不動産投資への道のり(3)　不動産購入のからくり

随分と久しぶりになってしまいました。時間が空いてしまって申し訳ないです。

こちらの記事の続きとなります。
不動産投資への道のり(2)　住みながら投資しよう！https://note.com/us_realty/n/nf692b802a228

今回は私がどのようにしてストレスの溜まるBidding Offerを勝ち取って、家の購入に至ったのかと言う点についてお伝えしたいと思います。

負け続けた1ヶ月

前回の家にオファーを出しましたが、8件のオファーが入って、最終的に$1.13Mで売却されたことを紹介いたしました。

実はその後も負け続け、毎週の如くオファーを出すも1ヶ月以上ずっと負け続けました。色々アドバイスされるままに試しました、手紙を書いたり、オファーもほぼ青天井で出していたにもかかわらずより高いオファーを出す人がいる。そんな中なかなか手に入らないのは本当にストレスが溜まりました。このブログを読んでくださる皆様もこのような経験をしたことがあるかもしれません。

私も流石に精神的に応えて、家購入鬱になりそうなくらいストレスが溜まっていました。

おそらく今の2021年はもっとこんな状況であるかと思います。
ただこんな状況でも突破する方法はあると言うことを、この失敗続きの経験で学びました。

不動産ブローカーのコミッション

アメリカでは前提として買い手は不動産ブローカーを通して物件を購入します。そしてワシントン州では売り手が売り手不動産ブローカー(3%)と買い手不動産ブローカー(3%)の分である6%を販売価格から双方のブローカーに支払うことになります。

なので計算としては$1M（約1億1千万円）で物件を売却した場合、$60,000（660万円）はコミッションとして支払うことになります。コミッションとしては高すぎるくらいかと思います。

ここで重要なポイントは売り手も買い手も法律的にはブローカーを使う必要はなく、ブローカーのコミッションも3%である必要はないと言う点です。

ほとんどの買い手、特に初めて物件を買う人はこのルールを知らず、大人しく6%を払うことになるのです。

ただ買い手ブローカーが持ってきた案件は買い手ブローカーを通して決済するのが礼儀ではありますので、買い手ブローカーが紹介してくれた物件をブローカー無視して決済するのはご法度ですので、お気をつけください。（できることはできるのですが、モラルの問題とお考えください）

では売り手と売り手のブローカーの立場から考えてみましょう。

売り手の計算

売り手は物件を手放すときの6%は痛いので、例えより高いオファーがあったとしても、手元に残る金額で物事を考えます。例えば、先程の例で$1Mの物件を売却するときに支払うコミッションが4%なのか6%なのかでは$20k（220万円）ほど手元に残る資金に差が出ます。

売り手のブローカーも然りです。普通であれば3%しかもらえないところを、もし4%もらえたら？$1Mの家だと余分に$10k（110万円）手元に入ります。

金銭的なインセンティブとしては買い手のブローカーがいない方が彼らにとっては得なのです。

買い手ブローカーいなくても大丈夫？

特に最初のディールの時は書類を弁護士にレビューしてもらう（数十万円）ことで、リスクは免れます。そして3%をこう言った熱狂した市場ではそもそもですが、融資の条件や検査の条件などは放棄するのが一般的なので、そこまでいてもいなくても変わらないです。

そして重要なポイントは買い手ブローカーの目的と買い手の目的は一致しないという点です。

そもそも買い手のブローカーは比較的簡単な試験を通過すれば誰でもなれます。そして買い手のブローカーの目的はどんな物件でもいいから買ってもらうことです。

一方で買い手の目的は
1) トラブルのなく 2)暮らしやすく 3)自分の経済範囲内にある家を買うことです。

買い手のブローカーはトラブルがあろうが、暮らしやすく無かろうが、高かろうが心の底ではお構いなしなのです。もちろん顧客の身になって考えれるブローカーはいると思いますが、彼らの個人的な金銭的目標はなるべく高い価格で買ってもらうことなのです。そして特に多くの買い手は家を買うとしても数年に一度なので、継続的なリピートビジネスではないので、もちろん評判は大事ではありますが、透明性が低いこの業界ではプライオリティは高くありません。

もうお分かりかとは思いますが、この事実を踏まえた上で、私はどのように家を購入したか、次回はプロセスと細かなやりとりも含めてお伝えしたいと思います。