第84話 わたくしが不動産賃貸業で管理会社に管理を委託する理由 20241003

どーも、わたくしうっちー（@utchii_tatehama）と申します。
過酷な労働から解放されるべく、日夜勤め人卒業を目指して、活動しております。

目標：2030年までに50万/月⇒100万円/月（上方修正）のCFを構築して、サイドFIREします。
不動産賃貸業で資産を積み上げて、経済的に自由になります。
現在：CF 24.3万/月

わたくしは大家歴3年目、駐車場1筆・更地2筆・戸建6軒(内1軒売却、1件新築中)を運営しています。
とくに戸建賃貸を好き好んでおります。

わたくしの戸建賃貸のスタイルは、そこその規模の都市（人口10万人程度）で、そこそこの築古物件（40年いかないくらい）を、まあまあきれいに再生して、相場程度の家賃で貸すです。
築古でもきれいに再生した戸建は市場に出回っていないため、この層の人気は高いです。

需要と供給のバランスがアンバランスなため、賃貸募集したらすぐ決まります。
わたくしの経験的には１～２週間で決まります。
アパートなどの他の物件と比較して、圧倒的な差別化・競争力があるため、わたくしは戸建て賃貸が好きなのです。

そこそこの築古物件（40年いかないくらい）を、まあまあきれいに再生した例。
before写真を撮り忘れました。

さらに、戸建て賃貸はほとんどクレームがありません。
共同住宅でないため、入居者様がわが家のように管理してくれる場合が多いからです。
わたくしまだまだ若輩大家で数年の賃貸経験しかありませんが、入居者様からのクレームは4､5回ほどしかありません。

洗練された投資家の方々で戸建賃貸を主流にされている場合、その多くは自主管理をされています。
その理由は、上記のようにクレームが少なく、自分で管理しても差し支えないからでしょう。
もし管理会社に管理依頼した場合、戸数10軒（仮）×家賃5万/月×管理料5%＝2万5千円/月の管理料が必要になるので、このコスト削減が可能です。

でも、わたくしはすべての物件で管理会社に管理をおねがいしております。
管理料は5%で、毎月1万2千円ほどです。

なぜわたくしが、クレームの少ない戸建て賃貸で管理依頼するかと言いますと、精神的な安定性があるからです。
実は、1軒リクエストの激しい入居者様がおります。
その方のリクエストは以下のようなものでした。

・ドアのかかりが悪い
・床が気になる
・勝手口のドアにカギを追加してほしい
・駐車場の外構工事してくれ

もし、すべてしっかり工事したら、数十万、外構の工事次第では数百万かかります。
とてもすべてのリクエストをそのまま受けれません。
でもわたくしの場合、どう入居者様に説明したらよいかわかりません。

普段、工場内の機械相手に仕事しているわたくしとしては、機械よりも人間（入居者様）との仕事が苦手なのです。
何に不満があるのか、どう対処するのがベストなのかわかりません。
こんな状態で、もし自主管理してたら、入居者様からの電話が怖くて、ぐっすり寝れません。

一方で、上記の入居者様からのリクエストを受けた管理会社は、かかりの悪いドアにシリコンスプレーをかけてきただけで、問題解決してました。
わたくしが、管理をお願いしている管理会社の社長は海千山千の豪傑で、どんなクセの強い方でも、完璧な対応をしてくれるのです。
社長曰く、要は話を聞いてほしいだけのようです。
話を聞く、定期的に現場に行くことで解決できるようです。

マーベラス。サンキューベリーマッチ社長。
これかれもこの社長に管理をおねがいしていく所存です。

わたくし流、管理会社とうまくやっていく手法としては、たまにある管理会社をとおしての修繕は、高額でなければ四の五の言わず、すぐ発注することです。
普段、家賃の5%という安い管理料でクセあり入居者様の対応してもらっているので、少しマージンの乗った工事くらいはすぐ発注するのです（高すぎる場合はだめです）。

すると、管理会社とわたくしの間で信頼が積み重なり、よりよく管理してくれます。
さらに、わたくしが買主として収益物件の片手仲介をおねがいしたこともありまして、そのときはめっちゃ頑張って値引き交渉もしてくれたこともあります（▲200万円値引き成功）。
わたくしは信頼関係構築がビジネスにおいてとても重要だと思います。

↓片手仲介についての随筆

あと、わたくしが思う良い管理会社は、客付・管理・売買仲介の一般的な不動産取引のほとんどを行える地場の不動産会社がよいです。
不動産取引のトータルで商いをしているので、客付けだけ、管理だけ、みたいな一方に偏り過ぎず、バランスの良い対応をしてくれます。

よく書籍では、客付が強い管理会社が一番だ！という意見がありますがこれはアパートの話で、圧倒的競争力がある戸建て賃貸は客付に心配しなくてもよいのです。
逆に、わたくしは客付が強いだけの管理会社は管理業務がおざなりになるようなリスクを感じてしまいます。

今回は、メンタル激弱なわたくしは、海千山千の管理会社に管理委託してるよというお話でした。
管理会社に依存し過ぎないようにきおつけて、運営していきたいと思います。

読んでいただいて、ありがとうございました。
それでは、(^-^)ﾉ またね～。