住宅ローンと控除の勘違い

私達はローンをフラット35で組む予定でした。
その理由などは先にまとめているので御覧ください。

無事家も決まったので、先日フラット35でも有名所の金融機関ARUHIさんへ話を伺いに行ってきました。
そこで盛大な私の勘違いが2つあり、ローンを考え直すきっかけとなったので同じような勘違いをされる方がいないように記しておきます。

勘違い①中古住宅の住宅ローン控除は10年200万

少し調べたらすぐに出てくるのですが、私は全く知らなかった…。
通常の住宅ローン控除は下記のように認識していました。

①住宅ローン控除はその年のローン残債の1％（MAX40万まで）を次年度の所得税から控除する
②住宅ローン控除は2020年12月31日までの入居であれば通常10年の控除が13年になる

もちろん、今回の中古住宅＋リノベにも上記の条件が当てはまると思っていました。
ところが！！！！

①売り主が個人の中古住宅（つまり非課税の中古住宅）は2020年中の入居であっても控除は10年
②さらに中古住宅（非課税）の場合はローン残債の最大金額は年間20万円

え〜想像してたのより130万ほど差がでるやん…と思いました。

なお、リフォーム・リノベーションにかかわるローンの部分については年内にリノベーションが終了している場合は13年の対象になるようです。

ただ、私達は1月にリノベが終了するので、これも10年の対象になります…。
私がうまくリノベ会社と入居時期の説明の意思疎通ができていなかったのがだめでした…。でもこっちに関してはうちの場合はリノベ代金めっちゃ安いので数万の差だし、もういいかな…と諦めています。

勘違い②フラット35はリノベ代金を合算ローンにできない

正確には合算ローンにできるのですが、そのためには「つなぎ融資」が必要になります。

今や住宅リフォームは当たり前で、フラット35も「フラット35リノベ」や「リフォーム一体型」という商品もあります。
私はてっきり金利優遇をうけたいならつなぎ融資をしてでもこれらの商品を選んでね、無視したいなら普通のフラット35の商品を選んでね、ということだと思っていました。

でもちゃ〜んと通常のフラット35には「リフォーム代金は対象外」とかかれていたのです…。

幸い、私達はリノベ代金が安いので、頭金＋リノベ代金＋諸費用を払ってしまえば簡単にフラット35S（金利5年間▲0.25%）を受けられるのですが、それでも手元資金を1000万以上用意する必要がありました。さすがにそれはほんと〜にすっからかん、絞りに絞り出す…ということになってしまいます。

そこで、ARUHIさんからは「ARUHI フラット３５＋ARUHI フラットα」という10割融資の組み方でうまい具合に低金利のフラット35を活かす方法を提案いただきました。

●リノベ代金を自己資金から出す
●自己資金からリノベ代金を引いた残りで諸費用を払う
●払えなかった諸費用分だけをαとして高金利で借り、物件の価格は通常のフラット35の金利で借りる

ARUHI フラットα | ARUHI 住宅ローン | アルヒ株式会社

ただ、α部分の3％以上の金利部分を急いで繰り上げ返済することでメリットを受けられる商品で総支払額も減りそうだったのですが、なんせ一生懸命繰り上げ返済する気概をもつことがせっかくのフラット35の「安心感」を享受できない気がしてほんとにお得なのか…？と思うようになりました。

勘違い③ARUHIのスーパーフラット９Sは借りられない

ARUHIのスーパーフラット９Sは自己資金を1割以上用意するもので、通常のフラット35よりもさらに低金利・団信ナシはもっと低金利の商品です。
当初から絶対これにして、団信の代わりに保険！と考えていました。
ただ、通常のフラット35よりも借りられる金額と年収の比率が厳しく、通常年収400万以上だと年間35％まで借入できるのですが、スーパーフラット９Sは20％までしか借入できないのです。

そんなことは露知らず、ドヤ顔でローンの記事書いていたかと思うと…恥ずかしい…。

やっぱりネットだけで集めた知識ではなく、実際に話を聞いて情報収集するのが大切だと再実感しました〜…。勉強になりました。

■ローンの話が降り出しに戻りそう

フラット35リノベの要件が2021年1月から変更される予定で、その要件が満たせそうなので5年間▲0.5%、合計80万弱の金利優遇を受けられるかも…？という状態なのですが、フラット35リノベは先に述べた通り、

●つなぎ融資が必要→結局30万くらいかかる
●物件調査を3回する必要があり10〜15万ほどかかるかも
●スーパーフラットもついでにやるには私の収入を合算すればいける
●リノベ会社にいろいろ制約を貸すことになりめんどくさい
●フラット35リノベの要件を満たすための工事費が結局かかる

ということで、そこまでしてややこしいことするのか？という気持ちです。

うーんでもスーパーフラット＋リノベを受けられないならフラット35にこだわる必要がなくなってきた…。

ということで、再度銀行の全期間固定金利を検討しはじめました。
意外と探せば安いんですね…
価格.comで見ているとネット銀行が多いのですが、それ以上にランキングにはあまりでてこない地銀が調べると強いな、という印象です。
またこっちもせっかくなので記事にまとめられたらなと思います。

ただ、銀行のローンは団信加入になるので、保険の部分も再度検討かなあ、というところです。

あ、そういえばARUHIさんはAIGの保険が団体割引＋ネット割引で28％オフになるとのことで、これは非常に大きいと思いました。