃ悪いのに物件評価が高くて融資出ることもあるので良い条件で融資を組むには良い属性を持ってかつ良い物件を買っていく必要があります。

さらに銀行によって、例えば築古の融資が得意とか、高利回り物件の融資が得意、とか土地が広い物件の融資が得意、みたいに、得意不得意があるんです。

なので融資を組む為の自己資金と属性を持っている方は、自分が今使える銀行に当たってみてどれくらい融資を組めるかを確認するのが良いです。

関西圏の方であれば、関西の銀行融資条件一覧のリストを作成しておりますので(※現在準備中)ぜひこちらを参考に、自分の属性や資産背景をもとにどこの金融機関が使えるかチェックしてみてください。

ちなみに融資を組むのに当たって大事な度合いは勤め先の属性<自己資金の分厚さとなるのですが、そもそも自己資金が数百万円しかない。
といった場合には取れる選択肢が現金購入できる戸建てやテラスのみになってしまいます。

とはいえ戸建て投資は悪いわけではなく、基本的にレバレッジをかけない現金購入なので借り入れリスクもなく、金利の支払いもなく、さらに一度入居してしまえば超安定して家賃を産んでくれるので、最短での規模拡大、といったところの目的には沿わなくはなってしまいますが個人的にもかなり好きな投資対象になります。

②リスク許容度

さて、次に考えるのがリスク許容度です。これは個人の性格や趣味嗜好によるところもありますし、ご家庭の事情によるところもあるかと思います。
2-3億の融資を組める属性もあり、自己資金が何千万あったとしてもそのほとんどを使っての投資を行うことはそれ相応のリスクもあります。

私が考えるいちばんのリスクは入居がつかなくなる。といったリスクです。銀行融資を借りて物件を買うことがほとんどですが毎月の家賃収入より銀行返済の金額が高くなってしまうといわゆるレバレッジの逆回転となり規模の大きい物件を買うメリットが逆転しまうのです。

地方にいけばいくほど高利回りの物件が出やすくなり、多額のキャッシュフローが出るのでその魔力に引き寄せられてしまうとは思うのですが、ご自身のリスク許容度を考えた上で多額のキャッシュフローを産む可能性がある物件よりも、低利回りだけれども安定的な家賃収入を産む物件を選択するのも正しい投資戦略の一つになりうるかと思います。

直感的にお分かりになるかとは思いますが、以下の順でリスクが高くなります。また傾向としてリスクが高い物件ほど利回りも高くなっていきます。

リスク低←---------→リスク高
新築←---------→築古
都心←---------→地方
現金←---------→フルローン

上記を踏まえて、
自己資金はあるから地方高利回りRC利回り10%も手が出せるけど、都心の築浅アパート利回り7%にしようとなるわけです。

③将来設計

そして最後が将来設計です。将来自分がどうなりたいか？ですね。

極端に言えば3年以内に月10万円、本業とは別に家賃収入が欲しいのであればあえて大きな物件を買わずとも戸建てを2つ買えば済みますし、逆に5年以内に家賃収入のみで暮らせるようになりたいと思ったら、上述したような地方の高利回り物件を狙い賃貸付等の運営面に積極的に手をだす必要があります。

何年以内にどういった未来を達成したいのか？それによって選ぶ物件も変わってきます。不動産市場は相対市場ではあるので例外はありますが、傾向としては都市部より地方の方が高利回りになりがちですし、全額自己資金で買うよりも自己資金を入れずにフルローンで買う方がリスクは大きくなります。そうした中であくまでも自分にとって適した物件を選んでいくことが大事になってきます。

さて、ここまでかなり抽象的な話をしてきてしまいました。

それもそのはずでご理解いただけたかとは思いますが、それぞれの方の状況というった変数が多すぎて万人に対しての答えがないのが困ってしまうところです。

弊社では上記の状況を踏まえた上で狙っていくべき投資対象の選定を一緒に行うことも可能です。もしお一人で悩むことがあればぜひお気軽に無料個別面談にもお申し込みしてみてください！

また、上記についてご質問やご不明点があればぜひお気軽にコメントや弊社お問い合わせフォームよりご連絡ください。
ではでは！