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第36話 5号物件のリフォーム費用と収支を大公開! 20231204
どーも、わたくしうっちー(@utchii_tatehama)と申します。
過酷な労働から解放されるべく、日夜勤め人卒業を目指して、活動しております。
目標:2030年までに50万/月のCFを構築して、ファッキュユーマネーとして、いつでも会社を辞められるようになることです。
不動産賃貸業を中心に、複数の収入基盤を作って経済的に自由になります。
先週の週末、先月入居していただいた5号物件のパトロールを実施しました。
ほんとに住んでんのか!?
みたいな感じで気になるわたくしは、そっと物件を見に行きました(自宅から徒歩10分)。
ちゃんと生活してました!
庭にお子さんのおもちゃが置かれていて、こころがほっこりしました!
わたくしも、4歳と1歳の息子がおりますので、なんか感慨深かったですわ。
不動産賃貸業を真摯に取り組もうと思いました(小並感)
先月入居された、5号物件(戸建)🏠のパトロールを実施。
— うっちー@三重の大家🏡 (@utchii_tatehama) December 2, 2023
庭に子供用のおもちゃが置かれてました。
なんか、アンパンマンのごとく心があったかくなりました。
賃貸業がんばろって思いました(小並感)。 pic.twitter.com/7eRCI14lwE
5号物件はわたくし思い入れのある物件でして、なぜかといいますと本格的に自分で再生した初物件だからです。
わたくし、それまで自分で再生できる自信がなく、オーナーチャンジ物件や掃除したら貸せる物件しか経験がありませんでした。
そんな5号物件の再生にかかった費用を大公開します!
まじ価格です。
![](https://assets.st-note.com/img/1701689783425-g6Rc4rUTiN.jpg)
リフォーム費用は60~70万円ほどに抑えたかったんですが、なんやかんやで約100万円ほどかかっちゃいました。
完全にお金かけすぎですわ。お恥ずかしい。
だけど、入居者さんは喜んでた(はず)なので、良しとしてます(無理やり思ってます)。
わたくし、不動産の勉強しているときに正確な数字をだしている書籍やブログがあまりなかったので、今回大公開しました。
洗練されてない数字でこっぱずかしいですが、誰かの参考になればうれしいっすね。
リフォーム前後の写真はこんな感じ。
楽したいので、Xのポストを乱用します。ご了承くださいませ。
①キッチン:DIYアワード2023にだしたよ。リメイクシートおすすめ。
リメイクシートを貼っただけ!
— うっちー@三重の大家🏡 (@utchii_tatehama) October 28, 2023
キッチンは掃除とリメイクシートで新品風味になります!
コスパとタイパ良し!#DIYアワード2023 pic.twitter.com/dBhiRL9oAL
②壁紙はり:外注すると高いからDIY。
まず砂壁落とすよ。ホースで散水すると効率的だよ。
連日、築古物件の砂壁の砂を落とす。
— うっちー@三重の大家🏡 (@utchii_tatehama) July 27, 2023
シャワーで散水しまくる🚿
↓
スクレッパーで砂落とす。
霧吹きより、10倍くらい早く落とせます。
剥がすの気持ちいい〜😙😙 pic.twitter.com/UMl2sM0MKj
次に落ちた砂壁をかたずけるよ。後片付けがちょーめんどい。もうやりたくないよ。
落とし切ったぜ〜
— うっちー@三重の大家🏡 (@utchii_tatehama) July 28, 2023
砂壁の砂‼︎
玄関と和室12畳分。
ふぉおー😤達成感‼︎
※2階の砂壁はそのまま。
もう嫌です。 pic.twitter.com/fOsfHddrQy
最後に壁紙はるよ。貼る前にちゃんとシーラー塗ってね。
これがこう!
— うっちー@三重の大家🏡 (@utchii_tatehama) August 12, 2023
壁紙張り替えるだけで、いい感じ。
工事手順は以下
①砂壁の砂落とす
②木部塗装する
③シーラーで固める
④壁紙はる(slp644)
⑤ジョイントコークスを枠に塗る
あとは畳の上にフローリングマットを設置するぞー。 pic.twitter.com/g7Om08mAzI
③リビングのフローリング:フローリングマットまあいいやん!
からのほんもの。
フローリングマットを敷いたなり。
— うっちー@三重の大家🏡 (@utchii_tatehama) September 20, 2023
ぱっと見いい感じだけど、畳のヘリが見えてダサいなり😇😇 pic.twitter.com/27eYxMlvlK
このあと、入居者のスーパーリクエストでフローリングマットからほんとのフローリングにしました。
めっちゃ実質利回り下がりました;つД`)。外注費約20万円
![](https://assets.st-note.com/img/1701689424884-0ReKQLR6Kq.jpg?width=1200)
④お風呂:めっちゃセオリーですが、水回りはお金かかります。
①タイル浮きまくりの浴室🛁
— うっちー@三重の大家🏡 (@utchii_tatehama) September 1, 2023
↓
②タイルを電動ハンマー⚒ではつる(DIY)
↓
③浴槽塗装と下地調整(外注)
↓
④パネル貼りと蛇口交換🚰(外注)
浴室めちゃくちゃきれい!
プロはすげ〜
外注費用 約20万円也。 pic.twitter.com/LhXpZZZhwl
浴室塗装は感動するくらいきれいになります。外注費約20万円。
⑤駐車場拡張:1P➩並列2P可能姉妹。
ブロック塀を壊して、並列2P可能姉妹。
— うっちー@三重の大家🏡 (@utchii_tatehama) August 11, 2023
土間コンでスッキリだぜ。
テンションあがる〜٩( ᐛ )و pic.twitter.com/0hOAbS1wfK
やさしい土木業者の社長により、外注費約10万円。
こんな感じで、DIYと外注を織り交ぜて再生しました~。
全部外注するとたぶん+50万円くらいかかったかな。たしか。
だいたい要領がつかめたので、次の物件はもう少しコスパよくできると思います。しらんけど。
自慢ですが、この物件募集2日目で入居決まりました。
(`・∀・´)エッヘン!! と思ってましたが、
家賃設定ミスっただけですね。
もう少し家賃高くて良かったっすわ。
今は、入居者様のスーパーリクエストがもう来ないことを祈ってます(もう断ります。たぶん。)。
切実に。
読んでいただいて、ありがとうございました。
それでは、(^-^)ノ またね~。
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